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Como os Imóveis Comerciais são Avaliados
Um imóvel comercial é avaliado de três maneiras, e a resposta está no ponto em que elas concordam: na renda que gera, nas vendas comparáveis e no custo de reposição. Qual abordagem prevalece depende do imóvel. Um imóvel de investimento alugado é avaliado pela renda; um imóvel ocupado pelo proprietário ou vago, pelas vendas comparáveis; um imóvel novo ou de finalidade especial, pelo custo. Saber qual se aplica ao seu imóvel é o primeiro passo para determinar o preço.
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A abordagem da renda
A renda operacional líquida, que corresponde aos aluguéis efetivamente gerados pelos contratos, menos a vacância e as despesas operacionais pagas pelo proprietário (impostos, seguro, manutenção e administração), antes do serviço da dívida, dividida pela taxa de capitalização que os compradores exigem para aquele tipo de imóvel, localização e qualidade do inquilino. Uma taxa de capitalização menor significa um preço maior para a mesma renda. O valor que permanece após a verificação dos contratos e dos extratos bancários pelo comprador é o que conta, e os impostos sobre a propriedade e o seguro que o novo proprietário pagará substituem os do vendedor.
A abordagem da comparação de vendas
Quanto imóveis comparáveis foram vendidos, por pé quadrado de área construída ou por unidade, com ajustes para localização, condição, idade e os termos de cada venda. Essa abordagem prevalece para imóveis ocupados pelo proprietário, imóveis vagos, imóveis pequenos e terrenos, nos quais a renda não é o que o comprador está adquirindo. As páginas de imóveis vendidos recentemente mostram os valores fechados por condado e tipo.
A abordagem do custo
O valor do terreno mais o custo de construir novamente as benfeitorias, menos a depreciação. Essa abordagem estabelece um limite máximo (ninguém paga mais por um imóvel antigo do que pagaria por um novo) e prevalece para avaliações de imóveis novos, de finalidade especial ou para fins de seguro, mas raramente para a venda de um imóvel existente.
O que influencia o valor
A duração do contrato e o crédito do inquilino; a ocupação e o custo para preencher a vacância; a manutenção adiada e os itens de capital que vencerão; estacionamento e acesso; zoneamento e o que mais poderia ser construído; e a taxa de capitalização do mercado no momento da venda, que varia com as taxas de juros. A opinião de valor de um corretor aplica as três abordagens ao mercado atual; uma avaliação faz o mesmo para um credor. Nenhuma delas é um valor que possa ser consultado na internet, e não publicamos valores para nenhum imóvel específico.
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Perguntas frequentes
- O que é uma taxa de capitalização?
- Renda operacional líquida dividida pelo preço: o rendimento que um imóvel produz se for comprado à vista. Os compradores usam esse indicador para comparar imóveis e transformar uma renda verificada em um preço. As páginas de dados de mercado mostram as taxas de capitalização informadas nos anúncios.
- Por que a avaliação é diferente da opinião de valor do corretor?
- Elas usam as mesmas abordagens para finalidades diferentes: uma avaliação é uma análise formal e independente na qual um credor confia; a opinião de valor de um corretor é uma recomendação de preço para o mercado atual. Quando ambas são bem feitas, os resultados devem ser próximos.
- Como descubro quanto vale meu imóvel comercial?
- Solicite uma análise confidencial de preço por um corretor: um corretor licenciado aplica as três abordagens com base no seu relatório de aluguéis e nos seus demonstrativos, nas vendas fechadas e nos anúncios concorrentes, e mostra os valores por escrito.
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