Guía
Impuestos a la propiedad comercial en Florida: lo que los propietarios y compradores deben saber
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, por lo que los impuestos a la propiedad asumen una mayor parte de la carga, y en el caso de la propiedad comercial tienen una característica que sorprende a los compradores cada año: el límite de la tasación se restablece cuando se vende la propiedad. Un edificio por el que el vendedor paga impuestos sobre un valor limitado se vuelve a tasar según su valor de mercado para el comprador, y la factura de impuestos puede aumentar considerablemente. Todo análisis financiero comienza allí.
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Valor justo, valor tasado y el límite
El tasador de propiedades del condado establece cada año un valor justo (de mercado). En el caso de propiedades que no son homestead, el valor tasado no puede aumentar más del diez por ciento al año, independientemente del mercado, por lo que el valor tasado de un edificio que se ha mantenido durante mucho tiempo puede estar muy por debajo de su valor justo. El límite se aplica a la parte de la factura que no corresponde a las escuelas. Cuando cambia el propietario de la propiedad, se elimina el límite y el valor tasado se restablece al valor justo al año siguiente.
Qué significa esto para un comprador
La factura de impuestos del comprador se basa en el valor restablecido, no en la factura del vendedor. Prepare el análisis financiero con una estimación de la tasación posterior a la venta (a menudo cercana al precio) multiplicada por la tasa de millaje local, no con el estado de operaciones del vendedor. En un contrato de arrendamiento triple neto, el aumento se transfiere a los inquilinos y puede ejercer presión sobre ellos; en un contrato de arrendamiento bruto, se descuenta directamente de los ingresos del propietario.
Tasa de millaje, avisos TRIM y apelaciones
El impuesto corresponde al valor tasado, menos las exenciones, multiplicado por la tasa de millaje combinada del condado, la ciudad, la junta escolar y los distritos especiales, que varía según la ubicación. Cada agosto, el tasador envía por correo un aviso TRIM con el valor propuesto; un propietario que no esté de acuerdo puede presentar una petición ante la junta de ajuste de valores dentro del plazo indicado en el aviso, con evidencia como datos de ingresos, ventas comparables o una tasación. Confirme los plazos con el tasador de propiedades del condado.
Bienes muebles tangibles
Los equipos, muebles y accesorios utilizados en un negocio se gravan por separado como bienes muebles tangibles, con una declaración anual que debe presentarse al tasador y una exención para la primera parte del valor. El comprador de un negocio o el propietario-ocupante de un edificio también debe cumplir con esta obligación. Confirme el requisito de presentación con el tasador de propiedades del condado.
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Preguntas frecuentes
- ¿Por qué la estimación de impuestos a la propiedad es más alta que la factura del vendedor?
- Porque el límite de la tasación para propiedades que no son homestead se restablece al venderse la propiedad. El valor tasado del vendedor puede estar años por debajo del mercado; el suyo estará cerca del precio. Presupueste para el restablecimiento.
- ¿Puede un propietario comercial apelar la tasación?
- Sí, ante la junta de ajuste de valores del condado después del aviso TRIM, dentro del plazo indicado y con evidencia. Las propiedades que generan ingresos suelen apelarse basándose en sus ingresos. Confirme el procedimiento y el plazo con el tasador de propiedades.
- ¿Pagan los inquilinos los impuestos a la propiedad?
- En un contrato de arrendamiento triple neto, pagan su parte proporcional, como un costo transferido que se factura junto con el mantenimiento de áreas comunes (CAM) y el seguro. En un contrato de arrendamiento bruto, el propietario lo paga. De cualquier manera, alguien siente el impacto de un restablecimiento después de una venta, por lo que los compradores lo incluyen en sus proyecciones.
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