Avaliação de hotéis e estratégia de preços em Florida

O que determina o preço de um hotel

Todo comprador de hotel e todo credor do setor de hospitalidade analisa os mesmos números na mesma ordem. A avaliação começa por eles e depois faz ajustes para o que os números não mostram.

• Ocupação: a proporção de noites disponíveis vendidas, por mês e por ano, em comparação com o mercado e o conjunto competitivo.
• Diária média (ADR): receita dos quartos dividida pelo número de quartos vendidos. A diária é o que permite a um hotel boutique ou frente para o mar obter seu múltiplo.
• RevPAR: receita por quarto disponível: ocupação multiplicada pela ADR, o principal indicador que a maioria dos compradores compara primeiro.
• Lucro operacional líquido: receita menos despesas operacionais, uma taxa de administração de mercado e uma reserva para móveis, instalações e equipamentos, geralmente de quatro por cento da receita.
• Preço por quarto: o preço pedido ou de venda dividido pelo número de quartos, a forma resumida que todo comprador e credor de hotel usa para comparar imóveis.
• Termos da marca e da franquia: a bandeira, o prazo restante, as taxas, o plano de melhoria do imóvel que uma transferência aciona e se o franqueador aprovará o comprador.
• Condições do imóvel e necessidades de capital: telhado, sistemas mecânicos, elevadores, piscina, muro de contenção marítimo quando houver e a última reforma; o seguro costeiro e o custo de inundação agora influenciam o valor dos hotéis tanto quanto a diária.
• Terreno e uso alternativo: um motel em um lote de esquina ou um terreno de frente para o mar pode valer mais como terreno ou como empreendimento para redesenvolvimento do que como negócio em operação, e a avaliação informa isso quando for o caso.

Três formas de avaliar um hotel

Renda primeiro: lucro operacional líquido capitalizado à taxa que os compradores estão pagando por hotéis comparáveis em Florida, conferido como múltiplo da receita dos quartos. Depois, a comparação de vendas: quanto hotéis semelhantes foram vendidos por quarto, com ajustes pela diária, pelas condições e pela marca. Por fim, o imóvel por si só: quanto o terreno e a construção valem para um redesenvolvedor, o que, no caso de um motel antigo em um bom lote, pode ser o maior dos três valores.

O que a avaliação precisa de você

Quanto mais completo o pacote, mais estreita será a faixa.

• Demonstrações de resultados dos últimos doze meses e dos últimos três anos
• Relatório STR ou histórico mensal de ocupação e ADR
• Contrato de franquia, prazo restante e qualquer PIP pendente
• Relação de aluguéis se algum espaço estiver alugado e qualquer contrato de locação do terreno
• Despesas de capital dos últimos cinco anos e itens diferidos conhecidos
• Declarações do seguro e zona de inundação
• Contrato de administração, se o hotel for administrado por terceiros
• Conta do imposto sobre a propriedade e qualquer recurso de avaliação pendente

Estratégia de preços, não apenas um número

A avaliação termina com uma recomendação: o preço pedido, o comprador a quem se destina, se a operação deve ser vendida com o imóvel ou se o imóvel deve ser alugado de volta, se o PIP deve ser concluído antes da venda ou incluído no preço e quanto tempo a venda provavelmente levará. Um hotel com preço definido para o comprador errado fica parado; um hotel com preço definido para o comprador certo recebe uma oferta.

O que acontece depois da avaliação

Se o proprietário decidir vender, o mesmo corretor conduz a venda a partir da avaliação.

• Consulta confidencial: uma conversa sobre o imóvel, a operação, a marca e o que você deseja obter com a venda, antes que qualquer coisa seja registrada por escrito.
• Análise preliminar de preços: os últimos doze meses, o histórico STR ou de ocupação, o histórico de diárias e o balanço patrimonial analisados em comparação com o que hotéis semelhantes estão pedindo e com o que os compradores de hotéis estão pagando por quarto.
• Documentação: o pacote que um comprador sério e seu credor solicitarão: três anos de demonstrações financeiras, o contrato de franquia e qualquer PIP, as condições do imóvel e o histórico de investimentos de capital, a situação do seguro e da inundação, a relação de funcionários e o acordo de administração.
• Análise de crédito: lucro operacional líquido após uma taxa de administração de mercado e uma reserva para móveis, instalações e equipamentos, para que o preço pelo qual o hotel é oferecido seja aprovado pelo credor do comprador.
• Identificação de compradores: operadores-proprietários, grupos hoteleiros regionais, investidores privados e fundos compatíveis com o tamanho, o posicionamento da marca e o preço do imóvel, contatados um de cada vez.
• Marketing confidencial: um perfil cego com os principais números e sem o endereço; o pacote completo somente mediante NDA assinado e comprovação de recursos.
• Ofertas e negociação: ofertas comparadas com base no preço, financiamento, depósito, prazo de diligência, aprovação do franqueador e PIP, e então negociadas por escrito.
• Diligência e fechamento: inspeções, titularidade, aprovação do franqueador, licenças para bebidas alcoólicas e comerciais, auditoria STR, avaliação do credor e declaração de fechamento, administrados até a data prevista no contrato.

Solicite uma avaliação confidencial do hotel

Conte-nos sobre o imóvel: onde ele está, quantos quartos possui (menos de 20 quartos a 200 quartos ou mais), se é um hotel ou motel independente, um hotel de marca ou franqueado, um hotel boutique ou uma pousada, qual é o seu papel e quando você está considerando vender (o quanto antes, dentro de 6 meses, de 6 a 12 meses, avaliando opções). As informações financeiras vêm depois, sob NDA, na conversa de avaliação com o corretor responsável pelo anúncio. Uma consulta sobre um hotel é confidencial. A equipe, os hóspedes, os franqueadores e os credores saberão da venda quando você decidir que devem saber, não por meio de um anúncio.

Diretamente com o corretor responsável: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que os proprietários de hotéis fazem

Quanto vale meu hotel?

Isso depende do lucro operacional líquido, do RevPAR em comparação com o conjunto competitivo, da marca e de seu PIP, das condições do edifício e do valor que o terreno teria por si só. Uma avaliação confidencial analisa todos esses fatores e fornece uma faixa de valor e um preço de venda sugerido fundamentado. Nenhum valor é exibido nesta página; o corretor liga para informá-lo.

O que é preço por quarto?

É o preço dividido pelo número de quartos. É como compradores e credores de hotéis comparam imóveis de diferentes tamanhos, e o valor com o qual uma avaliação compara sua abordagem baseada na renda.

Uma avaliação de hotel é um laudo de avaliação?

Não. A avaliação de um corretor é uma opinião sobre o valor de mercado para fins de precificação e venda, fundamentada em anúncios e vendas comparáveis. Um credor solicitará seu próprio laudo de avaliação a um avaliador licenciado durante o financiamento do comprador.

Devo concluir o PIP antes de vender um hotel de bandeira?

Às vezes. Um PIP concluído amplia o grupo de compradores e aumenta o preço, mas imobiliza capital e tempo. A avaliação apresenta o custo do PIP antecipadamente e mostra o preço com ele concluído e com seu custo incorporado, para que o proprietário escolha.

A avaliação tem algum custo?

Não. Ela é confidencial e não implica obrigação, e a conversa é com o corretor responsável pelo anúncio.

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