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Avaliação Ambiental de Fase I: por que todo comprador de imóvel comercial solicita uma
Um comprador de imóvel comercial pode assumir o custo da limpeza de uma contaminação que não causou. Uma avaliação ambiental de Fase I é como o comprador e seu credor descobrem, antes do fechamento, se o histórico do imóvel sugere um problema: um posto de gasolina na esquina, uma lavanderia a seco no centro comercial, uma oficina mecânica com um ralo no piso. Quase todo credor exige uma, e todo comprador deveria solicitar uma.
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O que uma Fase I abrange
Uma análise dos registros e do histórico do imóvel (proprietários, licenças, fotografias aéreas, bancos de dados ambientais), uma visita ao local, entrevistas com o proprietário e os ocupantes e um relatório que identifica condições ambientais reconhecidas: usos passados ou atuais que poderiam ter deixado contaminação. Não envolve coleta de amostras. Segue um padrão nacional, que é o que proporciona ao comprador determinadas proteções contra responsabilidade por ter realizado o procedimento.
Quando uma Fase II é necessária
Se a Fase I identificar uma condição ambiental reconhecida, uma Fase II coleta amostras do solo, da água subterrânea ou do ar para verificar se há contaminação e qual é a sua extensão. Ela custa mais e leva mais tempo, e o contrato deve permitir sua realização. Uma descoberta nem sempre inviabiliza o negócio: muitos locais têm um processo regulatório encerrado ou um plano administrável.
Usos que levantam alertas
Postos de gasolina e tanques, lavanderias a seco, oficinas mecânicas e de funilaria, gráficas, instalações industriais, armazenamento de produtos químicos agrícolas e qualquer imóvel próximo a um deles. Edifícios mais antigos exigem avaliações de amianto e tinta à base de chumbo, que são separadas da Fase I.
No negócio
Solicite a Fase I no início da diligência; um relatório leva de duas a quatro semanas. Torne o contrato condicionado a um resultado aceitável e reserve tempo para uma Fase II. Uma descoberta se torna uma negociação: redução de preço, limpeza pelo vendedor, uma conta de garantia ou seguro ambiental. Vendedores que solicitam uma Fase I antes de anunciar o imóvel evitam surpresas durante a diligência; veja como preparamos um imóvel comercial para venda.
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Perguntas frequentes
- Um contrato de locação precisa de uma Fase I?
- Geralmente não para um inquilino, mas um inquilino que esteja ocupando um espaço com histórico (uma antiga lavanderia a seco, uma oficina mecânica) deve perguntar sobre isso, porque um contrato de locação pode responsabilizar o inquilino por condições que ele não causou, a menos que o contrato disponha de outra forma.
- Quanto custa uma Fase I e quanto tempo leva?
- Depende do imóvel e do consultor; normalmente, de duas a quatro semanas. O custo é pequeno em comparação com o que ela protege, e o credor geralmente a exige de qualquer forma.
- Posso confiar na Fase I do vendedor?
- Um relatório recente pode ser atualizado ou reemitido para você com uma carta de dependência do consultor. Um relatório antigo, ou um endereçado a outra pessoa, não oferece as proteções contra responsabilidade; seu credor dirá o que aceita.
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