Guia
Da Carta de Intenção ao Contrato de Locação Assinado: Quanto Tempo Leva
Um contrato de locação comercial é negociado em duas etapas: uma carta de intenção curta, que define os termos comerciais, e depois o próprio contrato, redigido pelo advogado do proprietário e revisado pelo seu. Da primeira visita às chaves, geralmente leva de dois a quatro meses — mais tempo quando há obras de adaptação ou uma licença — e a maior parte dos atrasos pode ser evitada.
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A carta de intenções
Um resumo do negócio, geralmente de uma ou duas páginas e normalmente não vinculante: o espaço e seus pés quadrados locáveis, o prazo, a data de início, o aluguel-base e os aumentos, o tipo de locação e os encargos líquidos, o período de aluguel gratuito, a verba para melhorias ou o escopo pronto para uso, as opções de renovação e expansão, o depósito e qualquer garantia, o uso exclusivo, a sinalização, o estacionamento e quem paga os corretores. Definir esses pontos antes do envolvimento dos advogados economiza semanas e dinheiro.
O contrato de locação
O advogado do proprietário redige o contrato com base na carta de intenção, geralmente usando o modelo do proprietário, e o advogado do inquilino faz suas alterações: cessão e sublocação, inadimplemento e prazos para correção, cláusulas de relocação e demolição, permanência após o término, definições de CAM, seguro e as condições de entrega. Duas ou três rodadas são normais. Um advogado imobiliário na Florida é indispensável; um contrato de locação comercial oferece poucas das proteções que um inquilino residencial tem.
Entrega, Obras de Adaptação e Abertura
O contrato define as condições e a data de entrega; o aluguel geralmente começa um número definido de dias após a entrega ou na abertura. As obras de adaptação precisam de licenças, e uma mudança de uso — como transformar um antigo estabelecimento comercial em restaurante — pode exigir aprovação de zoneamento e um novo certificado de uso. Inicie o processo de licenciamento no dia em que a carta de intenção for assinada, não no dia da assinatura do contrato.
Um Prazo Típico
Definição das necessidades e visitas: de duas a quatro semanas. Propostas e carta de intenção: de uma a três semanas. Negociação do contrato: de três a seis semanas. Licenças e obras de adaptação: de um a quatro meses, dependendo do escopo. Um corretor representante do inquilino mantém cada etapa avançando e sabe quais proprietários são mais lentos.
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Perguntas frequentes
- Uma carta de intenção é vinculante?
- Geralmente não, exceto quanto à confidencialidade e, às vezes, à exclusividade — e isso deve ser declarado. Ela é uma ferramenta de negociação. O contrato de locação é o contrato.
- Quando o aluguel começa?
- Conforme estabelecido no contrato: na entrega, um número fixo de dias após a entrega para permitir as obras de adaptação ou na abertura. Negocie a data de início considerando as obras de adaptação necessárias no espaço.
- Quem paga o corretor do inquilino?
- Na maioria dos contratos de locação comercial na Florida, o contrato de anúncio do proprietário prevê uma comissão que é compartilhada com o corretor que apresenta o inquilino. Isso é acordado por escrito antes do início da busca.
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