Comprando um hotel em Florida

Como funciona a compra de um hotel

Um hotel é comprado sempre na mesma ordem, e os compradores que concluem a transação são aqueles que estão preparados para cada etapa antes que ela chegue.

• Os critérios: cidades, preço, número de quartos, de bandeira ou independente, estabilizado ou com potencial de valorização
• A busca: o feed do MLS, os portais de anúncios e os proprietários que venderiam, mas ainda não anunciaram
• Os números: últimos doze meses, STR, histórico de tarifas e NOI solicitados sob NDA e verificados
• A oferta: preço por quarto e taxa de capitalização comparados a imóveis semelhantes, com financiamento, depósito e condições de due diligence que o vendedor aceitará
• Due diligence: inspeções, título, licenças, aprovação do franqueador, o PIP, a auditoria do STR e a avaliação
• Fechamento: as condições do credor atendidas, a transição da administração planejada e as chaves entregues

O que analisar antes de fazer uma oferta

As métricas operacionais nunca são presumidas a partir de um anúncio. Elas são solicitadas, auditadas e comparadas.

• Ocupação: a proporção de noites disponíveis vendidas, por mês e por ano, em comparação com o mercado e o conjunto competitivo.
• Diária média (ADR): receita dos quartos dividida pelo número de quartos vendidos. A diária é o que permite a um hotel boutique ou frente para o mar obter seu múltiplo.
• RevPAR: receita por quarto disponível: ocupação multiplicada pela ADR, o principal indicador que a maioria dos compradores compara primeiro.
• Lucro operacional líquido: receita menos despesas operacionais, uma taxa de administração de mercado e uma reserva para móveis, instalações e equipamentos, geralmente de quatro por cento da receita.
• Preço por quarto: o preço pedido ou de venda dividido pelo número de quartos, a forma resumida que todo comprador e credor de hotel usa para comparar imóveis.
• Termos da marca e da franquia: a bandeira, o prazo restante, as taxas, o plano de melhoria do imóvel que uma transferência aciona e se o franqueador aprovará o comprador.
• Condições do imóvel e necessidades de capital: telhado, sistemas mecânicos, elevadores, piscina, muro de contenção marítimo quando houver e a última reforma; o seguro costeiro e o custo de inundação agora influenciam o valor dos hotéis tanto quanto a diária.
• Terreno e uso alternativo: um motel em um lote de esquina ou um terreno de frente para o mar pode valer mais como terreno ou como empreendimento para redesenvolvimento do que como negócio em operação, e a avaliação informa isso quando for o caso.

Financiamento de um hotel

Os empréstimos para o setor hoteleiro são analisados com base tanto na operação quanto no edifício. Os empréstimos SBA 7(a) e 504 financiam hotéis e motéis operados pelo proprietário até os limites de seus programas, com entrada de 10 a 20%; os credores hoteleiros convencionais exigem entrada de 25 a 35%, um operador experiente e um índice de cobertura do serviço da dívida acima de 1.25; o capital privado e o financiamento pelo vendedor preenchem as lacunas. Consulte um credor licenciado para conhecer as condições. A BreakThru Realty apresenta compradores a credores que concluem financiamentos de hotéis e mantém o financiamento alinhado ao cronograma do contrato.

Antes de fazer uma oferta

Os vendedores de hotéis compartilham seus livros contábeis apenas com compradores preparados, e a oferta de um comprador preparado é levada a sério desde a primeira conversa.

• Comprovação de recursos para a participação, geralmente de 25 a 35% do preço em um empréstimo hoteleiro
• Uma conversa iniciada com um credor: SBA 7(a) ou 504, um credor hoteleiro, um banco ou capital privado
• Uma declaração financeira pessoal e declarações de imposto de renda de dois a três anos
• Experiência operacional em hotéis ou uma empresa de administração preparada para operar o imóvel
• Uma entidade para a compra e um advogado que já tenha concluído o fechamento de um hotel
• Critérios claros: cidades, faixa de preço, número de quartos, de bandeira ou independente, com potencial de valorização ou estabilizado

Aquisições fora do mercado e confidenciais

Muitos hotéis em Florida mudam de proprietário sem um anúncio público. Um comprador cadastrado, com critérios claros e comprovação de recursos, recebe oportunidades confidenciais conforme elas surgem, sob NDA, e a imobiliária aborda proprietários de imóveis específicos em nome do comprador quando os critérios indicarem essa necessidade.

Cadastre-se como comprador de hotel

Informe suas preferências: mercados desejados, orçamento (de menos de $2 milhões a mais de $50 milhões), número de quartos, tipo de imóvel (hotel ou motel independente, hotel com marca ou franqueado, hotel boutique ou pousada), financiamento (dinheiro ou capital próprio disponível, pré-aprovação do credor ou term sheet, iniciando a conversa sobre financiamento, troca 1031) e prazo (pronto para fazer uma oferta agora, dentro de 6 meses, de 6 a 12 meses, criando um pipeline). Um comprador cadastrado recebe os anúncios compatíveis, as demonstrações financeiras sob NDA e as oportunidades fora do mercado à medida que surgem. As demonstrações financeiras de um anúncio só são divulgadas quando autorizadas pela corretora responsável pelo anúncio.

Diretamente com o corretor responsável: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que compradores de hotéis fazem

De quanto dinheiro preciso para comprar um hotel em Florida?

Normalmente, de 10 a 20% do preço em um empréstimo SBA para um hotel ou motel operado pelo proprietário, e de 25 a 35% com um credor hoteleiro convencional, além de capital de giro, custos de fechamento e qualquer PIP exigido pelo franqueador. Consulte um credor licenciado para conhecer as condições.

Posso ver os dados financeiros de um hotel antes de fazer uma oferta?

Sim, sob um acordo de confidencialidade e geralmente com comprovação de recursos. A imobiliária do anúncio controla o que é divulgado; a BreakThru Realty solicita o pacote em seu nome e o verifica antes de você fazer uma oferta.

Quanto custa um corretor do comprador?

A forma de pagamento do corretor do comprador é acordada por escrito antes do início da busca. Em muitas vendas de hotéis, a remuneração é oferecida por meio do anúncio e, quando não é, o acordo informa quanto o comprador pagará.

Vocês representam compradores fora de South Florida?

Sim. Os anúncios atualizados neste site correspondem aos seis condados de South Florida no feed do MLS; a imobiliária representa compradores em qualquer lugar de Florida e pesquisa o feed estadual e canais fora do mercado para eles.

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