BreakThru Realty

Stratégie d’évaluation et de tarification hôtelière en Florida

Combien vaut votre hôtel ? La réponse se trouve dans l’exploitation, la marque et le terrain.

Un hôtel est évalué simultanément de trois façons : comme source de revenus, comme une marque associée à un contrat de franchise et comme un bâtiment situé sur un terrain. Une évaluation confidentielle de BreakThru Realty examine ces trois aspects et fournit au propriétaire une fourchette de prix, les raisons qui la justifient et le type d’acheteur susceptible de la payer. Aucun montant n’est publié sur cette page ni envoyé par e-mail ; le courtier attitré vous appelle pour vous le communiquer.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Ce qui détermine le prix d’un hôtel

Chaque acheteur d’hôtel et chaque prêteur du secteur hôtelier examine les mêmes chiffres dans le même ordre. L’évaluation commence par là, puis ajuste le résultat en fonction de ce que les chiffres ne montrent pas.

  • Taux d’occupation : Part des nuitées disponibles vendues, par mois et par année, par rapport au marché et à l’ensemble concurrentiel.
  • Tarif quotidien moyen (ADR) : Revenus des chambres divisés par le nombre de chambres vendues. Le tarif est le facteur par lequel un hôtel-boutique ou un hôtel en front de mer obtient son multiple.
  • RevPAR : Revenus par chambre disponible : taux d’occupation multiplié par l’ADR, le seul indicateur que la plupart des acheteurs comparent en premier.
  • Revenu net d’exploitation : Revenus moins les charges d’exploitation, les frais de gestion du marché et une réserve pour le mobilier, les agencements et l’équipement, généralement de quatre pour cent des revenus.
  • Prix par chambre : Prix demandé ou prix de vente divisé par le nombre de chambres, le raccourci utilisé par chaque acheteur d’hôtel et prêteur pour comparer les biens immobiliers.
  • Conditions de marque et de franchise : l’enseigne, la durée restante, les frais, le plan d’amélioration du bien immobilier déclenché par un transfert et la question de savoir si le franchiseur approuvera l’acheteur.
  • État du bien immobilier et besoins en capitaux : toiture, systèmes mécaniques, ascenseurs, piscine, mur de soutènement lorsqu’il y en a un et dernière rénovation ; l’assurance côtière et le coût des inondations influencent désormais la valeur des hôtels autant que les tarifs.
  • Terrain et usage alternatif : un motel situé sur une parcelle d’angle ou une parcelle en front de mer peut valoir davantage en tant que terrain ou projet de réaménagement qu’en tant qu’activité en exploitation, et l’évaluation le reflète lorsque c’est le cas.

Trois façons d’évaluer un hôtel

Les revenus d’abord : le résultat net d’exploitation capitalisé au taux que les acheteurs paient pour des hôtels comparables en Florida, puis vérifié sous forme de multiple des revenus des chambres. Ensuite, la comparaison des ventes : le prix auquel des hôtels similaires se sont vendus par chambre, ajusté en fonction du tarif, de l’état et de la marque. Enfin, le bien immobilier considéré séparément : la valeur du terrain et du bâtiment pour un promoteur qui souhaite réaménager le site, ce qui peut être la valeur la plus élevée des trois dans le cas d’un motel ancien situé sur une bonne parcelle.

Ce dont l’évaluation a besoin

Plus le dossier est complet, plus la fourchette est précise.

  • Les douze derniers mois et trois années de comptes de résultat
  • Le rapport STR ou l’historique mensuel du taux d’occupation et de l’ADR
  • Le contrat de franchise, sa durée restante et tout PIP en suspens
  • L’état locatif si un espace est loué, ainsi que tout bail foncier
  • Les dépenses d’investissement des cinq dernières années et les travaux différés connus
  • Les déclarations d’assurance et la zone inondable
  • Le contrat de gestion, si l’hôtel est géré par un tiers
  • L’avis de taxes foncières et tout recours en cours concernant l’évaluation fiscale

Une stratégie de tarification, pas seulement un chiffre

L’évaluation se termine par une recommandation : le prix demandé, l’acheteur visé, la question de savoir s’il faut vendre l’exploitation avec le bien immobilier ou relouer le bien immobilier, s’il faut réaliser le PIP avant la vente ou l’intégrer au prix, ainsi que la durée probable de la vente. Un hôtel dont le prix ne correspond pas au bon acheteur reste sur le marché ; un hôtel correctement positionné reçoit une offre.

Après l’évaluation

Si le propriétaire décide de vendre, le même courtier gère la vente à partir de l’évaluation.

  • Consultation confidentielle : Une discussion sur le bien immobilier, l’exploitation, la marque et vos objectifs de vente, avant que quoi que ce soit ne soit mis par écrit.
  • Examen préliminaire du prix : Les douze derniers mois, le rapport STR ou l’historique du taux d’occupation, l’historique des tarifs et le bilan sont comparés aux prix demandés pour des hôtels comparables et aux montants que les acheteurs d’hôtels paient par chambre.
  • Documentation : Le dossier qu’un acheteur sérieux et son prêteur demanderont : trois années de documents financiers, le contrat de franchise et tout PIP, l’état du bien immobilier et l’historique des dépenses d’investissement, les informations d’assurance et de risque d’inondation, la liste du personnel et le dispositif de gestion.
  • Analyse financière : Le résultat net d’exploitation après application d’honoraires de gestion conformes au marché et d’une réserve FF&E, afin que le prix demandé pour l’hôtel soit acceptable pour le prêteur de l’acheteur.
  • Identification des acheteurs : Exploitants-propriétaires, groupes hôteliers régionaux, investisseurs privés et fonds correspondant à la taille, au positionnement de la marque et au prix du bien immobilier, contactés un par un.
  • Commercialisation confidentielle : Un profil anonymisé présentant les principaux chiffres sans adresse ; le dossier complet est communiqué uniquement après signature d’un NDA et vérification des fonds.
  • Offres et négociation : Les offres sont comparées selon le prix, le financement, le dépôt, la période de vérification diligente, l’approbation du franchiseur et le PIP, puis négociées par écrit.
  • Vérification diligente et clôture : Inspections, titre de propriété, approbation du franchiseur, licences de vente d’alcool et licences commerciales, audit STR, évaluation du prêteur et état de clôture, le tout géré jusqu’à la date indiquée au contrat.

Demander une évaluation confidentielle de votre hôtel

Parlez-nous du bien immobilier : où il se trouve, combien il compte de chambres (moins de 20 chambres à 200 chambres ou plus), s’il s’agit d’un hôtel ou motel indépendant, d’un hôtel de marque ou franchisé, d’un hôtel-boutique ou d’une auberge, votre rôle et le moment où vous envisagez de vendre (dès que possible, dans 6 mois, dans 6 à 12 mois, ou pour étudier vos options). Les données financières viendront plus tard, sous NDA, lors de l’évaluation avec le courtier attitré. Toute demande concernant un hôtel est confidentielle. Le personnel, les clients, les franchiseurs et les prêteurs seront informés de la vente au moment que vous aurez choisi, et non par une annonce.

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquentes des propriétaires d’hôtels

Combien vaut mon hôtel ?
Cela dépend du résultat net d’exploitation, du RevPAR par rapport à l’ensemble concurrentiel, de la marque et de son PIP, de l’état du bâtiment et de la valeur du terrain considéré séparément. Une évaluation confidentielle examine tous ces éléments et vous fournit une fourchette ainsi qu’un prix demandé raisonné. Aucun montant n’est affiché sur cette page ; le courtier vous appelle pour vous le communiquer.
Qu’est-ce que le prix par chambre ?
Il s’agit du prix divisé par le nombre de chambres. C’est la méthode utilisée par les acheteurs et les prêteurs hôteliers pour comparer des biens immobiliers de tailles différentes, ainsi que le chiffre auquel l’évaluation compare son approche fondée sur les revenus.
Une évaluation hôtelière est-elle une expertise ?
Non. L’évaluation d’un courtier est une opinion sur la valeur de marché aux fins de la tarification et de la vente, étayée par des annonces et des ventes comparables. Un prêteur commandera sa propre expertise auprès d’un expert évaluateur agréé pendant le financement de l’acheteur.
Devrais-je réaliser le PIP avant de vendre un hôtel franchisé ?
Parfois. Un PIP réalisé élargit le bassin d’acheteurs et augmente le prix, mais mobilise du capital et du temps. L’évaluation chiffre le PIP dès le départ et présente le prix avec le PIP réalisé ainsi que le prix intégrant son coût, afin que le propriétaire puisse choisir.
L’évaluation coûte-t-elle quelque chose ?
Non. Elle est confidentielle et sans engagement, et l’entretien se fait avec le courtier responsable.

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