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Garanties personnelles dans un bail commercial

Votre entreprise signe un bail commercial, et le propriétaire sait qu’elle pourrait ne pas survivre jusqu’au terme. Il vous demande donc de garantir personnellement le loyer. Une garantie illimitée engage votre logement et votre épargne pour chaque mois d’un bail de dix ans ; une garantie bien négociée limite ce que vous risquez et la date à laquelle votre engagement prend fin.

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BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Pourquoi les propriétaires en demandent

Une nouvelle entreprise, une entreprise implantée sur un seul site ou une société dont la situation financière est fragile ne peut pas démontrer au propriétaire que le loyer sera payé pendant toute la durée du bail. La garantie constitue une sécurité supplémentaire pour le propriétaire, au-delà du dépôt de garantie. Les locataires établis disposant d’états financiers audités l’évitent souvent ; les nouveaux locataires y échappent rarement.

Types de garanties

Une garantie intégrale couvre la totalité des loyers et des frais pendant toute la durée du bail. Une garantie plafonnée limite le montant, souvent à six ou douze mois de loyer. Une garantie dégressive ou à réduction progressive diminue ou prend fin après un nombre d’années déterminé de paiements effectués à temps. Une garantie « good-guy » couvre uniquement le loyer jusqu’à ce que le locataire libère les lieux et les restitue en bon état ; elle protège le propriétaire contre un locataire qui resterait sans payer et le garant contre plusieurs années de loyers futurs.

Points à négocier

Un plafond exprimé en mois de loyer ; une réduction progressive après deux ou trois ans de paiements réguliers ; une structure « good-guy » lorsque le propriétaire l’accepte ; un dépôt de garantie plus important ou une lettre de crédit en remplacement d’une garantie ; et une libération lorsque le bail est cédé à un acheteur qualifié, ce qui est important si vous vendez un jour l’entreprise. Le représentant du locataire négocie les conditions commerciales ; un avocat de Florida rédige la garantie.

Pour les propriétaires

La garantie d’un propriétaire solvable vaut plus qu’un dépôt plus important fourni par un propriétaire peu solide financièrement, mais une garantie illimitée consentie par une personne qui ne dispose d’aucun actif à engager ne vaut que sur le papier. Demandez un état financier personnel, dimensionnez la garantie en fonction de l’exposition réelle — les aménagements, la période de loyer gratuit, quelques mois de loyer — et acceptez une réduction progressive pour un locataire qui respecte ses obligations.

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Questions fréquemment posées

Puis-je refuser une garantie personnelle ?
Vous pouvez négocier. Un propriétaire qui a d’autres locataires intéressés peut l’exiger ; un propriétaire dont les locaux sont vacants peut accepter à la place un plafond, une réduction progressive ou un dépôt plus important. La solidité des finances de l’entreprise est déterminante.
La garantie prend-elle fin lorsque je vends l’entreprise ?
Pas à moins que le bail ou la cession ne le prévoie. Négociez, au moment de la signature, une libération en cas de cession à un acheteur qualifié, sinon vous pourriez encore garantir le loyer d’une autre personne des années plus tard.
Que couvre une garantie « good-guy » ?
Le loyer jusqu’à la date à laquelle le locataire quitte les lieux et les restitue en bon état, et non le reste de la durée du bail. Le propriétaire récupère rapidement les locaux ; le garant évite une responsabilité à durée indéterminée.

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