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Frais CAM : ce que vous payez en plus du loyer

L’entretien des parties communes constitue la troisième charge nette d’un bail triple net et la charge que les locataires évaluent le plus souvent mal. Elle est facturée chaque mois sur la base d’une estimation par pied carré, puis régularisée une fois par an en fonction des dépenses réellement engagées par le propriétaire ; un bail dont la définition est imprécise peut ajouter un quart au loyer.

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BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Ce que les frais CAM couvrent généralement

L’entretien des parkings et des trottoirs, l’aménagement paysager, l’éclairage extérieur, les services publics et le nettoyage des parties communes, la sécurité, les déchets, la signalétique, ainsi que des frais de gestion ou d’administration en plus du reste. Les centres commerciaux ajoutent les coûts liés à leurs parties communes ; les immeubles de bureaux ajoutent les halls, les ascenseurs et les sanitaires. Les taxes et l’assurance sont généralement facturées séparément au titre des deux autres charges nettes.

Estimations et régularisation

Le propriétaire estime les frais CAM annuels par pied carré et en facture un douzième chaque mois. À la fin de l’année, il totalise les coûts réels, répartit la part proportionnelle de chaque locataire (sa surface en pieds carrés divisée par celle de l’immeuble), puis facture ou crédite la différence. Demandez la régularisation de l’année précédente avant de signer : elle indique le montant réel et permet de vérifier si l’estimation était exacte.

Les clauses qui augmentent les frais CAM

Le remplacement d’éléments immobilisés facturé comme de l’entretien (nouvelle toiture, réfection du revêtement) ; les frais de gestion calculés en pourcentage de l’ensemble des coûts ; la majoration des coûts variables lorsque l’immeuble n’est pas entièrement occupé ; un dénominateur excluant les surfaces vacantes ou les locaux d’ancrage, ce qui fait payer davantage aux autres locataires ; et des frais d’administration ajoutés aux frais de gestion. Chacun de ces éléments peut être négocié, plafonné ou défini.

Comment les locataires peuvent se protéger

Un plafond sur les augmentations annuelles des frais CAM contrôlables (souvent de cinq pour cent), une liste d’exclusions (éléments immobilisés, propres coûts du propriétaire, commissions de location), une définition du dénominateur, le droit d’auditer la régularisation dans un délai donné et un examen des coûts réels avant la signature. Un représentant du locataire négocie ces points ; un avocat immobilier en Florida les rédige dans le bail.

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Questions fréquemment posées

Quel est le montant des frais CAM par pied carré en Florida ?
Ils varient selon le bien immobilier : quelques dollars par pied carré et par an dans une zone industrielle simple, et bien davantage dans un centre commercial géré ou une tour de bureaux. Seule la régularisation de l’immeuble permet de le savoir ; demandez-la.
Puis-je auditer les frais CAM de mon propriétaire ?
Si le bail vous en donne le droit, dans le délai qu’il prévoit. Négociez un droit d’audit avant de signer ; un bail qui n’en prévoit pas vous laisse dépendre du montant indiqué par le propriétaire.
Les frais CAM sont-ils négociables ?
La définition, les exclusions, le plafond et le droit d’audit le sont. Les coûts réels dépendent de l’immeuble. La plupart des économies se réalisent dans les définitions.

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