BreakThru Realty

Acheter un hôtel en Florida

Conseil en acquisition pour exploitants-propriétaires, investisseurs et groupes hôteliers.

Les portails d’annonces montrent à l’acheteur ce qui est à vendre. Un courtier du côté de l’acheteur lui montre ce que vaut le bien immobilier, ce que le vendeur ne dit pas, ce que le prêteur exigera et ce que le franchiseur approuvera. BreakThru Realty représente les acheteurs d’hôtels partout en Florida, de la définition du projet jusqu’à la clôture.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Comment se déroule l’achat d’un hôtel

Un hôtel s’achète toujours dans le même ordre, et les acheteurs qui concluent la transaction sont ceux qui sont prêts pour chaque étape avant qu’elle ne se présente.

  • Le projet : villes, prix, nombre de chambres, hôtel franchisé ou indépendant, stabilisé ou à potentiel de valorisation
  • La recherche : le flux MLS, les portails d’annonces et les propriétaires qui vendraient, mais n’ont pas encore publié d’annonce
  • Les chiffres : douze derniers mois, STR, historique des tarifs et NOI demandés dans le cadre d’un NDA et vérifiés
  • L’offre : prix par chambre et taux de capitalisation par rapport aux biens comparables, avec des conditions de financement, de dépôt et de contrôle préalable qu’un vendeur acceptera
  • Le contrôle préalable : inspections, titre de propriété, licences, approbation du franchiseur, PIP, audit STR et évaluation
  • La clôture : conditions du prêteur remplies, transition de la gestion planifiée, clés remises

Ce qu’il faut analyser avant de faire une offre

Les indicateurs d’exploitation ne sont jamais déduits d’une annonce. Ils sont demandés, audités et comparés.

  • Taux d’occupation : Part des nuitées disponibles vendues, par mois et par année, par rapport au marché et à l’ensemble concurrentiel.
  • Tarif quotidien moyen (ADR) : Revenus des chambres divisés par le nombre de chambres vendues. Le tarif est le facteur par lequel un hôtel-boutique ou un hôtel en front de mer obtient son multiple.
  • RevPAR : Revenus par chambre disponible : taux d’occupation multiplié par l’ADR, le seul indicateur que la plupart des acheteurs comparent en premier.
  • Revenu net d’exploitation : Revenus moins les charges d’exploitation, les frais de gestion du marché et une réserve pour le mobilier, les agencements et l’équipement, généralement de quatre pour cent des revenus.
  • Prix par chambre : Prix demandé ou prix de vente divisé par le nombre de chambres, le raccourci utilisé par chaque acheteur d’hôtel et prêteur pour comparer les biens immobiliers.
  • Conditions de marque et de franchise : l’enseigne, la durée restante, les frais, le plan d’amélioration du bien immobilier déclenché par un transfert et la question de savoir si le franchiseur approuvera l’acheteur.
  • État du bien immobilier et besoins en capitaux : toiture, systèmes mécaniques, ascenseurs, piscine, mur de soutènement lorsqu’il y en a un et dernière rénovation ; l’assurance côtière et le coût des inondations influencent désormais la valeur des hôtels autant que les tarifs.
  • Terrain et usage alternatif : un motel situé sur une parcelle d’angle ou une parcelle en front de mer peut valoir davantage en tant que terrain ou projet de réaménagement qu’en tant qu’activité en exploitation, et l’évaluation le reflète lorsque c’est le cas.

Financer un hôtel

Les prêts hôteliers sont évalués autant sur l’exploitation que sur le bâtiment. Les prêts SBA 7(a) et 504 financent les hôtels et motels exploités par leur propriétaire jusqu’aux limites de leur programme, avec 10 à 20 pour cent de mise de fonds ; les prêteurs hôteliers conventionnels exigent 25 à 35 pour cent de mise de fonds, un exploitant expérimenté et un ratio de couverture du service de la dette supérieur à 1.25 ; les capitaux privés et le financement vendeur comblent les écarts. Consultez un prêteur agréé pour connaître les conditions. BreakThru Realty met les acheteurs en relation avec des prêteurs qui concluent des transactions hôtelières et veille à ce que le financement respecte le calendrier du contrat.

Avant de faire une offre

Les vendeurs d’hôtels ne communiquent leurs comptes qu’aux acheteurs prêts à avancer, et l’offre d’un acheteur prêt est prise au sérieux dès le premier échange.

  • Justificatif de fonds propres, généralement de 25 à 35 pour cent du prix dans le cadre d’un prêt hôtelier
  • Échange avec un prêteur entamé : SBA 7(a) ou 504, prêteur hôtelier, banque ou capitaux privés
  • Un état financier personnel et deux à trois années de déclarations fiscales
  • Expérience dans l’exploitation hôtelière ou société de gestion prête à exploiter le bien immobilier
  • Une entité pour l’achat et un avocat ayant déjà conclu une transaction hôtelière
  • Un projet clair : villes, fourchette de prix, nombre de chambres, hôtel franchisé ou indépendant, à potentiel de valorisation ou stabilisé

Acquisitions hors marché et confidentielles

De nombreux hôtels en Florida changent de propriétaire sans annonce publique. Un acheteur inscrit, avec un projet clair et un justificatif de fonds, reçoit les opportunités confidentielles au fur et à mesure qu’elles se présentent, dans le cadre d’un NDA, et l’agence inscriptrice contacte les propriétaires de biens immobiliers précis pour le compte de l’acheteur lorsque le projet le prévoit.

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Présentez-nous votre projet : marchés privilégiés, budget (de moins de $2 million à plus de $50 millions), nombre de chambres, type de bien immobilier (hôtel ou motel indépendant, hôtel de marque ou franchisé, hôtel-boutique ou auberge), financement (liquidités ou fonds propres disponibles, prêteur ayant donné une préapprobation ou une lettre de conditions, début des échanges sur le financement, échange 1031) et calendrier (prêt à faire une offre maintenant, dans les 6 mois, dans 6 à 12 mois, constitution d’un portefeuille d’opportunités). Un acheteur inscrit reçoit les annonces correspondantes, les données financières sous NDA et les opportunités hors marché au fur et à mesure qu’elles se présentent. Les données financières d’une annonce ne sont communiquées que lorsque l’agence inscriptrice l’autorise.

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions posées par les acheteurs d’hôtels

De combien d’argent ai-je besoin pour acheter un hôtel en Florida ?
Généralement de 10 à 20 pour cent du prix avec un prêt SBA pour un hôtel ou motel exploité par son propriétaire, et de 25 à 35 pour cent avec un prêteur hôtelier conventionnel, auxquels s’ajoutent le fonds de roulement, les frais de clôture et tout PIP exigé par le franchiseur. Consultez un prêteur agréé pour connaître les conditions.
Puis-je consulter les données financières d’un hôtel avant de faire une offre ?
Oui, dans le cadre d’un accord de confidentialité et généralement avec un justificatif de fonds. L’agence inscriptrice contrôle les informations communiquées ; BreakThru Realty demande le dossier en votre nom et le vérifie avant que vous ne fassiez une offre.
Combien coûte le courtier de l’acheteur ?
La rémunération du courtier de l’acheteur est convenue par écrit avant le début de la recherche. Dans de nombreuses ventes d’hôtels, la rémunération est proposée par l’intermédiaire de l’annonce et, lorsqu’elle ne l’est pas, l’accord précise ce que l’acheteur paie.
Représentez-vous des acheteurs en dehors de South Florida ?
Oui. Les annonces en ligne sur ce site concernent les six comtés de South Florida présents dans le flux MLS ; le courtier représente des acheteurs partout en Florida et effectue des recherches dans le flux à l’échelle de l’État ainsi que par l’intermédiaire de canaux hors marché.

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