Valoración y estrategia de precios de hoteles en Florida

Qué determina el precio de un hotel

Cada comprador de hoteles y cada prestamista del sector hotelero analiza las mismas cifras en el mismo orden. La valoración comienza allí y después se ajusta según lo que las cifras no muestran.

• Ocupación: La proporción de noches de habitación disponibles vendidas, por mes y por año, en comparación con el mercado y el conjunto competitivo.
• Tarifa diaria promedio (ADR): Ingresos por habitaciones divididos entre las habitaciones vendidas. La tarifa es donde un hotel boutique o Frente al mar obtiene su múltiplo.
• RevPAR: Ingresos por habitación disponible: ocupación multiplicada por el ADR, la cifra individual que la mayoría de los compradores compara primero.
• Ingresos operativos netos: Ingresos menos gastos operativos, una tarifa de administración de mercado y una reserva para muebles, instalaciones y equipos, generalmente del cuatro por ciento de los ingresos.
• Precio por habitación: El precio solicitado o de venta dividido entre el número de habitaciones, la forma abreviada que todo comprador y prestamista de hoteles utiliza para comparar propiedades.
• Términos de la marca y la franquicia: La marca, el plazo restante, las tarifas, el plan de mejora de la propiedad que activa una transferencia y si el franquiciador aprobará al comprador.
• Estado de la propiedad y necesidades de capital: Techo, sistemas mecánicos, ascensores, piscina, muro de contención donde exista y la última renovación; el seguro costero y el costo de inundación ahora modifican el valor de los hoteles tanto como la tarifa.
• Terreno y uso alternativo: Un motel en un lote esquinero o una parcela Frente al mar puede valer más como terreno o como proyecto de remodelación que como negocio en funcionamiento, y la valoración lo indica cuando corresponde.

Tres maneras de valorar un hotel

Primero, los ingresos: ingresos operativos netos capitalizados a la tasa que los compradores están pagando por hoteles comparables en Florida, y verificados como múltiplo de los ingresos por habitaciones. Después, la comparación de ventas: el precio al que se han vendido hoteles similares por habitación, ajustado según la tarifa, el estado y la marca. Luego, los bienes raíces por sí solos: el valor del terreno y el edificio para un desarrollador, que en el caso de un motel antiguo en un buen lote puede ser el mayor de los tres.

Lo que la valoración necesita de usted

Cuanto más completo sea el paquete, más estrecho será el rango.

• Estado de resultados de los últimos doce meses y de los tres años anteriores
• Informe STR o historial mensual de ocupación y ADR
• Contrato de franquicia, plazo restante y cualquier PIP pendiente
• Registro de alquileres si algún espacio está alquilado y cualquier contrato de arrendamiento del terreno
• Gastos de capital de los últimos cinco años y cualquier elemento diferido conocido
• Declaraciones del seguro y zona de inundación
• Contrato de administración, si el hotel es administrado por un tercero
• Factura de impuestos a la propiedad y cualquier apelación de tasación pendiente

Estrategia de precios, no solo una cifra

La valoración termina con una recomendación: el precio solicitado, el comprador al que está dirigido, si se debe vender la operación junto con los bienes raíces o arrendar nuevamente los bienes raíces, si se debe completar el PIP antes de la venta o incluirlo en el precio y cuánto tiempo probablemente tomará la venta. Un hotel con un precio dirigido al comprador equivocado no se vende; un hotel con el precio adecuado para el comprador correcto recibe una oferta.

Qué sucede después de la valoración

Si el propietario decide vender, el mismo corredor gestiona la venta desde la valoración en adelante.

• Consulta confidencial: Una conversación sobre la propiedad, la operación, la marca y lo que usted desea obtener de la venta, antes de poner algo por escrito.
• Revisión preliminar de precios: Los últimos doce meses, el historial de STR u ocupación, el historial de tarifas y el balance se analizan en comparación con lo que solicitan hoteles comparables y lo que los compradores de hoteles están pagando por habitación.
• Documentación: El paquete que solicitarán un comprador serio y su prestamista: estados financieros de tres años, el contrato de franquicia y cualquier PIP, el estado de la propiedad y el historial de capital, la situación del seguro y la zona de inundación, la lista del personal y el acuerdo de administración.
• Evaluación financiera: Ingresos operativos netos después de una tarifa de administración de mercado y una reserva para muebles, instalaciones y equipos, para que el precio al que se ofrece el hotel sea aceptado por el prestamista del comprador.
• Identificación de compradores: Propietarios-operadores, grupos hoteleros regionales, inversionistas privados y fondos seleccionados según el tamaño, la posición de marca y el precio de la propiedad, contactados uno a la vez.
• Marketing confidencial: Un perfil anónimo con las cifras clave y sin dirección; el paquete completo solo se entrega después de firmar un NDA y presentar comprobantes de fondos.
• Ofertas y negociación: Las ofertas se comparan según el precio, el financiamiento, el depósito, el período de diligencia debida, la aprobación del franquiciador y el PIP, y luego se negocian por escrito.
• Diligencia debida y cierre: Inspecciones, título, aprobación del franquiciador, licencias de bebidas alcohólicas y comerciales, auditoría de STR, tasación del prestamista y estado de cierre, gestionados para la fecha indicada en el contrato.

Solicitar una valoración confidencial del hotel

Cuéntenos sobre la propiedad: dónde está, cuántas habitaciones tiene (menos de 20 habitaciones, de 200 habitaciones o más), si es un hotel o motel independiente, un hotel de marca o franquiciado, un hotel boutique o una posada, cuál es su función y cuándo está considerando vender (lo antes posible, dentro de 6 meses, de 6 a 12 meses, explorando opciones). Los datos financieros vienen después, bajo un acuerdo de confidencialidad, durante la conversación de valoración con el corredor registrado. Una consulta sobre un hotel es confidencial. El personal, los huéspedes, los franquiciadores y los prestamistas se enteran de la venta cuando usted decide que deben hacerlo, no por medio de un anuncio.

Contacto directo del corredor registrado: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que hacen los propietarios de hoteles

¿Cuánto vale mi hotel?

Depende del ingreso operativo neto, el RevPAR en comparación con el conjunto competitivo, la marca y su PIP, el estado del edificio y el valor del terreno por sí solo. Una valuación confidencial analiza todos estos factores y le proporciona un rango y un precio de venta solicitado fundamentado. No se muestra ninguna cifra en esta página; el corredor le llama para comunicarla.

¿Qué es el precio por habitación?

Es el precio dividido entre el número de habitaciones. Así es como los compradores y prestamistas de hoteles comparan propiedades de diferentes tamaños, y es la cifra con la que una valuación contrasta su enfoque basado en los ingresos.

¿Una valuación de hotel es un avalúo?

No. La valuación de un corredor es una opinión sobre el valor de mercado para establecer el precio y vender, respaldada por anuncios y ventas comparables. Un prestamista solicitará su propio avalúo a un tasador con licencia durante el financiamiento del comprador.

¿Debo completar el PIP antes de vender un hotel de marca?

A veces. Completar el PIP amplía el grupo de compradores y aumenta el precio, pero inmoviliza capital y tiempo. La valuación incluye el PIP desde el principio y muestra el precio con el trabajo terminado y con su costo incluido en el precio, para que el propietario elija.

¿La valuación tiene algún costo?

No. Es confidencial y no implica ninguna obligación, y la conversación es con el corredor registrado.

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