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Evaluación ambiental del sitio de Fase I: Por qué todo comprador comercial solicita una

Un comprador comercial puede heredar el costo de limpiar una contaminación que no causó. Una evaluación ambiental del sitio de Fase I es la manera en que el comprador y su prestamista determinan, antes del cierre, si el historial de una propiedad sugiere un problema: una gasolinera en la esquina, una tintorería en el centro comercial, un taller de reparación con un desagüe en el piso. Casi todos los prestamistas la exigen, y todo comprador debería solicitarla.

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Qué abarca una Fase I

Una revisión de los registros y el historial de la propiedad (titularidad, permisos, fotografías aéreas, bases de datos ambientales), una visita al sitio, entrevistas con el propietario y los ocupantes, y un informe que identifica condiciones ambientales reconocidas: usos pasados o actuales que podrían haber dejado contaminación. No incluye toma de muestras. Sigue una norma nacional, lo que brinda al comprador ciertas protecciones de responsabilidad por haberla realizado.

Cuándo sigue una Fase II

Si la Fase I encuentra una condición ambiental reconocida, una Fase II toma muestras del suelo, el agua subterránea o el aire para determinar si realmente hay contaminación y en qué cantidad. Cuesta más y toma más tiempo, y el contrato debería contemplarla. Un hallazgo no siempre acaba con una transacción: muchos sitios tienen un expediente regulatorio cerrado o un plan manejable.

Usos que generan señales de alerta

Gasolineras y tanques, tintorerías, talleres de reparación y carrocería, imprentas, plantas de manufactura, almacenamiento de sustancias químicas agrícolas y cualquier propiedad cercana a una de estas. Los edificios antiguos requieren además estudios de asbesto y pintura con plomo, que son independientes de la Fase I.

En la transacción

Solicite la Fase I al principio de la debida diligencia; un informe toma de dos a cuatro semanas. Haga que el contrato quede sujeto a un resultado aceptable y permita tiempo para una Fase II. Un hallazgo se convierte en una negociación: una reducción del precio, una limpieza por parte del vendedor, un depósito en garantía o un seguro ambiental. Los vendedores que solicitan una Fase I antes de poner la propiedad en venta evitan sorpresas durante la debida diligencia; vea cómo preparamos una propiedad comercial para la venta.

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Preguntas frecuentes

¿Un arrendamiento necesita una Fase I?
Por lo general, no en el caso de un inquilino, pero un inquilino que alquila un espacio con historial (una antigua tintorería, un taller de reparación) debería preguntar al respecto, porque un arrendamiento puede hacer que el inquilino sea responsable de condiciones que no causó, a menos que el arrendamiento indique lo contrario.
¿Cuánto cuesta una Fase I y cuánto tiempo toma?
Depende de la propiedad y del consultor; normalmente toma de dos a cuatro semanas. El costo es pequeño en comparación con lo que protege, y el prestamista generalmente la exige de todos modos.
¿Puedo confiar en la Fase I del vendedor?
Un informe reciente puede actualizarse o volver a emitirse a su nombre con una carta de confianza del consultor. Uno antiguo, o uno dirigido a otra persona, no le brinda las protecciones de responsabilidad; su prestamista le indicará qué acepta.

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