Guía
Cargos CAM: lo que paga además del alquiler
El mantenimiento de áreas comunes es el tercer componente neto en un arrendamiento triple neto y el cargo que los inquilinos calculan mal con mayor frecuencia. Se factura mensualmente como una estimación por pie cuadrado y se concilia una vez al año con lo que el propietario realmente gastó, y un arrendamiento que lo defina de manera imprecisa puede añadir una cuarta parte al alquiler.
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Lo que CAM suele cubrir
Mantenimiento del estacionamiento y las aceras, paisajismo, iluminación exterior, servicios públicos y limpieza de áreas comunes, seguridad, basura, señalización y un cargo de administración o gestión además de todo lo demás. Los centros comerciales agregan los costos de las áreas comunes del centro; los edificios de oficinas agregan vestíbulos, ascensores y baños. Los impuestos y el seguro generalmente se facturan por separado como los otros dos componentes netos.
Estimaciones y conciliación
El propietario estima el CAM del año por pie cuadrado y factura una doceava parte cada mes. Después de que termina el año, suma los costos reales, asigna a cada inquilino su parte proporcional (sus pies cuadrados divididos entre los del edificio) y factura o acredita la diferencia. Solicite la conciliación del año anterior antes de firmar: muestra la cifra real y si la estimación fue razonable.
Las cláusulas que aumentan CAM
Reemplazos de capital cobrados como mantenimiento (un techo nuevo, repavimentación); cargos de administración calculados como un porcentaje de todos los costos; ajuste al nivel de ocupación total de los costos variables cuando el edificio no está lleno; un denominador que excluye el espacio vacante o de los inquilinos ancla para que el resto de los inquilinos pague más; y un cargo administrativo acumulado al cargo de administración. Cada uno puede negociarse para eliminarlo, limitarse o definirse.
Cómo se protegen los inquilinos
Un límite a los aumentos anuales del CAM controlable (a menudo del cinco por ciento), una lista de exclusiones (elementos de capital, costos propios del propietario, comisiones de arrendamiento), una definición del denominador, el derecho a auditar la conciliación dentro de un plazo establecido y la revisión de los costos reales antes de firmar. Un representante del inquilino negocia estos términos; un abogado de bienes raíces de Florida los redacta para incluirlos en el arrendamiento.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cuestan los cargos CAM por pie cuadrado en Florida?
- Varían según la propiedad: unos pocos dólares por pie cuadrado al año en un parque industrial sencillo, y mucho más en un centro comercial administrado o una torre de oficinas. Solo la conciliación del propio edificio se lo indica; solicítela.
- ¿Puedo auditar el CAM de mi propietario?
- Si el arrendamiento le otorga ese derecho, dentro del plazo que establece. Negocie el derecho de auditoría antes de firmar; un arrendamiento sin ese derecho lo deja sujeto a la cifra del propietario.
- ¿Se pueden negociar los cargos CAM?
- La definición, las exclusiones, el límite y el derecho de auditoría sí. Los costos reales pertenecen al edificio. La mayor parte del dinero se ahorra en las definiciones.
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