Comprar un hotel en Florida

Cómo funciona la compra de un hotel

Un hotel se compra siguiendo el mismo orden cada vez, y los compradores que cierran son quienes están preparados para cada paso antes de que llegue.

• Las necesidades: ciudades, precio, cantidad de habitaciones, de marca o independiente, estabilizado o con potencial de valor agregado
• La búsqueda: el feed de MLS, los portales de anuncios y los propietarios que venderían, pero aún no han publicado un anuncio
• Las cifras: últimos doce meses, STR, historial de tarifas y NOI solicitados bajo un acuerdo de confidencialidad y verificados
• La oferta: precio por habitación y tasa de capitalización comparados con propiedades similares, con términos de financiamiento, depósito y debida diligencia que el vendedor aceptará
• La debida diligencia: inspecciones, título, licencias, aprobación del franquiciador, el PIP, la auditoría de STR y la tasación
• El cierre: las condiciones del prestamista cumplidas, la transición de la administración planificada y las llaves entregadas

Qué analizar antes de hacer una oferta

Las métricas operativas nunca se infieren de un anuncio. Se solicitan, auditan y comparan.

• Ocupación: La proporción de noches de habitación disponibles vendidas, por mes y por año, en comparación con el mercado y el conjunto competitivo.
• Tarifa diaria promedio (ADR): Ingresos por habitaciones divididos entre las habitaciones vendidas. La tarifa es donde un hotel boutique o Frente al mar obtiene su múltiplo.
• RevPAR: Ingresos por habitación disponible: ocupación multiplicada por el ADR, la cifra individual que la mayoría de los compradores compara primero.
• Ingresos operativos netos: Ingresos menos gastos operativos, una tarifa de administración de mercado y una reserva para muebles, instalaciones y equipos, generalmente del cuatro por ciento de los ingresos.
• Precio por habitación: El precio solicitado o de venta dividido entre el número de habitaciones, la forma abreviada que todo comprador y prestamista de hoteles utiliza para comparar propiedades.
• Términos de la marca y la franquicia: La marca, el plazo restante, las tarifas, el plan de mejora de la propiedad que activa una transferencia y si el franquiciador aprobará al comprador.
• Estado de la propiedad y necesidades de capital: Techo, sistemas mecánicos, ascensores, piscina, muro de contención donde exista y la última renovación; el seguro costero y el costo de inundación ahora modifican el valor de los hoteles tanto como la tarifa.
• Terreno y uso alternativo: Un motel en un lote esquinero o una parcela Frente al mar puede valer más como terreno o como proyecto de remodelación que como negocio en funcionamiento, y la valoración lo indica cuando corresponde.

Financiamiento de un hotel

Los préstamos para hotelería se analizan tanto con base en la operación como en el edificio. Los préstamos SBA 7(a) y 504 financian hoteles y moteles operados por sus propietarios hasta los límites de sus programas, con una entrada de 10 a 20 por ciento; los prestamistas convencionales para hotelería solicitan una entrada de 25 a 35 por ciento, un operador con experiencia y una proporción de cobertura del servicio de la deuda superior a 1.25; el capital privado y el financiamiento del vendedor cubren las brechas. Consulte a un prestamista con licencia para conocer los términos. BreakThru Realty conecta a los compradores con prestamistas que cierran operaciones hoteleras y mantiene el financiamiento dentro del cronograma del contrato.

Antes de hacer una oferta

Los vendedores de hoteles comparten sus libros contables únicamente con compradores preparados, y la oferta de un comprador preparado se toma en serio desde la primera conversación.

• Comprobante de fondos para el capital, generalmente del 25 al 35 por ciento del precio en un préstamo para hotelería
• Una conversación iniciada con un prestamista: SBA 7(a) o 504, un prestamista para hotelería, un banco o capital privado
• Un estado financiero personal y declaraciones de impuestos de dos a tres años
• Experiencia en la operación de hoteles o una compañía de administración lista para operar la propiedad
• Una entidad para la compra y un abogado que haya cerrado una operación hotelera anteriormente
• Una definición clara de sus necesidades: ciudades, rango de precios, cantidad de habitaciones, de marca o independiente, con potencial de valor agregado o estabilizado

Adquisiciones confidenciales y fuera del mercado

Muchos hoteles de Florida cambian de propietario sin un anuncio público. A un comprador registrado con necesidades claras y comprobante de fondos se le muestran oportunidades confidenciales a medida que surgen, bajo un acuerdo de confidencialidad, y la correduría contacta a propietarios de propiedades específicas en nombre del comprador cuando las necesidades así lo requieren.

Regístrese como comprador de hoteles

Comparta sus requisitos: mercados preferidos, presupuesto (desde menos de $2 millones hasta más de $50 millones), cantidad de habitaciones, tipo de propiedad (hotel o motel independiente, hotel de marca o franquiciado, hotel boutique o posada), financiamiento (efectivo o capital disponible, prestamista con preaprobación u hoja de términos, iniciar la conversación sobre el financiamiento, intercambio 1031) y cronograma (listo para hacer una oferta ahora, dentro de 6 meses, de 6 a 12 meses, creando un grupo de oportunidades). A un comprador registrado se le envían los anuncios que cumplen con sus requisitos, los estados financieros bajo un NDA y las oportunidades fuera del mercado a medida que surgen. Los estados financieros de un anuncio se divulgan únicamente cuando lo autoriza el corredor del anuncio.

Contacto directo del corredor registrado: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que hacen los compradores de hoteles

¿Cuánto dinero necesito para comprar un hotel en Florida?

Por lo general, del 10 al 20 por ciento del precio en un préstamo SBA para un hotel o motel operado por su propietario, y del 25 al 35 por ciento con un prestamista convencional para hotelería, además del capital de trabajo, los costos de cierre y cualquier PIP que exija el franquiciador. Consulte a un prestamista con licencia para conocer los términos.

¿Puedo ver los estados financieros de un hotel antes de hacer una oferta?

Sí, bajo un acuerdo de confidencialidad y generalmente con un comprobante de fondos. La correduría del anuncio controla qué información se divulga; BreakThru Realty solicita el paquete en su nombre y lo verifica antes de que haga una oferta.

¿Cuánto cobra el corredor del comprador?

La forma en que se paga al corredor del comprador se acuerda por escrito antes de comenzar la búsqueda. En muchas ventas de hoteles, la compensación se ofrece a través del anuncio y, cuando no es así, el acuerdo especifica lo que paga el comprador.

¿Representan a compradores fuera de South Florida?

Sí. Los anuncios vigentes en este sitio corresponden a los seis condados de South Florida incluidos en el feed de MLS; la correduría representa a compradores en cualquier lugar de Florida y busca en el feed estatal y en canales fuera del mercado en su nombre.

Relacionado en BreakThru Realty

• Bienes raíces comerciales de Florida
• Servicios para propiedades de inversión
• Negocios en venta en Florida
• Investigación de BreakThru Realty: informes del mercado
• Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado