Vendre votre hôtel à Miami Beach

Avec quels biens votre hôtel à Miami Beach est-il en concurrence aujourd'hui ?

Comment les hôtels de Miami Beach sont-ils évalués ?

À Miami Beach, le prix est déterminé par le RevPAR par rapport à l'ensemble concurrentiel, par le fait que le bien ait été rénové au niveau de tarif que le marché local permet, par la licence de location de courte durée et le statut historique dont il bénéficie, ainsi que par les coûts d'assurance et d'inondation qu'un acheteur intégrera à son analyse. Une évaluation commence ici par l'historique des tarifs selon les saisons et se termine par la valeur de la parcelle pour un redéveloppeur, car pour certains biens, ce second chiffre est plus élevé.

Qui achète ici

Les acheteurs d'hôtels à Miami Beach sont des exploitants d'hôtels-boutiques, des groupes hôteliers régionaux et nationaux, des family offices et des fonds, ainsi que des redéveloppeurs qui réunissent plusieurs sites. Ils sont approchés individuellement dans le cadre d'un NDA, et ceux qui demandent les livres comptables sont ceux qui disposent d'un justificatif de fonds.

Ce qu'un acheteur demandera

Préparez ces éléments et la vente avancera plus rapidement.

• Statut du quartier historique et possibilités autorisées
• Licence de location de courte durée et situation au regard de la taxe de séjour
• Les déclarations d’assurance et la zone inondable
• Statut de recertification sur 40 ans
• Historique des tarifs selon les saisons sur trois ans

La vente, étape par étape

Le même processus que le courtier applique à chaque hôtel, avec confidentialité dès le premier échange.

• Consultation confidentielle : Une discussion sur le bien immobilier, l’exploitation, la marque et vos objectifs de vente, avant que quoi que ce soit ne soit mis par écrit.
• Examen préliminaire du prix : Les douze derniers mois, le rapport STR ou l’historique du taux d’occupation, l’historique des tarifs et le bilan sont comparés aux prix demandés pour des hôtels comparables et aux montants que les acheteurs d’hôtels paient par chambre.
• Documentation : Le dossier qu’un acheteur sérieux et son prêteur demanderont : trois années de documents financiers, le contrat de franchise et tout PIP, l’état du bien immobilier et l’historique des dépenses d’investissement, les informations d’assurance et de risque d’inondation, la liste du personnel et le dispositif de gestion.
• Analyse financière : Le résultat net d’exploitation après application d’honoraires de gestion conformes au marché et d’une réserve FF&E, afin que le prix demandé pour l’hôtel soit acceptable pour le prêteur de l’acheteur.
• Identification des acheteurs : Exploitants-propriétaires, groupes hôteliers régionaux, investisseurs privés et fonds correspondant à la taille, au positionnement de la marque et au prix du bien immobilier, contactés un par un.
• Commercialisation confidentielle : Un profil anonymisé présentant les principaux chiffres sans adresse ; le dossier complet est communiqué uniquement après signature d’un NDA et vérification des fonds.
• Offres et négociation : Les offres sont comparées selon le prix, le financement, le dépôt, la période de vérification diligente, l’approbation du franchiseur et le PIP, puis négociées par écrit.
• Vérification diligente et clôture : Inspections, titre de propriété, approbation du franchiseur, licences de vente d’alcool et licences commerciales, audit STR, évaluation du prêteur et état de clôture, le tout géré jusqu’à la date indiquée au contrat.

Demander une évaluation confidentielle de votre hôtel à Miami Beach

Parlez-nous du bien immobilier : où il se trouve, combien il compte de chambres (moins de 20 chambres à 200 chambres ou plus), s’il s’agit d’un hôtel ou motel indépendant, d’un hôtel de marque ou franchisé, d’un hôtel-boutique ou d’une auberge, votre rôle et le moment où vous envisagez de vendre (dès que possible, dans 6 mois, dans 6 à 12 mois, ou pour étudier vos options). Les données financières viendront plus tard, sous NDA, lors de l’évaluation avec le courtier attitré. Toute demande concernant un hôtel est confidentielle. Le personnel, les clients, les franchiseurs et les prêteurs seront informés de la vente au moment que vous aurez choisi, et non par une annonce.

Contact direct du courtier attitré : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquentes des propriétaires d’hôtels

Quelle est la valeur de mon hôtel à Miami Beach ?

Cela dépend du revenu net d'exploitation et du RevPAR par rapport à l'ensemble concurrentiel local, de la marque et de son PIP, du bâtiment et de la valeur du terrain pris séparément. L'évaluation confidentielle vous fournit une fourchette et un prix demandé justifié ; aucun chiffre n'est publié ici.

Mon personnel et mes clients seront-ils informés ?

Pas par l’annonce. Le bien immobilier est commercialisé sous forme de profil anonyme présentant ses principaux chiffres, sans adresse, et les informations complètes sont communiquées uniquement aux acheteurs ayant signé un NDA et fourni une preuve de fonds.

Combien de temps faut-il pour vendre un hôtel ?

En général, quatre à neuf mois entre la mise en vente et la clôture, davantage lorsqu’un franchiseur doit approuver l’acheteur et qu’un PIP doit être convenu. Entamer rapidement les échanges avec le franchiseur permet d’éviter qu’ils ne deviennent un élément déterminant du calendrier.

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