Venda um imóvel comercial de $1 milhões+ em Florida: saiba o que os compradores analisarão financeiramente antes de fazer uma proposta

Veja qual valor a receita sustenta

Receita operacional líquida calculada a partir do seu demonstrativo de aluguéis e dos seus demonstrativos financeiros, e o valor que ela indica considerando as taxas de capitalização efetivamente praticadas pelos compradores em imóveis comparáveis.

Conheça as perguntas antes que o comprador as faça

Vencimento e renovação dos contratos de aluguel, crédito dos inquilinos, manutenção adiada, impostos sobre a propriedade e seguro que um novo proprietário pagará, histórico ambiental: cada ponto apresentado com seu impacto no preço e nas condições.

Escolha o comprador e a estratégia

Investidor ou comprador para uso próprio, local ou de outro mercado, anúncio público ou oferta confidencial: como cada um faria a análise financeira, obteria financiamento e concluiria a compra, e qual opção se adequa ao seu prazo.

Antes de você decidir

Os compradores pagam pela receita que conseguem verificar

Um demonstrativo de aluguéis, os contratos de aluguel e os demonstrativos operacionais que resistem à verificação de um comprador valem mais do que um preço pedido mais alto. A análise identifica as lacunas antes que a diligência do comprador as encontre.

Não cabe a você definir a taxa de capitalização

Ela reflete o que os compradores estão pagando hoje por imóveis daquele tipo, naquela localização e com aquela qualidade de inquilinos. Meio ponto percentual altera o preço mais do que a maioria dos proprietários espera, por isso a sensibilidade é apresentada.

Os custos de um novo proprietário não são os seus custos

Em Florida, os impostos sobre a propriedade são recalculados na venda e o seguro recebe uma nova precificação; os compradores fazem a análise financeira com os números deles, não com as suas contas. Uma análise que ignora isso resulta em um preço que o mercado corrige depois.

O que você recebe: análise de valor & estratégia de venda de imóveis comerciais

Uma análise por escrito do que os compradores avaliarão financeiramente no seu imóvel e de como ele deve ser colocado no mercado, preparada por um corretor licenciado da BreakThru Realty a partir do seu demonstrativo de aluguéis, dos seus demonstrativos financeiros e das vendas e anúncios com os quais ele será comparado.

Incluído assim que o corretor tiver as informações necessárias para a análise

• As vendas comparáveis e os anúncios com os quais seu imóvel concorreria hoje, por pé quadrado ou por unidade, com o tempo de cada um no mercado
• Para um imóvel gerador de renda, a receita operacional líquida calculada com seus números reais e a sensibilidade à taxa de capitalização, com as premissas explicitadas
• Os pontos sobre contratos de aluguel, ocupação e crédito dos inquilinos que um comprador levantará, e o impacto de cada um no preço e nas condições
• Quem provavelmente comprará, investidor ou comprador para uso próprio, local ou de outro mercado, e como cada um financiará e analisará financeiramente o imóvel
• A lista de documentos da venda solicitados por compradores e instituições financeiras, para que a diligência seja breve e o preço não seja renegociado na etapa final
• Como o imóvel seria divulgado se você decidir prosseguir: MLS, corretores parceiros, compradores cadastrados e contato direto, com acordo de confidencialidade quando você desejar

O que a estratégia não promete

• Uma avaliação formal de valor
• Uma taxa de capitalização ou um preço de venda garantido
• Que haverá financiamento disponível para um comprador

Preparada manualmente por um corretor licenciado da BreakThru Realty; nada é gerado automaticamente e nenhum valor referente ao seu patrimônio é publicado.

Também disponível: análise de locação & custo de vacância

Uma comparação por escrito do aluguel que pode ser pedido pelo seu espaço, das concessões que precisará oferecer, do custo de cada mês de vacância e dos inquilinos compatíveis, preparada por um corretor licenciado da BreakThru Realty antes da divulgação do espaço.

Incluído assim que o corretor tiver as informações necessárias para a análise

• Os aluguéis pedidos e as condições dos espaços que concorrem com o seu, quais foram alugados e há quanto tempo os demais estão disponíveis
• Uma simulação do custo de vacância com seus próprios números: aluguel-base perdido a cada mês, os custos de manutenção do imóvel que você continua pagando e quanto uma redução ou uma verba para adequações custaria ao longo do contrato
• O perfil de inquilino compatível com o espaço: uso, tamanho, crédito, adequações e as regras de zoneamento e cláusulas de exclusividade que impedem a contratação de alguns inquilinos
• Os cenários de concessões que vale a pena considerar, carência de aluguel, verba para adequações ou valor do aluguel, e o impacto de cada um no aluguel efetivo
• Como o espaço seria divulgado e como os interessados seriam avaliados se você decidir prosseguir, e quais atualizações você receberia enquanto ele estiver anunciado

O que a estratégia não promete

• Um aluguel ou inquilino prometido
• Um resultado de avaliação dos interessados
• Ocupação até uma determinada data

Preparada manualmente por um corretor licenciado da BreakThru Realty; nada é gerado automaticamente e nenhum valor referente ao seu patrimônio é publicado.

Como a venda é conduzida

1. Revise seus objetivos. Venda, refinanciamento, venda com aluguel de retorno ou manutenção do imóvel; momento adequado; uma permuta 1031 a coordenar; o que precisa permanecer confidencial; o que os recursos obtidos precisam viabilizar.
2. Analise o ativo e o mercado. NOI calculado a partir dos seus números reais, vendas comparáveis e anúncios atuais, resumos dos contratos de aluguel, ocupação, estado de conservação e base de custo do comprador após a venda.
3. Escolher o posicionamento e o caminho. Cenários de preço com sua sensibilidade à taxa de capitalização, os perfis de compradores a alcançar e um anúncio público ou uma oferta confidencial mediante acordo.
4. Preparar o material de apresentação. Relação de aluguéis, contratos de locação, demonstrativos, levantamento topográfico, zoneamento, certificados, inspeções, histórico ambiental, fotografias e plantas baixas; um memorando de oferta quando o ativo justificar.
5. Divulgar e fazer a triagem. MLS, corretores parceiros, investidores e proprietários usuários cadastrados, compradores 1031 com prazos a cumprir e prospecção direta; informações financeiras disponibilizadas a compradores qualificados sob confidencialidade.
6. Negociar e concluir a venda. Cartas de intenção comparadas, contrato e período de diligência gerenciados conforme os prazos, declarações de confirmação contratual e acordos de subordinação reunidos, fechamento coordenado com seu advogado e a instituição financiadora do comprador.

Como um corretor estima o valor de um edifício comercial de $3 milhões?

Para um imóvel com geração de renda estabilizada, os compradores costumam estimar o valor dividindo a receita operacional líquida anual por uma taxa de capitalização respaldada pelo mercado. Por exemplo, $195,000 de receita operacional líquida a uma taxa de capitalização de 6.5% indica um valor de $3,000,000 antes de outros ajustes. Insira sua própria receita, despesas e cenário de taxa de capitalização; a tabela mostra como meio ponto percentual para mais ou para menos altera o valor.

A taxa de capitalização aplicável, a estrutura da locação, a qualidade dos dados de despesas, as condições de financiamento e o estado físico do prédio determinam se essa simulação se aplica a um imóvel específico. Nenhuma taxa nesta página representa uma taxa de mercado atual para o seu prédio.

Uma simulação com os valores que você informa, não uma estimativa do valor do seu imóvel ou negócio. A BreakThru Realty não publica um valor para um ativo específico; a análise é preparada por um corretor licenciado e entregue a você por escrito. A calculadora desta página funciona no seu navegador com os valores que você informa e não envia nada a nenhum lugar.

Como é avaliado um imóvel comercial de $1 milhões ou mais

Um imóvel gerador de renda é avaliado com base em sua receita operacional líquida, o aluguel efetivamente gerado pelos contratos menos a vacância e as despesas operacionais pagas pelo proprietário, antes do serviço da dívida, dividida pela taxa de capitalização exigida pelos compradores para esse tipo de imóvel, localização e qualidade dos inquilinos. Um edifício destinado ao uso do proprietário é avaliado pelo que uma empresa pagaria para ser dona do espaço em vez de alugá-lo, em comparação com vendas de imóveis semelhantes por pé quadrado. Terrenos e áreas para reurbanização são avaliados pelo que pode ser construído. A análise calcula o valor da mesma forma que o analista do comprador, com base na sua relação de aluguéis e nos demonstrativos, nas vendas registradas no MLS e nos registros públicos, e apresenta por escrito as vendas e os anúncios que o fundamentam. Trata-se de uma opinião de valor de um corretor, não de um laudo de avaliação, e a BreakThru Realty nunca publica uma estimativa para um imóvel específico.

Como seus contratos de aluguel afetam o preço

Os investidores analisam um edifício inquilino por inquilino: o prazo restante, os reajustes, as opções de renovação, os reembolsos de impostos, seguro e manutenção das áreas comuns, e a capacidade de crédito que sustenta cada contrato de locação. Um contrato longo com um inquilino com boa capacidade de crédito eleva o preço; uma concentração de vencimentos nos próximos dois anos o reduz; o espaço vago é avaliado pelo aluguel que poderia gerar e pelo tempo necessário para alugá-lo. Um edifício ocupado por inquilinos pode ser divulgado sem perturbá-los, com visitas agendadas, e as declarações de confirmação dos termos da locação só são solicitadas aos inquilinos depois que um comprador assina o contrato de compra. A análise resume cada contrato de locação e indica seu efeito sobre o valor, para que uma renovação ou reestruturação antes do anúncio possa ser ponderada em relação ao seu custo.

Quem compra imóveis comerciais de mais de $1 milhões em Florida

Investidores privados e fundos que compram com base na renda; compradores em permutas 1031 que precisam identificar o imóvel de substituição em até 45 dias após sua própria venda e concluir a compra em até 180; proprietários usuários, frequentemente com financiamento SBA, que compram um edifício para sua empresa ocupar; incorporadores que compram edifícios antigos pelo terreno ou para conversão quando o zoneamento permite; e, para ativos de uso médico, de locação líquida e de hospedagem, compradores especializados com atuação nacional. Cada um analisa e financia de forma diferente, e o comprador adequado para seu edifício depende da ocupação, do tamanho, do estado de conservação e da localização. A análise identifica os tipos de compradores aos quais seu imóvel atende e como o material de apresentação e a prospecção devem ser preparados para eles.

Venda confidencial

Muitos proprietários de imóveis comerciais não querem que inquilinos, funcionários, instituições de crédito ou concorrentes saibam de uma venda antes de ela ser acordada. As informações financeiras podem ser disponibilizadas apenas a compradores que assinem um acordo de confidencialidade; as visitas podem ser agendadas; a oferta pode ser divulgada a compradores cadastrados e corretores parceiros antes de um anúncio público, ou em seu lugar, dentro das regras do MLS aplicáveis à divulgação que você escolher. A análise explica as opções e seu custo em exposição; a confidencialidade reduz o público alcançado e não pode eliminar todos os riscos, e deixamos isso claro.

Venda, refinanciamento, venda com aluguel de retorno ou permuta 1031

Vender nem sempre é a solução, e a análise informa quando não é. O refinanciamento libera menos patrimônio convertido em recursos do que uma venda, mas mantém o ativo; sua instituição de crédito e seu CPA comparam as duas opções, e nós fornecemos o posicionamento de mercado que embasa essa comparação. Uma venda com aluguel de retorno vende o edifício a um investidor e o aluga de volta ao seu negócio por um contrato de longo prazo acordado antes da venda, liberando capital sem mudança de endereço. Uma permuta 1031 adia o imposto sobre o ganho quando os recursos são mantidos por um intermediário qualificado e reinvestidos dentro dos prazos; a BreakThru Realty não é um intermediário qualificado e não presta assessoria tributária, e a permuta precisa ser estruturada antes do fechamento da venda, portanto, avise-nos antes de assinar qualquer documento.

O que a representação envolve, e quanto custa

Se você decidir prosseguir após a análise, a representação envolve um contrato escrito de anúncio que define o escopo, a estratégia de preço, o pacote de marketing e sua distribuição, os termos de confidencialidade, os relatórios que você recebe, a relação de representação conforme a legislação de Florida e a remuneração da imobiliária. A remuneração é negociada com você e documentada antes da divulgação do imóvel; não existe comissão padrão. Enquanto o imóvel estiver anunciado, você recebe informações sobre consultas, visitas, comentários e propostas, além do que os compradores estão dizendo sobre o preço. Seu advogado analisa a carta de intenção e o contrato; seu contador CPA orienta sobre as consequências tributárias, incluindo qualquer permuta.

Antes de você perguntar: As objeções levantadas pelos proprietários

Como o preço é determinado?

Para um imóvel gerador de renda, com base na receita operacional líquida verificada e nas taxas de capitalização que os compradores estão pagando por imóveis comparáveis; para um prédio destinado ao uso do próprio proprietário, com base em vendas comparáveis por pé quadrado e no que uma empresa pagaria para comprar em vez de alugar; para um terreno, com base no que pode ser construído. A análise apresenta as vendas, os anúncios e os dados que fundamentam cada caso, além da sensibilidade à taxa de capitalização, para que você veja o que altera o valor. Trata-se de um parecer do corretor, não de uma avaliação formal.

E se houver inquilinos no imóvel?

A maioria dos imóveis vendidos para investimento está ocupada por inquilinos. Os contratos de aluguel são transferidos ao comprador; os direitos dos inquilinos quanto a aviso prévio e acesso ao imóvel, assim como sua privacidade, orientam a divulgação e as visitas; e, assim que um comprador assina o contrato de compra, os inquilinos são solicitados a fornecer certificados de confirmação das condições de seus contratos de aluguel, conhecidos como estoppel certificates. A análise resume os contratos de aluguel e informa como cada um afeta o preço.

E se eu estiver considerando refinanciar em vez de vender?

A análise apresenta o posicionamento de mercado, por quanto o edifício seria vendido e para quem, para que a comparação seja feita com base em números. A decisão de refinanciar ou não, assim como as consequências tributárias e jurídicas de cada alternativa, é tomada com sua instituição de crédito, seu CPA e seu advogado; não prestamos assessoria financeira, tributária ou jurídica.

E quanto a uma permuta 1031?

Avise-nos antes de assinar um contrato. A permuta deve ser estruturada com um intermediário qualificado antes do fechamento da venda, o imóvel de substituição deve ser identificado em até 45 dias e sua compra concluída em até 180, e os prazos não são prorrogados. Coordenamos a parte imobiliária com seu intermediário e seu contador CPA; não somos um intermediário qualificado e não prometemos elegibilidade nem o cumprimento dos prazos.

A venda pode ser mantida em sigilo?

Sim, dentro de certos limites. Os dados financeiros são fornecidos apenas a compradores que tenham firmado um acordo de confidencialidade, as visitas são agendadas, e a oferta pode ser divulgada a compradores cadastrados e corretores parceiros dentro das regras aplicáveis do MLS. Menos compradores têm acesso à oferta, e nenhum processo elimina todos os riscos; a análise apresenta as vantagens e desvantagens.

Quais são os honorários do corretor?

Negociada com você e definida no contrato de intermediação antes de qualquer divulgação. Não há comissão padrão, e em muitas vendas comerciais a comissão é compartilhada com o corretor que traz o comprador, conforme condições acordadas com você antecipadamente.

Quanto tempo leva a venda de um imóvel comercial?

Mais tempo do que a venda de um imóvel residencial: definição do preço e preparação da documentação, divulgação, carta de intenção, contrato com um período de diligência prévia que normalmente dura de 30 a 60 dias e financiamento quando o comprador precisa. Edifícios especializados levam mais tempo do que imóveis pequenos com boas locações. As páginas do mercado comercial neste site mostram há quanto tempo anúncios como o seu estão no mercado atualmente; não prometemos um prazo.

Obter minha avaliação comercial e estratégia de venda

O condado, o tipo de imóvel, se está ocupado, sua estimativa de valor e seu prazo. Um corretor licenciado confirma o recebimento da solicitação no mesmo dia útil e pede a relação de aluguéis e os demonstrativos somente quando você estiver pronto para compartilhá-los, sob confidencialidade.

É um formulário on-line nesta página. Ele pede seu nome e um endereço de e-mail ou número de telefone, depois: Cidade ou condado; Tipo de imóvel; Ocupação; Sua estimativa de valor; Prazo; Como você prefere ser contatado; Endereço do imóvel (opcional). Não pede demonstrativos financeiros, relação de aluguéis nem qualquer documento.

Sua solicitação está com a equipe comercial e o corretor responsável, que confirmam o recebimento no mesmo dia útil. A análise é preparada com base nos números que você optar por compartilhar, sob confidencialidade; nada é colocado à venda, anunciado ou publicado, e você não assume um compromisso de venda ao solicitar a análise.

Prefere conversar? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Quem é responsável e o que você pode verificar

Perguntas que os proprietários pesquisam

Quanto vale um imóvel comercial com NOI de $200,000 a uma taxa de capitalização de 6.5%?

Um valor ilustrativo é de cerca de $3,076,923: $200,000 dividido por 0.065. A 5.5% a mesma renda indica cerca de $3,636,364 e a 7.5% cerca de $2,666,667, por isso a taxa de capitalização importa mais do que qualquer número isolado. Este é um exemplo de taxa de capitalização, não uma avaliação nem uma recomendação de taxa de capitalização de mercado; os compradores também examinam a qualidade dos inquilinos, os termos dos contratos de locação, a manutenção pendente, a localização, os itens de investimento de capital e as vendas comparáveis.

Como vender um edifício comercial em Florida?

Determine o valor sustentado pela renda ou pelas vendas comparáveis, reúna a documentação que um comprador e uma instituição de crédito solicitarão, escolha entre um anúncio público e uma oferta confidencial, divulgue para os tipos de compradores aos quais o edifício atende, compare cartas de intenção quanto ao preço e à segurança da conclusão e conduza o contrato pela diligência prévia, pelas declarações de confirmação dos contratos de locação e pelo financiamento até o fechamento, com seu advogado e seu CPA envolvidos desde o início. A análise para venda apresenta as três primeiras etapas por escrito antes de você tomar qualquer decisão.

Quanto custa vender um imóvel comercial?

Uma remuneração de corretagem negociada e acordada por escrito antes da divulgação, o imposto sobre selos documentais de Florida incidente sobre a escritura, encargos de título e fechamento e quaisquer custos de preparação da documentação ou do edifício. O profissional responsável pelo fechamento confirma os valores da sua venda; a remuneração nunca é um percentual fixo.

Devo vender meu edifício desocupado ou alugado?

Depende do comprador que você busca. Um proprietário que usará o imóvel paga por um edifício desocupado que possa ocupar; um investidor paga por um contrato de locação. Para um edifício pequeno ou uma unidade em condomínio, a venda desocupada para uso próprio costuma render mais do que a venda do mesmo imóvel com uma locação de curto prazo; um edifício maior precisa de inquilinos para atrair investidores. A análise identifica qual situação se aplica ao seu imóvel.

Vocês podem vender imóveis comerciais fora de South Florida?

Sim. As divisões de imóveis comerciais e de negócios da BreakThru Realty atuam em todo o estado. Os dados do MLS que embasam as páginas de mercado publicadas abrangem a área de atuação da imobiliária em South Florida e os anúncios de negócios em Florida presentes em seu feed; para um imóvel em outra região de Florida a análise utiliza registros públicos, serviços de anúncios que cobrem esse mercado e consultas diretas, e informa claramente onde os dados são mais limitados.

Qual é a diferença entre vender o imóvel de um hotel e vender o negócio hoteleiro?

São dois ativos com dois grupos de compradores. O imóvel é avaliado com base em vendas comparáveis ou no contrato de locação que poderia comportar; o negócio em operação, com base em seus resultados e no que é transferido com ele. Hotéis, restaurantes com seus edifícios e consultórios que possuem suas próprias instalações costumam ser vendidos em conjunto, separadamente ou em sequência; a análise abrange os dois lados e seu advogado e seu CPA orientam sobre a estrutura.

As outras vendas de $1 milhões+

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• Venda uma casa de $1M+
• Venda um negócio de $1M+ com confidencialidade

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