Para propietarios de inmuebles comerciales de $1M+ en Florida
Venda una propiedad comercial de $1 millones+ en Florida: Conozca qué evaluarán los compradores antes de presentar una oferta
Los ingresos, los contratos de arrendamiento, la ocupación, el estado del inmueble y el financiamiento del comprador determinan el precio, no el precio solicitado.
Los ingresos, los contratos de arrendamiento, la ocupación, el estado del edificio, los gastos, la solidez de los inquilinos y el financiamiento del comprador determinan el precio y las condiciones de una venta comercial. Antes de poner en el mercado una propiedad de oficinas, comercio minorista, industrial, multifamiliar, médica, hotelera o de uso mixto, conozca las ventas y los anuncios con los que se comparará, el ingreso operativo neto que un comprador aceptará, la sensibilidad a la tasa de capitalización y las preguntas que suscitarán sus contratos de arrendamiento. BreakThru Realty prepara ese análisis por escrito para propietarios de inmuebles comerciales de $1 millones o más en cualquier lugar de Florida.
Obtener la valoración de mi propiedad comercial & mi estrategia de venta · Conozca nuestro proceso de venta comercial
Conozca el valor que respaldan los ingresos
El ingreso operativo neto calculado a partir de su registro de rentas y estados financieros, y el valor que implica según las tasas de capitalización que los compradores realmente han pagado por propiedades comparables.
Conozca las preguntas antes de que el comprador las haga
Vencimientos de contratos de arrendamiento, solvencia crediticia de los inquilinos, mantenimiento diferido, impuestos a la propiedad y seguros que pagará un nuevo propietario, historial ambiental: cada punto se presenta con su efecto en el precio y las condiciones.
Elija el comprador y la vía de venta
Inversionista o propietario usuario, local o de otro mercado, anuncio público u oferta confidencial: cómo cada uno evaluaría, financiaría y cerraría la compra, y cuál se ajusta a sus plazos.
Antes de decidir
Los compradores pagan por ingresos que pueden verificar
Un registro de rentas, los contratos de arrendamiento y los estados operativos que resisten la verificación de un comprador valen más que un precio solicitado más alto. El análisis detecta las deficiencias antes de que las encuentre el comprador durante la debida diligencia.
La tasa de capitalización no la fija usted
La determina lo que los compradores están pagando hoy por propiedades de ese tipo, ubicación y calidad de inquilinos. Medio punto cambia el precio más de lo que la mayoría de los propietarios espera, por eso se muestra el análisis de sensibilidad.
Los costos de un nuevo propietario no son los suyos
En Florida, los impuestos a la propiedad se recalculan al vender y se revisa el precio del seguro; los compradores evalúan sus propias cifras, no sus facturas. Un análisis que ignore esto produce un precio que el mercado corrige después.
Qué recibe: Análisis de valor comercial & estrategia de venta
Un análisis escrito de lo que los compradores evaluarán en su propiedad y de cómo debería salir al mercado, preparado por un agente con licencia de BreakThru Realty a partir de su registro de rentas, estados financieros y las ventas y los anuncios con los que se comparará.
Incluido una vez que el corredor cuente con lo necesario para el análisis
- Las ventas comparables y los anuncios con los que su propiedad competiría hoy, por pie cuadrado o por unidad, con su tiempo en el mercado
- Para una propiedad que genera ingresos, el ingreso operativo neto calculado con sus cifras reales y la sensibilidad a la tasa de capitalización, con los supuestos indicados
- Los puntos sobre arrendamientos, ocupación y solvencia crediticia de los inquilinos que planteará un comprador, y el efecto de cada uno en el precio y las condiciones
- Quién probablemente comprará, un inversionista o un propietario usuario, local o de otro mercado, y cómo cada uno financiará y evaluará la propiedad
- La lista de documentación de venta que solicitan compradores y prestamistas, para que la debida diligencia sea breve y el precio no se renegocie a última hora
- Cómo se difundiría la propiedad si decide continuar: MLS, corredores colaboradores, compradores registrados y contacto directo, con un acuerdo de confidencialidad cuando usted lo desee
Lo que no promete
- Una tasación formal
- Una tasa de capitalización o un precio de venta garantizados
- Que habrá financiamiento disponible para un comprador
Elaborado de forma manual por un corredor con licencia de BreakThru Realty; nada se genera automáticamente y no se publica ninguna cifra sobre su propiedad.
También disponible: Análisis de arrendamiento & costos por desocupación
Una comparación escrita de la renta que puede solicitar por su espacio, las concesiones que deberá ofrecer, lo que cuesta cada mes sin ocupación y qué inquilinos son compatibles, preparada por un agente con licencia de BreakThru Realty antes de comercializar el espacio.
Incluido una vez que el corredor cuente con lo necesario para el análisis
- Las rentas solicitadas y las condiciones de los espacios con los que compite el suyo, cuáles se han alquilado y cuánto tiempo llevan disponibles los demás
- Un ejemplo de los costos por desocupación basado en sus propias cifras: la renta base que pierde cada mes, los costos de mantenimiento del inmueble que sigue pagando y lo que costaría una reducción o una contribución económica durante el plazo del contrato
- El perfil de inquilino compatible con el espacio: uso, tamaño, solvencia crediticia, adecuaciones y las restricciones de zonificación y exclusividad que descartan a ciertos inquilinos
- Los escenarios de concesiones que conviene considerar, períodos sin pago de renta, contribuciones económicas o ajustes de tarifa, y el efecto de cada uno en la renta efectiva
- Cómo se comercializaría el espacio y se evaluaría a los posibles inquilinos si decide continuar, y qué información recibiría mientras esté anunciado
Lo que no promete
- Una renta o un inquilino prometidos
- Un resultado de la evaluación de inquilinos
- Ocupación para una fecha determinada
Elaborado de forma manual por un corredor con licencia de BreakThru Realty; nada se genera automáticamente y no se publica ninguna cifra sobre su propiedad.
Cómo se gestiona la venta
- Revisar sus objetivos. Venta, refinanciamiento, venta con arrendamiento posterior o conservación del inmueble; plazos; un intercambio 1031 que coordinar; qué debe mantenerse confidencial; qué objetivos deben cumplir los fondos obtenidos.
- Analice el activo y el mercado. NOI calculado a partir de sus cifras reales, ventas comparables y anuncios actuales, resúmenes de contratos de arrendamiento, ocupación, estado y la base de costo del comprador después de la venta.
- Elija el posicionamiento y la estrategia. Escenarios de precios con su sensibilidad a la tasa de capitalización, los tipos de compradores a los que dirigirse y un anuncio público o una oferta confidencial bajo acuerdo.
- Prepare la documentación. Relación de alquileres, contratos de arrendamiento, estados financieros, plano topográfico, zonificación, certificados, inspecciones, historial ambiental, fotografías y planos de distribución; un memorando de oferta cuando el activo lo justifique.
- Comercialice y evalúe a los compradores. MLS, corredores colaboradores, inversionistas y propietarios usuarios registrados, compradores de intercambios 1031 sujetos a plazos y contacto directo; información financiera entregada a compradores calificados bajo condiciones de confidencialidad.
- Negociar y cerrar. Comparación de cartas de intención, gestión del contrato y de su período de debida diligencia conforme a sus fechas, recopilación de certificados de ratificación del arrendamiento y acuerdos de subordinación, y coordinación del cierre con su abogado y el prestamista del comprador.
¿Cómo estima un corredor el valor de un edificio comercial de $3 millones?
Para una propiedad de ingresos estabilizados, los compradores suelen estimar el valor dividiendo el ingreso operativo neto anual entre una tasa de capitalización respaldada por el mercado. Por ejemplo, un ingreso operativo neto de $195,000 con una tasa de capitalización del 6.5% implica un valor de $3,000,000 antes de otros ajustes. Ingrese sus propios ingresos, gastos y escenario de tasa de capitalización; la tabla muestra cómo cambia la cifra con medio punto porcentual por encima o por debajo.
La tasa de capitalización pertinente, la estructura de los arrendamientos, la calidad de las cifras de gastos, las condiciones de financiamiento y el estado físico del edificio determinan si ese ejemplo es aplicable a una propiedad específica. Ninguna tasa de esta página es una tasa de mercado actual para su edificio.
Un ejemplo ilustrativo con las cifras que usted ingresa, no una estimación del valor de su propiedad o negocio. BreakThru Realty no publica un valor para un activo específico; el análisis lo prepara un corredor con licencia y se le entrega por escrito. La calculadora de esta página funciona en su navegador con las cifras que usted ingresa y no envía nada a ningún destino.
Cómo se valora una propiedad comercial de $1 millones+
Una propiedad que genera ingresos se valora dividiendo su ingreso operativo neto, los alquileres que realmente producen los contratos menos las pérdidas por desocupación y los gastos operativos que paga el propietario, antes del servicio de la deuda, entre la tasa de capitalización que exigen los compradores para ese tipo de propiedad, ubicación y solvencia de los inquilinos. Un edificio para uso del propietario se valora según lo que pagaría un negocio por ser dueño del espacio en lugar de alquilarlo, tomando como referencia ventas comparables por pie cuadrado. Los terrenos y los sitios para redesarrollo se valoran según lo que se puede construir. La revisión calcula la cifra como lo haría el analista del comprador, a partir de su relación de alquileres y estados financieros, y de las ventas del MLS y de los registros públicos, y le muestra por escrito las ventas y los anuncios que la sustentan. Es una opinión de valor del corredor, no una tasación, y BreakThru Realty nunca publica una estimación para una propiedad específica.
Cómo influyen sus contratos de arrendamiento en el precio
Los inversionistas evalúan un edificio inquilino por inquilino: el plazo restante, los aumentos, las opciones de renovación, los reembolsos por impuestos, seguros y mantenimiento de áreas comunes, y la solvencia que respalda cada contrato de arrendamiento. Un contrato a largo plazo con un inquilino solvente aumenta el precio; una concentración de vencimientos en los próximos dos años lo reduce; los espacios desocupados se valoran según el alquiler que podrían generar y el tiempo que tomaría alquilarlos. Un edificio ocupado por inquilinos puede comercializarse sin perturbarlos, con visitas mediante cita, y solo se les solicitan certificados de ratificación del arrendamiento una vez que un comprador tiene un contrato firmado. La revisión resume cada contrato de arrendamiento e indica cómo influye en la cifra, para que pueda comparar una renovación o una reestructuración antes de anunciar la propiedad con su costo.
Quién compra propiedades comerciales de $1 millones+ en Florida
Inversionistas privados y fondos que compran en función de los ingresos; compradores que realizan intercambios 1031 y deben identificar una propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a su propia venta y cerrar la compra dentro de 180; propietarios usuarios, a menudo con financiamiento SBA, que compran un edificio para que su negocio lo ocupe; desarrolladores que compran edificios antiguos por el terreno o para reconvertirlos cuando la zonificación lo permite; y, para activos médicos, de arrendamiento neto y de hotelería, compradores especializados que operan a nivel nacional. Cada uno evalúa y financia de manera diferente, y el comprador adecuado para su edificio depende de su ocupación, tamaño, estado y ubicación. La revisión identifica los tipos de compradores para los que su propiedad resulta adecuada y cómo deben prepararse los materiales y las acciones de contacto dirigidos a ellos.
Venta confidencial
Muchos propietarios de inmuebles comerciales no quieren que los inquilinos, el personal, los prestamistas o los competidores se enteren de una venta antes de que se acuerde. La información financiera puede entregarse únicamente a compradores que firmen un acuerdo de confidencialidad; las visitas pueden realizarse mediante cita; la oferta puede comercializarse entre compradores registrados y corredores colaboradores antes de un anuncio público, o en lugar de este, conforme a las reglas del MLS aplicables a la comercialización que usted elija. La revisión explica las opciones y la reducción de exposición que implican; la confidencialidad limita el público y no puede eliminar todos los riesgos, y lo indicamos expresamente.
Venta, refinanciamiento, venta con arrendamiento posterior o intercambio 1031
Vender no siempre es la solución, y la revisión lo indica cuando no lo es. Refinanciar libera menos capital acumulado que una venta, pero permite conservar el activo; su prestamista y su contador público certificado comparan las dos opciones, y nosotros aportamos el posicionamiento de mercado que sirve de base para esa comparación. Una venta con arrendamiento posterior consiste en vender el edificio a un inversionista y alquilarlo de nuevo para su negocio mediante un contrato a largo plazo acordado antes de la venta, liberando el capital sin mudarse. Un intercambio 1031 difiere el impuesto sobre la ganancia cuando los fondos quedan en manos de un intermediario calificado y se reinvierten dentro de los plazos; BreakThru Realty no es un intermediario calificado ni brinda asesoría fiscal, y el intercambio debe organizarse antes del cierre de la venta, por lo que debe informarnos antes de firmar cualquier documento.
Qué implica la representación, y cuánto cuesta
Si decide continuar después de la revisión, la representación implica un acuerdo de comercialización por escrito que establece el alcance, la estrategia de precios, los materiales de comercialización y su distribución, las condiciones de confidencialidad, los informes que recibirá, la relación de representación conforme a la ley de Florida y los honorarios del corredor. Los honorarios se negocian con usted y se documentan antes de comercializar la propiedad; no existe una comisión estándar. Mientras la propiedad esté anunciada, usted recibe información sobre las consultas, las visitas, los comentarios y las ofertas, así como las opiniones de los compradores sobre el precio. Su abogado revisa la carta de intención y el contrato; su contador público certificado le asesora sobre las consecuencias fiscales, incluido cualquier intercambio.
Antes de que pregunte: Las objeciones que plantean los propietarios
- ¿Cómo se determina el precio?
- Para una propiedad que genera ingresos, a partir del ingreso operativo neto verificado y de las tasas de capitalización que los compradores están pagando por propiedades comparables; para un edificio destinado al uso del propietario, a partir de ventas comparables por pie cuadrado y de lo que pagaría un negocio por ser dueño en lugar de alquilar; para un terreno, a partir de lo que se puede construir. La revisión muestra las ventas, los anuncios y las cifras que sustentan cada valoración, además de la sensibilidad a la tasa de capitalización, para que pueda ver qué hace variar la cifra. Es una opinión del corredor, no una tasación.
- ¿Qué sucede si hay inquilinos en la propiedad?
- La mayoría de las propiedades de inversión que se venden están ocupadas por inquilinos. Los contratos de arrendamiento se transfieren al comprador; los derechos de los inquilinos relacionados con los avisos y el acceso, así como su privacidad, determinan cómo se comercializa y se muestra la propiedad; y se les solicitan certificados de ratificación del arrendamiento que confirmen las condiciones de sus contratos una vez que un comprador tiene un contrato firmado. La revisión resume los contratos de arrendamiento e indica cómo influye cada uno en el precio.
- ¿Qué sucede si estoy considerando refinanciar en lugar de vender?
- La revisión proporciona el posicionamiento de mercado, por cuánto se vendería el edificio y a quién, para que la comparación se base en cifras. La decisión de refinanciar y las consecuencias fiscales y legales de cualquiera de las opciones se determinan con su prestamista, su contador público certificado y su abogado; no brindamos asesoría de financiamiento, fiscal ni legal.
- ¿Qué sucede con un intercambio 1031?
- Infórmenos antes de firmar un contrato. El intercambio debe organizarse con un intermediario calificado antes del cierre de la venta, la propiedad de reemplazo debe identificarse dentro de 45 días y su compra debe cerrarse dentro de 180, y los plazos no se prorrogan. Coordinamos los aspectos inmobiliarios con su intermediario y su contador público certificado; no somos un intermediario calificado ni prometemos que reúna los requisitos o que se puedan cumplir los plazos.
- ¿Se puede mantener la venta confidencial?
- Sí, dentro de ciertos límites. La información financiera se entrega únicamente a compradores sujetos a un acuerdo de confidencialidad, las visitas se realizan mediante cita y la oferta puede comercializarse entre compradores registrados y corredores colaboradores conforme a las reglas aplicables del MLS. Menos compradores la ven, y ningún proceso elimina todos los riesgos; la revisión explica las ventajas y las limitaciones.
- ¿Cuáles son los honorarios del corredor?
- Se negocian con usted y se establecen en el acuerdo de comercialización antes de comercializar cualquier propiedad. No existe una comisión estándar, y en muchas ventas comerciales los honorarios se comparten con el corredor que aporta al comprador según las condiciones acordadas previamente con usted.
- ¿Cuánto tiempo toma una venta comercial?
- Más que la venta de una vivienda: fijación del precio y preparación de los materiales, comercialización, una carta de intención, un contrato con un período de debida diligencia que normalmente dura de 30 a 60 días y financiamiento cuando el comprador lo necesita. Los edificios especializados toman más tiempo que los pequeños con buenos contratos de arrendamiento. Las páginas del mercado comercial de este sitio muestran cuánto tiempo llevan actualmente en el mercado anuncios como el suyo; no prometemos un plazo.
Obtener la valoración de mi propiedad comercial & mi estrategia de venta
El condado, el tipo de propiedad, si está ocupada, su propia estimación de su valor y los plazos que tiene previstos. Un agente con licencia confirma la recepción de la solicitud el mismo día hábil y pide la relación de alquileres y los estados financieros únicamente cuando usted esté listo para compartirlos, bajo condiciones de confidencialidad.
Es un formulario en línea en esta página. Solicita su nombre y una dirección de correo electrónico o un número de teléfono, y luego: Ciudad o condado; Tipo de propiedad; Ocupación; Su estimación del valor; Plazos previstos; Cómo prefiere que se comuniquen con usted; Dirección de la propiedad (opcional). No solicita estados financieros, una relación de alquileres ni ningún documento.
Su solicitud está en manos del equipo comercial y del corredor responsable, quienes confirman su recepción el mismo día hábil. La revisión se prepara con las cifras que usted decida compartir, bajo condiciones de confidencialidad; no se anuncia, comunica ni publica nada, y solicitarla no lo compromete a vender.
¿Prefiere hablar? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Quién es responsable, y qué puede verificar
| Corredor responsable | Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado, licencia de bienes raíces de Florida 3565210 |
|---|---|
| Verificación de licencia | Búsqueda pública de licencias del Florida Department of Business and Professional Regulation |
| Datos del mercado | BeachesMLS y los registros públicos; cada cifra publicada cuenta con una metodología |
| Investigación | BreakThru Realty Research: los informes mensuales sobre propiedades de lujo, bienes raíces comerciales y negocios en venta |
| Lo que no publicamos | Testimonios, cantidades de transacciones, volúmenes de ventas ni un valor para su propio activo |
Preguntas que buscan los propietarios
- ¿Cuánto vale una propiedad comercial con un ingreso operativo neto de $200,000 a una tasa de capitalización del 6.5%?
- Un valor ilustrativo es de aproximadamente $3,076,923: $200,000 dividido entre 0.065. Al 5.5%, los mismos ingresos implican un valor aproximado de $3,636,364 y al 7.5%, de $2,666,667, por eso la tasa de capitalización importa más que cualquier cifra aislada. Este es un ejemplo de tasa de capitalización, no una tasación ni una recomendación de tasa de capitalización de mercado; los compradores también examinan la solvencia de los inquilinos, las condiciones de los contratos de arrendamiento, el mantenimiento pendiente, la ubicación, las partidas de inversión de capital y las ventas comparables.
- ¿Cómo vendo un edificio comercial en Florida?
- Determine qué valor respaldan los ingresos o las ventas comparables, reúna la documentación que solicitarán un comprador y un prestamista, elija entre un anuncio público y una oferta confidencial, promocione el edificio entre los tipos de compradores a quienes les resulte adecuado, compare las cartas de intención según el precio y la certeza de cierre, y gestione el contrato desde la diligencia debida, las certificaciones de los inquilinos y el financiamiento hasta el cierre, con la participación de su abogado y su CPA desde el principio. La revisión para la venta desarrolla los primeros tres pasos por escrito antes de que usted tome cualquier decisión.
- ¿Cuánto cuesta vender una propiedad comercial?
- Una comisión de corretaje negociada y acordada por escrito antes de iniciar la comercialización, el impuesto de timbre documental de Florida sobre la escritura, los cargos de título y cierre, y cualquier costo de preparar la documentación o el edificio. Su agente de cierre confirma las cifras de su venta; la comisión nunca es un porcentaje fijo.
- ¿Debo vender mi edificio desocupado o arrendado?
- Depende del comprador que busque. Un propietario que utilizará el inmueble paga por un edificio desocupado que pueda ocupar; un inversionista paga por un contrato de arrendamiento. En el caso de un edificio pequeño o una unidad de condominio, la venta desocupada a un comprador que la utilizará suele generar un precio mayor que la venta del mismo inmueble con un arrendamiento a corto plazo; un edificio más grande necesita inquilinos para atraer a inversionistas. La revisión identifica qué opción corresponde a su inmueble.
- ¿Pueden vender propiedades comerciales fuera de South Florida?
- Sí. Las divisiones comercial y de negocios de BreakThru Realty trabajan en todo el estado. Los datos del MLS que sustentan las páginas de mercado publicadas abarcan el área de operación del corredor en South Florida y los anuncios de negocios de Florida incluidos en su fuente de datos; para una propiedad en otra zona de Florida, la revisión utiliza los registros públicos, los servicios de anuncios que cubren ese mercado y las consultas directas, e indica claramente dónde los datos son más limitados.
- ¿Cuál es la diferencia entre vender los bienes raíces de un hotel y vender el negocio hotelero?
- Son dos activos con dos grupos de compradores. Los bienes raíces se valoran según las ventas comparables o el arrendamiento que podrían generar; el negocio en operación, según sus ganancias y lo que se transfiere con él. Los hoteles, los restaurantes con sus edificios y los consultorios que son propietarios de sus instalaciones suelen venderse juntos, por separado o en secuencia; la revisión abarca ambos aspectos y su abogado y su CPA le asesoran sobre la estructura.
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