Can the landlord refuse to let me take over the lease?

Often, yes, depending on the lease. Many leases say consent cannot be unreasonably withheld; others give the landlord broad discretion. That is why the landlord's written consent should be a condition of the purchase, and why a broker approaches the landlord with a qualified buyer once there is an accepted offer.

What if the lease is about to expire?

Make a new lease or an extension a condition of closing. Without one, a lender may decline to finance the purchase, and the price should reflect the risk of losing the location.

O que verificar no contrato de locação de um negócio antes de comprar

Ao comprar uma pequena empresa, geralmente você assume o contrato de locação, que pode valer mais do que os equipamentos. Também é nele que as compras costumam fracassar na reta final, depois que o dinheiro já foi gasto com a diligência. Leia-o antes de fazer uma oferta.

Revisado por Tyson E. Sam, fundador e corretor responsável da BreakThru Realty, Florida, licença 3565210

O contrato de locação pode ser cedido a você?

A maioria dos contratos de locação comercial exige o consentimento do proprietário para uma cessão e muitos estabelecem condições: sua capacidade financeira, experiência no negócio, uma taxa de cessão ou um novo contrato de locação pelo aluguel atual. Solicite o contrato completo e todas as alterações, leia primeiro a cláusula de cessão e faça do consentimento por escrito do proprietário uma condição da sua oferta.

Quanto tempo resta, incluindo as opções?

Um credor SBA geralmente exige que o contrato de locação, incluindo as opções de renovação, tenha duração pelo menos igual à do empréstimo, muitas vezes dez anos para a compra de uma empresa. Um contrato com apenas dois anos restantes pode fazer você perder o financiamento ou deixá-lo negociando uma renovação sem poder de barganha. Se o prazo for curto, inclua uma extensão no negócio antes do fechamento.

O aluguel em relação às vendas

Um aluguel que representa uma grande parcela das vendas deixa pouca margem para um novo proprietário. Some o aluguel-base, as cobranças de manutenção das áreas comuns, os repasses de impostos sobre a propriedade e seguros e qualquer aluguel percentual, e compare o total com as vendas indicadas nas declarações fiscais, não com aquelas descritas no anúncio. Verifique os aumentos programados.

A cláusula de uso e as exclusividades

O uso permitido deve abranger o que você pretende fazer: um contrato de locação para um café pode não permitir uma cozinha completa, e um contrato para varejo pode não permitir alimentos. Verifique se a empresa tem uma exclusividade (nenhum inquilino concorrente na praça comercial) e se a exclusividade de outro inquilino limita você. Alterações de uso geralmente exigem a aprovação do proprietário.

Garantias, depósitos e inadimplência

A maioria dos proprietários pedirá que você garanta o contrato de locação pessoalmente. Pergunte se a garantia do vendedor será liberada, se o depósito de garantia será transferido ou deverá ser substituído e se há aluguel não pago ou alguma inadimplência que o proprietário possa cobrar do novo inquilino.

Solicite um certificado de estoppel

Um estoppel é uma declaração assinada pelo proprietário confirmando que o contrato de locação está vigente, o valor do aluguel, o depósito, o prazo e que não há inadimplências. Ele protege você contra a descoberta de uma disputa após o fechamento. Os credores geralmente exigem um. Peça ao seu advogado que analise o contrato de locação, a cessão e o estoppel antes de você assinar.

Converse com um corretor de negócios

Um corretor de negócios licenciado da BreakThru Realty pode analisar com você o contrato de locação, as informações financeiras e o anúncio antes de você fazer uma oferta. Ligue ou envie uma mensagem (786) 914-1017.

Perguntas frequentes dos compradores

O proprietário pode se recusar a permitir que eu assuma o contrato de locação?: Muitas vezes, sim, dependendo do contrato. Muitos contratos estabelecem que o consentimento não pode ser negado sem motivo razoável; outros dão ampla discricionariedade ao proprietário. Por isso, o consentimento por escrito do proprietário deve ser uma condição da compra e um corretor aborda o proprietário com um comprador qualificado depois que há uma oferta aceita.
E se o contrato de locação estiver prestes a vencer?: Faça de um novo contrato de locação ou de uma extensão uma condição do fechamento. Sem isso, um credor pode recusar o financiamento da compra, e o preço deve refletir o risco de perder o local.