BreakThru Realty

Private Client · Imóvel para investimento

Imóvel para investimento de atletas profissionais em South Florida

Imóvel para aluguel escolhido com base em evidências que seus próprios consultores podem verificar e analisado pelo corretor que o encontrou

Uma carreira esportiva gera renda durante um período curto, enquanto um imóvel para investimento é algo que você mantém por décadas. A BreakThru Realty ajuda atletas profissionais e os gestores de negócios, CPAs e advogados que os assessoram a comprar imóveis para aluguel em South Florida com base em evidências, não em entusiasmo: as regras de locação da associação, uma cotação real de seguro, a zona de inundação e uma estimativa de aluguel baseada em contratos de locação vigentes, tudo apresentado aos seus consultores antes de uma oferta ser feita. Após o fechamento, a imobiliária pode administrar o imóvel internamente.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Analise um imóvel para investimento conosco · Nosso padrão de privacidade

Carreiras curtas, investimentos de longo prazo

A renda que compra um imóvel para aluguel pode chegar ao longo de algumas temporadas, enquanto o próprio imóvel precisa ser segurado, mantido, alugado novamente e ter o telhado substituído muito depois do último contrato. Essa diferença orienta a forma como a BreakThru Realty conduz a busca. Um imóvel que vale a pena possuir é aquele que você consegue manter durante um período de vacância, uma avaliação especial ou uma temporada difícil de furacões sem precisar vendê-lo no momento errado, e que pode ser administrado de qualquer lugar sem a sua atenção pessoal. A imobiliária não prevê quanto um imóvel vai gerar. Ela reúne os fatos que determinam se um imóvel pode ser mantido, apresenta tudo por escrito e deixa a decisão de investimento com você e seus consultores.

Três tipos de imóveis para aluguel, três conjuntos de regras

A maioria das compras de imóveis para aluguel em South Florida se enquadra em um de três tipos, e cada um tem suas próprias restrições. Apartamentos são os mais fáceis de possuir à distância, mas a convenção e as regras determinam se você pode alugar, por quanto tempo e para quem, e a associação geralmente aprova cada inquilino. Casas oferecem controle sobre o contrato de locação e o imóvel, além de responsabilidade pelo telhado, pela piscina, pelo paisagismo e pela preparação para furacões. Pequenos imóveis multifamiliares, de um duplex a um prédio com quatro unidades, distribuem a vacância entre várias unidades, mas envolvem mais inquilinos, mais manutenção e, em prédios costeiros mais antigos, mais trabalho de inspeção.

  • Apartamentos: períodos mínimos de locação, restrições no primeiro ano, aprovação de inquilinos e limites para o número de unidades que podem ser alugadas
  • Casas: regras da associação de proprietários, idade do telhado, manutenção da piscina e do jardim, exposição a ventos e inundações
  • Pequenos imóveis multifamiliares: combinação de unidades, medidores separados, estacionamento, conformidade com os códigos e idade dos sistemas do prédio

Seus consultores decidem, e nós fornecemos o arquivo

Uma compra para investimento por um atleta profissional raramente depende de uma única pessoa. O gestor de negócios avalia o imóvel em relação ao restante do portfólio, o CPA analisa como ele será tributado e o advogado decide como ele deve ser mantido. O trabalho da BreakThru Realty é apresentar o mesmo arquivo completo a cada um deles, ao mesmo tempo, pelo canal de sua preferência: detalhes do anúncio, documentos da associação, informações sobre seguro e inundação, uma estimativa de aluguel com os contratos comparáveis que a fundamentam, relatórios de inspeção e o contrato preliminar. Nada é assinado em seu nome, os prazos são sinalizados com antecedência para que ninguém tenha pressa, e cada aprovação que faz a compra avançar é registrada por escrito.

A forma de propriedade é decisão do advogado

Muitos atletas preferem que seu nome não apareça ao lado de um endereço de aluguel, porque os registros imobiliários da Florida são públicos e o site do avaliador imobiliário do condado mostra o proprietário. Comprar por meio de uma sociedade de responsabilidade limitada, um fundo imobiliário da Florida ou outra entidade é uma decisão para o seu advogado, que também explica as regras federais de declaração que podem se aplicar quando uma entidade ou um fundo compra um imóvel residencial sem financiamento. A escolha tem consequências que a imobiliária apresenta desde o início: uma associação pode tratar um comprador que seja uma entidade de forma diferente, a apólice de seguro precisa indicar o proprietário correto, e qualquer financiamento de um imóvel pertencente a uma entidade deve ser discutido com um credor hipotecário antes da assinatura do contrato.

Vender um imóvel para comprar outro: trocas de imóveis do mesmo tipo

Se você já possui um imóvel mantido para investimento, o código tributário federal permite uma troca de imóveis do mesmo tipo, conhecida geralmente pelo número de sua seção, na qual o ganho da venda é transferido para um imóvel substituto em vez de ser tributado imediatamente. As regras são rigorosas. Um intermediário qualificado precisa ser contratado antes do fechamento da venda e manter os recursos; você não pode receber o dinheiro diretamente, e existem prazos fixos para identificar o imóvel substituto e concluir a compra. Se uma troca é adequada para você é uma questão para o seu CPA. O que a BreakThru Realty faz é programar a busca para o período de identificação, para que os imóveis candidatos já estejam inspecionados e precificados quando o prazo começar, em vez de serem encontrados às pressas depois.

Due diligence antes de fazer uma oferta

As surpresas caras em um imóvel para aluguel em South Florida geralmente estão em documentos que estavam disponíveis antes da compra. A BreakThru Realty os reúne antes de você se comprometer, e não durante o período de inspeção, quando o tempo é curto. Isso significa analisar o orçamento, as reservas, as atas recentes e as regras da associação; obter uma cotação real de seguro contra vento e inundação, em vez de fazer uma suposição; verificar a zona de inundação da FEMA e solicitar um certificado de elevação; pesquisar licenças em aberto e violações de códigos; e solicitar à associação um valor de estoppel. Um imóvel que deixa de ser sua residência é tributado como non-homestead, com um limite menos restritivo para o aumento do seu valor tributável, portanto o item de impostos em qualquer projeção deve ser analisado com seu CPA.

  • Orçamento, reservas, atas, regras da associação e qualquer avaliação especial pendente
  • Cotações de seguro contra vento e inundação, inspeção de quatro pontos em casas mais antigas e relatório de mitigação de riscos de vento
  • Zona de inundação, certificado de elevação e histórico de sinistros do imóvel, quando o vendedor o compartilhar
  • Licenças em aberto, violações de códigos e certificado de estoppel da associação

De onde vêm os valores de aluguel

Uma estimativa de aluguel é tão boa quanto os contratos de locação que a fundamentam. A ferramenta de estimativa de aluguel da BreakThru Realty e suas páginas de pesquisa usam anúncios de locação atuais e casas alugadas recentemente no serviço de listagem múltipla, e cada estimativa apresentada aos seus consultores mostra os imóveis comparáveis em que se baseia, para que eles possam contestá-la. A imobiliária separa contratos anuais de contratos sazonais, porque o valor de um aluguel de inverno e o aluguel de doze meses descrevem negócios diferentes, e contratos de seis meses ou menos são tributados na Florida como aluguéis transitórios, com imposto estadual sobre vendas e imposto municipal de desenvolvimento turístico além do aluguel. Nenhuma página deste site informa quanto um imóvel vai gerar, e nenhuma conversa com a imobiliária fará isso.

Custos de manutenção e financiamento

Antes do preço de compra, analise o custo de manter o imóvel durante um ano em que nada dá certo: imposto sobre a propriedade, seguro contra vento e inundação, taxas da associação, uma possível avaliação especial, serviços públicos durante a vacância, manutenção de rotina, reparos de capital e administração. A BreakThru Realty prepara essa lista imóvel por imóvel com base no orçamento da associação, nas cotações de seguro e nas conclusões da inspeção, e deixa os cálculos para o seu gestor de negócios. Pagar à vista ou tomar um empréstimo, e em quais condições, é uma decisão sua e dos seus consultores; consulte um credor hipotecário desde o início se o financiamento estiver em análise, porque o financiamento de imóveis para investimento na Florida tem seus próprios requisitos, e os prédios de apartamentos também são analisados pelos credores, além das unidades.

A administração permanece com a imobiliária que encontrou o imóvel

A BreakThru Realty administra imóveis para aluguel internamente, portanto as pessoas que inspecionaram o imóvel e leram as regras da associação são as mesmas que colocam o inquilino. Isso inclui definir o preço e divulgar o contrato de locação, analisar candidatos segundo um padrão único por escrito, cuidar da aprovação do inquilino pela associação, cobrar o aluguel, providenciar a manutenção por meio de prestadores licenciados e segurados, cuidar das renovações e enviar extratos mensais ao seu gestor de negócios. A propriedade e a administração também podem ser mantidas separadas se seus consultores preferirem outro administrador; o arquivo de due diligence acompanha o imóvel de qualquer forma, para que nada aprendido antes do fechamento seja perdido depois dele.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Analise um imóvel para investimento conosco

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

A BreakThru Realty pode dizer quanto um imóvel para aluguel vai gerar?
Não. A BreakThru Realty não projeta retornos, rendimentos ou valorização para nenhum imóvel. Ela fornece os dados de que seus consultores precisam para formar a própria opinião: uma estimativa de aluguel com os contratos comparáveis que a fundamentam, o orçamento e as regras da associação, cotações de seguro, a zona de inundação e as conclusões da inspeção, para que os números sejam deles e possam ser verificados.
Um atleta deve comprar um imóvel para aluguel em uma sociedade de responsabilidade limitada ou em um fundo imobiliário?
Essa é uma decisão para o seu advogado. A estrutura afeta a privacidade nos registros imobiliários públicos, a responsabilidade, a aprovação da associação, o seguro e qualquer financiamento, e regras federais de declaração podem se aplicar a compras à vista feitas por entidades e fundos. A BreakThru Realty apresenta esses efeitos práticos desde o início, para que o advogado decida com uma visão completa e depois redija o contrato no nome que o advogado determinar.
Uma troca de imóveis do mesmo tipo funciona com imóveis para aluguel em South Florida?
Pode funcionar quando o imóvel vendido e o imóvel comprado são mantidos para investimento e as regras são seguidas exatamente, inclusive com a contratação de um intermediário qualificado antes do fechamento da venda e o cumprimento dos prazos fixos para identificar e concluir a compra do imóvel substituto. Seu CPA decide se uma troca é adequada à sua situação; a BreakThru Realty organiza imóveis candidatos já inspecionados para que o prazo de identificação não seja uma corrida contra o tempo.
Como podemos saber se um prédio de apartamentos permite aluguéis?
A convenção do condomínio, as regras e quaisquer alterações informam se as unidades podem ser alugadas, o prazo mínimo de locação, quantos contratos de locação são permitidos por ano, se novos proprietários precisam esperar antes de alugar e se a associação aprova os inquilinos. A BreakThru Realty lê esses documentos antes de uma oferta e mostra aos seus consultores a redação exata, em vez de um resumo.
A due diligence pode ser enviada diretamente ao nosso gestor de negócios e ao nosso CPA?
Sim. A BreakThru Realty envia a documentação do imóvel aos consultores que você indicar, por meio de um link seguro, e os mantém copiados nos prazos e nas aprovações à medida que a compra avança. Se você preferir que a imobiliária fale somente com o seu representante, esse será o canal utilizado durante toda a transação, inclusive após o fechamento, caso a imobiliária administre o imóvel.
Há imóveis multifamiliares pequenos disponíveis perto da costa em South Florida?
Duplexes, triplexes e prédios com quatro unidades aparecem em áreas costeiras mais antigas de Broward, Palm Beach e Miami-Dade, muitas vezes em edifícios que existem há gerações. Eles exigem uma inspeção mais detalhada do telhado, da instalação elétrica, do encanamento e de quaisquer requisitos de recertificação, além da verificação do zoneamento e das licenças de cada unidade. A BreakThru Realty reúne essas informações antes de você decidir.

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