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Comment analyser un bien immobilier locatif dans South Florida

Révisé par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty, Florida License 3565210

La réponse courte

Commencez par le loyer que le bien immobilier peut réellement obtenir, établi à partir des baux conclus à proximité, puis soustrayez tous les coûts liés à sa détention : taxes foncières calculées selon votre prix d’achat, assurance, cotisations de copropriété, réparations, périodes de vacance et gestion. Le montant restant correspond au revenu net d’exploitation. En le comparant au prix et à vos remboursements de prêt, vous pouvez déterminer si le bien immobilier s’autofinance. Dans South Florida, les coûts qui compromettent le plus souvent une transaction sont généralement l’assurance, la réévaluation des taxes foncières et les règles de copropriété ou d’association. Commencez donc par les chiffrer.

Loyer : baux conclus, pas loyers demandés

Un loyer demandé est une espérance ; un bail conclu est un fait. Utilisez les loyers réellement obtenus pour des biens immobiliers comparables à proximité au cours des derniers mois, en tenant compte du nombre de chambres, de la superficie, de l’état et de l’immeuble, et notez le temps qu’ils ont mis à être loués. Le South Florida Rent Index de ce site présente les loyers médians demandés et les loyers conclus pour chaque ville que nous couvrons, et un agent de BreakThru peut obtenir les baux conclus autour d’une adresse précise.

Les coûts liés à la détention du bien immobilier

Les taxes foncières calculées selon votre prix d’achat, et non selon la facture du vendeur ; un devis d’assurance propriétaire bailleur pour ce bien immobilier, avec une couverture contre le vent et les inondations lorsque nécessaire ; les cotisations de copropriété et toute cotisation spéciale ; les réparations et remplacements ; une provision pour les périodes de vacance entre deux locataires ; les frais de mise en location et de gestion si vous ne gérez pas vous-même le bien immobilier ; ainsi que les services publics ou l’entretien de la pelouse et de la piscine payés par le propriétaire. Utilisez des devis et des documents plutôt que des règles générales chaque fois que vous pouvez les obtenir.

Les trois mesures

Le revenu net d’exploitation correspond au loyer annuel moins les coûts d’exploitation, avant tout remboursement de prêt. Le taux de capitalisation correspond à ce revenu divisé par le prix et permet de comparer des biens immobiliers indépendamment de leur financement. Le rendement sur liquidités investies correspond aux liquidités restantes après le remboursement du prêt, divisées par les liquidités que vous avez investies. Les prêteurs examinent une quatrième mesure, le ratio de couverture du service de la dette : le revenu net d’exploitation divisé par les remboursements annuels du prêt. La qualité de chacune de ces mesures dépend de la fiabilité des chiffres de loyer et de coûts utilisés.

Ce que South Florida ajoute

L’assurance peut varier de plusieurs milliers de dollars par an entre deux maisons comparables en raison de l’âge du toit, de la construction et de la zone inondable. Les taxes foncières sont réévaluées à la valeur du marché après une vente. Les immeubles en copropriété peuvent limiter ou interdire la location, et les immeubles plus anciens peuvent faire l’objet de cotisations spéciales pour des travaux structurels. Une transaction qui semble rentable dans un tableur conçu pour un autre marché échoue souvent pour l’une de ces raisons. Vérifiez-les donc avant le reste.

Pourquoi il n’existe pas de rendement à l’échelle d’une ville ici

BreakThru Realty publie les prix de vente et de location au pied carré ainsi que le nombre de jours nécessaires pour vendre et louer les maisons dans chaque ville, mais pas de rendement à l’échelle d’une ville, car un chiffre unique masquerait les coûts d’assurance, de taxes foncières et d’association qui déterminent le rendement d’un bien immobilier précis. Le South Florida Investor Market Index explique la méthode. Rien sur ce site ne constitue une projection ni une promesse de résultats.

Examinez un bien immobilier avec un courtier

Chaque bien immobilier possède ses propres chiffres. Envoyez-nous l’adresse ou la stratégie envisagée, et un courtier BreakThru examinera les loyers, les coûts et les règles qui s’y appliquent. Demander un appel consacré à la stratégie d’investissement · South Florida Investor Market Index

Comment analyser un bien immobilier locatif dans South Florida : questions

Comment analyser un bien immobilier locatif dans South Florida ?
Commencez par le loyer que le bien immobilier peut réellement obtenir, établi à partir des baux conclus à proximité, puis soustrayez tous les coûts liés à sa détention : taxes foncières calculées selon votre prix d’achat, assurance, cotisations de copropriété, réparations, périodes de vacance et gestion. Le montant restant correspond au revenu net d’exploitation. En le comparant au prix et à vos remboursements de prêt, vous pouvez déterminer si le bien immobilier s’autofinance. Dans South Florida, les coûts qui compromettent le plus souvent une transaction sont généralement l’assurance, la réévaluation des taxes foncières et les règles de copropriété ou d’association. Commencez donc par les chiffrer.
Quel est un bon taux de capitalisation dans South Florida ?
Il n’existe pas de chiffre unique considéré comme bon. Les taux de capitalisation varient selon le type de bien immobilier, l’emplacement, l’état et le niveau de risque, et un taux plus élevé reflète généralement davantage de risques ou de travail. Comparez un bien immobilier avec des ventes récentes de biens locatifs comparables à proximité, et considérez tout chiffre comme une estimation, et non comme une promesse.
Une copropriété ou une maison est-elle un meilleur bien immobilier locatif ?
Une maison vous offre généralement davantage de contrôle sur la mise en location et l’entretien, avec des coûts d’assurance et d’entretien plus élevés. Une copropriété peut coûter moins cher à l’achat et à l’entretien, mais l’association contrôle les règles de location, les cotisations et les cotisations spéciales. La réponse dépend de l’immeuble ou de la rue concernés.
Quel montant dois-je prévoir pour la vacance et les réparations ?
Utilisez l’historique du bien immobilier lorsque le vendeur peut le documenter, ainsi que l’âge du toit, du système de climatisation et des appareils électroménagers, et le temps que des maisons comparables à proximité ont mis à être louées. L’évaluateur d’un prêteur appliquera sa propre provision, ce qui constitue un deuxième avis utile.

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