Can the landlord refuse to let me take over the lease?

Often, yes, depending on the lease. Many leases say consent cannot be unreasonably withheld; others give the landlord broad discretion. That is why the landlord's written consent should be a condition of the purchase, and why a broker approaches the landlord with a qualified buyer once there is an accepted offer.

What if the lease is about to expire?

Make a new lease or an extension a condition of closing. Without one, a lender may decline to finance the purchase, and the price should reflect the risk of losing the location.

Quels éléments vérifier dans un bail commercial avant d’acheter

Lorsque vous achetez une petite entreprise, vous reprenez généralement son bail, qui peut avoir plus de valeur que l’équipement. C’est aussi à ce stade que les acquisitions échouent le plus souvent, tard dans le processus, après que l’argent a été consacré à la vérification diligente. Lisez-le avant de faire une offre.

Révisé par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty, Florida License 3565210

Le bail peut-il vous être cédé ?

La plupart des baux commerciaux exigent le consentement du propriétaire pour une cession et imposent souvent certaines conditions : votre solidité financière, votre expérience dans le secteur, des frais de cession ou un nouveau bail au loyer actuel. Demandez le bail complet ainsi que tous ses avenants, lisez d’abord la clause de cession et faites du consentement écrit du propriétaire une condition de votre offre.

Quelle durée reste-t-il, avec quelles options ?

Un prêteur SBA souhaite généralement que le bail, y compris les options de renouvellement, couvre au moins la durée du prêt, souvent dix ans pour l’achat d’une entreprise. Un bail auquel il ne reste que deux ans peut vous faire perdre le financement ou vous laisser négocier un renouvellement sans pouvoir de négociation. Si la durée est courte, faites de sa prolongation une condition de la transaction avant la clôture.

Le loyer par rapport au chiffre d’affaires

Un loyer représentant une part importante du chiffre d’affaires laisse peu de marge à un nouveau propriétaire. Additionnez le loyer de base, les frais d’entretien des parties communes, les refacturations de taxes foncières et d’assurance, ainsi que tout loyer variable, puis comparez le total au chiffre d’affaires indiqué dans les déclarations fiscales, et non à celui présenté dans l’annonce. Vérifiez les augmentations prévues.

La clause d’utilisation et les exclusivités

L’utilisation autorisée doit couvrir ce que vous prévoyez de faire : un bail de café peut ne pas autoriser une cuisine complète, et un bail de commerce de détail peut ne pas autoriser la vente de nourriture. Vérifiez si l’entreprise bénéficie d’une exclusivité (aucun commerce concurrent dans le centre) et si l’exclusivité d’un autre locataire vous limite. Les changements d’utilisation nécessitent généralement l’approbation du propriétaire.

Garanties, dépôts et défaut de paiement

La plupart des propriétaires vous demanderont de garantir personnellement le bail. Demandez si la garantie du vendeur est levée, si le dépôt de garantie est transféré ou doit être remplacé, et s’il existe des loyers impayés ou un défaut de paiement que le propriétaire pourrait opposer au nouveau locataire.

Demandez un certificat d’estoppel

Un certificat d’estoppel est une déclaration signée par le propriétaire confirmant que le bail est en vigueur, ainsi que le loyer, le dépôt de garantie, la durée et l’absence de défaut de paiement. Il vous protège contre la découverte d’un litige après la clôture. Les prêteurs en demandent souvent un. Faites examiner le bail, la cession et le certificat d’estoppel par votre avocat avant de signer.

Parlez à un courtier en entreprises

Un courtier en entreprises agréé de BreakThru Realty peut examiner avec vous le bail, les états financiers et l’annonce avant que vous ne fassiez une offre. Appelez ou envoyez un SMS (786) 914-1017.

Questions posées par les acheteurs

Le propriétaire peut-il refuser de me laisser reprendre le bail ?: Souvent, oui, selon le bail. De nombreux baux précisent que le consentement ne peut être refusé sans motif raisonnable ; d’autres accordent au propriétaire un large pouvoir discrétionnaire. C’est pourquoi le consentement écrit du propriétaire devrait être une condition de l’achat et pourquoi un courtier contacte le propriétaire avec un acheteur qualifié une fois l’offre acceptée.
Que faire si le bail arrive bientôt à expiration ?: Faites d’un nouveau bail ou d’une prolongation une condition de la clôture. Sans cela, un prêteur peut refuser de financer l’achat et le prix devrait tenir compte du risque de perdre l’emplacement.