BreakThru Realty

Private Client · Bien immobilier d’investissement

Bien immobilier d’investissement pour athlètes professionnels dans South Florida

Bien immobilier locatif choisi sur la base d’éléments vérifiables par vos propres conseillers, puis présenté par le courtier qui l’a trouvé

Une carrière sportive génère des revenus sur une courte période, tandis qu’un bien immobilier d’investissement se conserve pendant des décennies. BreakThru Realty aide les athlètes professionnels, ainsi que les gestionnaires d’affaires, CPA et avocats qui les conseillent, à acheter des biens immobiliers locatifs dans South Florida en se fondant sur des éléments concrets plutôt que sur l’enthousiasme : les règles de location de l’association, un véritable devis d’assurance, la zone inondable et une estimation du loyer établie à partir de baux en vigueur, le tout présenté à vos conseillers avant la rédaction d’une offre. Après la clôture, le courtier peut gérer le bien en interne.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Examinez un bien immobilier d’investissement avec nous · Notre standard de confidentialité

Carrières courtes, placements à long terme

Les revenus qui permettent d’acheter un bien immobilier locatif peuvent être perçus sur quelques saisons, tandis que le bien lui-même doit être assuré, entretenu, reloué et doté d’une nouvelle toiture longtemps après la fin du dernier contrat. Cette disparité guide l’approche de BreakThru Realty pour la recherche. Un bien qui mérite d’être détenu est un bien que vous pouvez conserver pendant une période de vacance, une cotisation spéciale ou une saison d’ouragans difficile sans devoir le vendre au mauvais moment, et qui peut être géré de n’importe où sans votre attention personnelle. Le courtier ne prévoit pas les revenus qu’un bien pourrait générer. Il rassemble les faits qui déterminent si un bien peut être détenu, les présente par écrit et vous laisse, ainsi qu’à vos conseillers, le soin de prendre la décision d’investissement.

Trois types de biens immobiliers locatifs, trois ensembles de règles

La plupart des achats de biens immobiliers locatifs dans South Florida relèvent de l’un de trois types, chacun ayant ses propres contraintes. Les copropriétés sont les plus faciles à posséder à distance, mais la déclaration et les règles déterminent si vous pouvez louer, pour quelle durée et à qui, et l’association approuve généralement chaque locataire. Les maisons individuelles vous donnent le contrôle du bail et du bien, ainsi que de la toiture, de la piscine, de l’aménagement paysager et de la préparation aux ouragans. Les petits immeubles de rapport, du duplex au quadruplex, répartissent la vacance entre plusieurs logements, mais impliquent davantage de locataires, d’entretien et, dans les immeubles côtiers plus anciens, de travaux d’inspection.

  • Copropriétés : durées minimales de location, interdiction de louer la première année, approbation des locataires et plafonds du nombre de logements pouvant être loués
  • Maisons individuelles : règles de l’association de propriétaires, âge de la toiture, entretien de la piscine et du terrain, exposition au vent et aux inondations
  • Petits immeubles de rapport : répartition des logements, compteurs séparés, stationnement, conformité aux normes et âge des systèmes du bâtiment

Vos conseillers décident, nous fournissons le dossier

L’achat d’un bien immobilier d’investissement par un athlète professionnel repose rarement sur une seule personne. Le gestionnaire d’affaires l’évalue par rapport au reste du portefeuille, le CPA examine son traitement fiscal et l’avocat détermine comment il doit être détenu. Le rôle de BreakThru Realty consiste à présenter le même dossier complet à chacun d’eux, au même moment, par le canal qu’ils préfèrent : détails de l’annonce, documents de l’association, informations sur l’assurance et les inondations, estimation du loyer accompagnée des baux comparables, rapports d’inspection et projet de contrat. Rien n’est signé en votre nom, les échéances sont signalées suffisamment tôt pour que personne ne soit pressé, et chaque approbation faisant avancer l’achat est consignée par écrit.

La structure de détention du bien relève de l’avocat

De nombreux athlètes préfèrent que leur nom n’apparaisse pas à côté de l’adresse d’un bien locatif, car les registres immobiliers de Florida sont publics et le site de l’évaluateur immobilier du comté indique le propriétaire. La décision d’acheter par l’intermédiaire d’une société à responsabilité limitée, d’un Florida land trust ou d’une autre entité revient à votre avocat, qui vous explique également les règles fédérales de déclaration pouvant s’appliquer lorsqu’une entité ou une fiducie achète un bien résidentiel sans emprunt. Ce choix a des conséquences que le courtier soulève dès le début : une association peut traiter différemment un acheteur constitué en entité, la police d’assurance doit désigner le bon propriétaire et tout financement d’un bien détenu par une entité doit être discuté avec un prêteur hypothécaire avant la signature du contrat.

Vendre un bien pour en acheter un autre : échanges de biens de même nature

Si vous possédez déjà un bien immobilier détenu à des fins d’investissement, le code fiscal fédéral autorise un échange de biens de même nature, couramment désigné par le numéro de son article, dans lequel le gain issu d’une vente est transféré dans un bien de remplacement plutôt que d’être imposé immédiatement. Les règles sont strictes. Un intermédiaire qualifié doit être engagé avant la clôture de la vente et détenir les fonds, vous ne pouvez pas prendre l’argent en main et des délais fixes s’appliquent pour désigner le bien de remplacement et conclure son achat. La question de savoir si un tel échange vous convient relève de votre CPA. BreakThru Realty synchronise la recherche avec la période de désignation, afin que les biens candidats soient déjà inspectés et évalués lorsque le délai commence, plutôt que d’être trouvés dans la précipitation par la suite.

Vérifications préalables avant de faire une offre

Les surprises coûteuses dans un bien locatif de South Florida se trouvent généralement dans des documents disponibles avant l’achat. BreakThru Realty les rassemble avant votre engagement plutôt que pendant la période d’inspection, lorsque le temps est limité. Cela signifie examiner le budget, les réserves, les procès-verbaux récents et les règles de l’association ; obtenir un véritable devis d’assurance contre le vent et les inondations plutôt que de se baser sur une supposition ; vérifier la zone inondable de la FEMA et demander un certificat d’altitude ; rechercher les permis ouverts et les violations du code ; et demander à l’association un montant d’estoppel. Un bien qui n’est plus votre résidence est imposé comme non-homestead, avec un plafond moins strict concernant la vitesse d’augmentation de sa valeur imposable ; la ligne fiscale de toute projection doit donc être examinée avec votre CPA.

  • Budget de l’association, réserves, procès-verbaux, règles et toute cotisation spéciale à venir
  • Devis d’assurance contre le vent et les inondations, inspection en quatre points pour les maisons plus anciennes et rapport d’atténuation des risques liés au vent
  • Zone inondable, certificat d’altitude et historique des sinistres du bien lorsque le vendeur accepte de le communiquer
  • Permis ouverts, violations du code et certificat d’estoppel de l’association

D’où viennent les estimations de loyer

Une estimation de loyer ne vaut que par les baux sur lesquels elle repose. L’outil d’estimation des loyers de BreakThru Realty et ses pages de recherche s’appuient sur des annonces de location actuelles et des maisons récemment louées dans le service MLS, et chaque estimation remise à vos conseillers indique les biens comparables sur lesquels elle repose, afin qu’ils puissent la remettre en question. Le courtier distingue les baux annuels des baux saisonniers, car le montant d’un loyer d’hiver et celui d’un loyer de douze mois correspondent à des activités différentes, et les locations de six mois ou moins sont imposées en Florida comme des locations à court terme, avec la taxe de vente de l’État et la taxe touristique du comté en plus du loyer. Aucune page de ce site n’indique ce qu’un bien rapportera, et aucune conversation avec le courtier ne le fera non plus.

Coûts de détention et financement

Avant le prix d’achat, examinez le coût de détention du bien pendant une année où rien ne se passe comme prévu : taxes foncières, assurance contre le vent et les inondations, charges de l’association, éventuelle cotisation spéciale, services publics pendant la vacance, entretien courant, réparations importantes et gestion. BreakThru Realty établit cette liste bien par bien à partir du budget de l’association, des devis d’assurance et des conclusions de l’inspection, puis laisse le calcul à votre gestionnaire d’affaires. Décider de payer comptant ou d’emprunter, et à quelles conditions, vous revient, ainsi qu’à vos conseillers ; consultez rapidement un prêteur hypothécaire si un financement est envisagé, car le financement des biens d’investissement dans Florida a ses propres exigences et les immeubles en copropriété sont évalués par les prêteurs au même titre que les logements.

La gestion reste assurée par le courtier qui a trouvé le bien

BreakThru Realty gère les biens immobiliers locatifs en interne, de sorte que les personnes qui ont inspecté le bien et lu les règles de l’association sont celles qui placent le locataire. Cela comprend la fixation du prix et la commercialisation de la location, la sélection des candidats selon un critère écrit unique, la gestion de l’approbation du locataire par l’association, l’encaissement des loyers, l’organisation de l’entretien par des prestataires agréés et assurés, les renouvellements et l’envoi mensuel des relevés à votre gestionnaire d’affaires. La propriété et la gestion peuvent également être séparées si vos conseillers préfèrent un autre gestionnaire ; le dossier de vérifications préalables accompagne le bien dans tous les cas, afin qu’aucun élément découvert avant la clôture ne soit perdu par la suite.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

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Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

BreakThru Realty peut-elle nous dire quel rendement un bien immobilier locatif générera ?
Non. BreakThru Realty ne prévoit le rendement, la rentabilité ni l’appréciation d’aucun bien. Elle fournit les éléments dont vos conseillers ont besoin pour se faire leur propre opinion : une estimation du loyer accompagnée des baux comparables, le budget et les règles de l’association, les devis d’assurance, la zone inondable et les conclusions de l’inspection, afin que les chiffres leur appartiennent et puissent être vérifiés.
Un athlète devrait-il acheter un bien immobilier locatif par l’intermédiaire d’une LLC ou d’un land trust ?
Cette décision revient à votre avocat. La structure a une incidence sur la confidentialité dans les registres immobiliers publics, la responsabilité, l’approbation de l’association, l’assurance et tout financement ; des règles fédérales de déclaration peuvent également s’appliquer aux achats comptants effectués par des entités et des fiducies. BreakThru Realty soulève rapidement ces conséquences pratiques afin que l’avocat puisse décider en ayant une vue d’ensemble, puis rédige le contrat au nom retenu par l’avocat.
Un échange de biens de même nature fonctionne-t-il avec un bien immobilier locatif dans South Florida ?
Cela peut être le cas lorsque le bien vendu et le bien acheté sont tous deux détenus à des fins d’investissement et que les règles sont suivies à la lettre, notamment l’engagement d’un intermédiaire qualifié avant la clôture de la vente et le respect des délais fixes pour désigner le bien de remplacement et conclure son achat. Votre CPA détermine si un échange convient à votre situation ; BreakThru Realty prépare des biens candidats déjà inspectés afin que le délai de désignation ne donne pas lieu à une recherche précipitée.
Comment savoir si un immeuble en copropriété autorise les locations ?
La déclaration de copropriété, les règles et leurs éventuelles modifications indiquent si les logements peuvent être loués, la durée minimale du bail, le nombre de baux autorisés chaque année, si les nouveaux propriétaires doivent attendre avant de louer et si l’association approuve les locataires. BreakThru Realty lit ces documents avant toute offre et présente à vos conseillers le libellé exact plutôt qu’un résumé.
Le dossier de vérifications préalables peut-il être envoyé directement à notre gestionnaire d’affaires et à notre CPA ?
Oui. BreakThru Realty transmet le dossier du bien immobilier aux conseillers que vous désignez, au moyen d’un lien sécurisé, et les met en copie lors des échéances et des approbations à mesure que l’achat avance. Si vous préférez que le courtier ne communique qu’avec votre représentant, ce canal est utilisé pendant toute la transaction, y compris après la clôture si le courtier gère le bien immobilier.
Des petits immeubles de rapport sont-ils disponibles près de la côte dans South Florida ?
Des duplex, triplex et immeubles de quatre logements apparaissent effectivement dans les anciens secteurs côtiers de Broward, Palm Beach et Miami-Dade, souvent dans des bâtiments qui existent depuis plusieurs générations. Ils nécessitent une inspection plus approfondie de la toiture, de l’installation électrique et de la plomberie, ainsi qu’une vérification des exigences de recertification, du zonage et des permis pour chaque logement. BreakThru Realty rassemble ces informations avant que vous ne preniez votre décision.

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