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Cómo analizar una propiedad de alquiler en South Florida

Revisado por Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado de BreakThru Realty, Florida License 3565210

La respuesta breve

Comience con el alquiler que la propiedad realmente puede alcanzar, tomando como referencia alquileres cerrados cercanos, y reste cada costo de tenerla: impuestos según su precio de compra, seguro, cuotas de la asociación, reparaciones, vacancia y administración. Lo que queda es el ingreso operativo neto, y compararlo con el precio y con los pagos de su préstamo le indica si la propiedad se sostiene por sí misma. En South Florida, los costos que suelen arruinar una inversión son el seguro, los impuestos reevaluados y las reglas de la asociación, así que calcúlelos primero.

Alquiler: alquileres cerrados, no alquileres solicitados

Un alquiler solicitado es una esperanza; un alquiler cerrado es un hecho. Use lo que realmente se haya pagado por alquileres de viviendas similares cercanas durante los últimos meses, comparando habitaciones, tamaño, estado y edificio, y observe cuánto tardaron en alquilarse. El Índice de alquileres de South Florida en este sitio muestra los alquileres solicitados y los alquileres cerrados medianos de cada ciudad que cubrimos, y un agente de BreakThru puede obtener los alquileres cerrados alrededor de una dirección específica.

Los costos de tenerla

Impuestos a la propiedad según su precio de compra, no según la factura del vendedor; una cotización de seguro para propietarios de alquiler de esta propiedad, incluido el viento y las inundaciones cuando sea necesario; cuotas de la asociación y cualquier evaluación especial; reparaciones y reemplazos; una provisión para la vacancia durante las semanas entre inquilinos; cargos de alquiler y administración si usted no la administrará personalmente; y servicios públicos o mantenimiento del césped y la piscina que pague el propietario. Use cotizaciones y documentos en lugar de reglas generales siempre que pueda obtenerlos.

Las tres medidas

El ingreso operativo neto es el alquiler anual menos los costos operativos, antes de cualquier pago del préstamo. La tasa de capitalización es ese ingreso dividido por el precio y le permite comparar propiedades independientemente del financiamiento. El rendimiento sobre efectivo invertido es el efectivo que queda después del pago del préstamo dividido por el efectivo que usted invirtió. Los prestamistas consideran una cuarta medida, la proporción de cobertura del servicio de la deuda: el ingreso operativo neto dividido por los pagos anuales del préstamo. Cada medida es tan buena como las cifras de alquiler y costos en las que se basa.

Lo que South Florida añade

El seguro puede variar en miles de dólares al año entre dos casas similares debido a la antigüedad del techo, la construcción y la zona de inundación. Los impuestos se ajustan al valor de mercado después de una venta. Los edificios de condominios pueden limitar o prohibir los alquileres, y los más antiguos pueden tener evaluaciones estructurales pendientes. Una inversión que funciona en una hoja de cálculo creada en otro lugar suele fracasar por uno de estos factores, así que verifíquelos antes que lo demás.

Por qué no hay un rendimiento para toda la ciudad aquí

BreakThru Realty publica los precios de venta y alquiler por pie cuadrado, así como los días que tardan las viviendas en venderse y alquilarse en cada ciudad, pero no publica un rendimiento para toda la ciudad, porque una sola cifra ocultaría los costos de seguro, impuestos y asociación que determinan el rendimiento de una propiedad individual. El Índice del mercado de inversionistas de South Florida explica el método. Nada en este sitio es una proyección ni una promesa de resultados.

Revise una propiedad con un corredor

Cada propiedad tiene su propio conjunto de cifras. Envíenos la dirección o la estrategia y un corredor de BreakThru revisará los alquileres, los costos y las reglas que le correspondan. Solicitar una llamada sobre estrategia para inversionistas · Índice del mercado de inversionistas de South Florida

Cómo analizar una propiedad de alquiler en South Florida: preguntas

¿Cómo analizo una propiedad de alquiler en South Florida?
Comience con el alquiler que la propiedad realmente puede alcanzar, tomando como referencia alquileres cerrados cercanos, y reste cada costo de tenerla: impuestos según su precio de compra, seguro, cuotas de la asociación, reparaciones, vacancia y administración. Lo que queda es el ingreso operativo neto, y compararlo con el precio y con los pagos de su préstamo le indica si la propiedad se sostiene por sí misma. En South Florida, los costos que suelen arruinar una inversión son el seguro, los impuestos reevaluados y las reglas de la asociación, así que calcúlelos primero.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización en South Florida?
No existe una sola cifra adecuada. Las tasas de capitalización varían según el tipo de propiedad, la ubicación, el estado y el riesgo, y una tasa más alta generalmente refleja más riesgo o más trabajo. Compare una propiedad con ventas recientes de alquileres similares cercanos y considere cualquier cifra como una estimación, no como una promesa.
¿Es mejor una casa o un condominio para alquilar?
Una casa generalmente le da control sobre el alquiler y el mantenimiento, pero implica mayores costos de seguro y mantenimiento. Un condominio puede costar menos al comprarlo y mantenerlo, pero la asociación controla las reglas de alquiler, las cuotas y las evaluaciones. La respuesta depende del edificio o la calle específicos.
¿Cuánto debo reservar para vacancia y reparaciones?
Use el historial propio de la propiedad cuando el vendedor pueda documentarlo, la antigüedad del techo, el aire acondicionado y los electrodomésticos, y el tiempo que tardaron en alquilarse viviendas similares cercanas. El tasador del prestamista aplicará su propia provisión, lo cual constituye una segunda opinión útil.

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