Qué revisar en el contrato de alquiler de un negocio antes de comprarlo
Cuando compra un negocio pequeño, generalmente asume su contrato de arrendamiento, y el contrato puede valer más que el equipo. También es donde las compras suelen fracasar más a menudo en una etapa avanzada, después de haber gastado dinero en la diligencia debida. Léalo antes de hacer una oferta.
¿Se le puede ceder el contrato de arrendamiento?
La mayoría de los contratos de arrendamiento comerciales requieren el consentimiento del propietario para una cesión, y muchos establecen condiciones: su solidez financiera, experiencia en el negocio, una tarifa de cesión o un nuevo contrato de arrendamiento al alquiler actual. Solicite el contrato completo y cada enmienda, lea primero la cláusula de cesión y haga que el consentimiento por escrito del propietario sea una condición de su oferta.
¿Cuánto tiempo queda, con opciones?
Por lo general, un prestamista de SBA quiere que el contrato de arrendamiento, incluidas las opciones de renovación, tenga una duración de al menos tanto tiempo como el préstamo, a menudo diez años para la compra de un negocio. Un contrato al que le quedan dos años podría impedirle obtener financiamiento o dejarlo negociando una renovación sin poder de negociación. Si el plazo es corto, haga que una extensión forme parte del acuerdo antes del cierre.
El alquiler en relación con las ventas
Un alquiler que representa una gran parte de las ventas deja poco margen para un nuevo propietario. Sume el alquiler base, los cargos de mantenimiento de áreas comunes, los traspasos de impuestos a la propiedad y seguros, y cualquier alquiler porcentual, y compare el total con las ventas que muestran las declaraciones de impuestos, no con las que describe el anuncio. Busque aumentos programados.
La cláusula de uso y las exclusividades
El uso permitido debe abarcar lo que planea hacer: un contrato de arrendamiento para una cafetería podría no permitir una cocina completa, y uno para una tienda minorista podría no permitir alimentos. Verifique si el negocio tiene una exclusividad (ningún inquilino competidor en la plaza) y si la exclusividad de otro inquilino le impone limitaciones. Los cambios de uso generalmente requieren la aprobación del propietario.
Garantías, depósitos e incumplimiento
La mayoría de los propietarios le pedirán que garantice personalmente el contrato de arrendamiento. Pregunte si se liberará la garantía del vendedor, si el depósito de seguridad se transfiere o debe reemplazarse, y si existe algún alquiler impago o incumplimiento que el propietario pudiera hacer valer contra el nuevo inquilino.
Solicite un certificado estoppel
Un certificado estoppel es una declaración firmada por el propietario que confirma que el contrato de arrendamiento está vigente, el alquiler, el depósito, el plazo y que no existen incumplimientos. Le protege de enterarse de una disputa después del cierre. Los prestamistas suelen exigirlo. Haga que su abogado revise el contrato de arrendamiento, la cesión y el certificado estoppel antes de firmar.
Hable con un corredor de negocios
Un corredor de negocios con licencia de BreakThru Realty puede revisar con usted el contrato de arrendamiento, los estados financieros y el anuncio antes de que haga una oferta. Llame o envíe un mensaje de texto (786) 914-1017.
Preguntas que hacen los compradores
- ¿Puede el propietario negarse a permitirme asumir el contrato de arrendamiento?
- A menudo, sí, según lo que establezca el contrato de arrendamiento. Muchos contratos indican que el consentimiento no puede negarse de manera irrazonable; otros le otorgan al propietario amplia discreción. Por eso el consentimiento por escrito del propietario debe ser una condición de la compra, y por eso un corredor se comunica con el propietario con un comprador calificado una vez que se acepta una oferta.
- ¿Qué sucede si el contrato de arrendamiento está a punto de vencer?
- Haga que un nuevo contrato de arrendamiento o una extensión sea una condición del cierre. Sin uno, un prestamista podría negarse a financiar la compra, y el precio debería reflejar el riesgo de perder la ubicación.
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