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Private Client · Aquisição privada

Como funciona uma aquisição privada de imóvel de luxo em South Florida

Do briefing por escrito às chaves, com seu nome compartilhado somente quando a lei exigir

Uma aquisição privada é uma compra comum com a ordem dos eventos alterada. A autoridade, a confidencialidade e o briefing são definidos antes de qualquer imóvel ser visitado; os recursos do comprador são comprovados sem que seus extratos bancários saiam da sala; as ofertas são encaminhadas por meio do advogado; e o fechamento ocorre no escritório de um advogado, em vez de acontecer ao redor da mesa da cozinha. Esta página explica cada etapa conforme a BreakThru Realty a conduz, para que o comprador ou a pessoa que o representa saiba o que acontecerá em seguida antes que aconteça.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Abrir uma busca privada · Nosso padrão de privacidade

O briefing por escrito

Tudo começa com uma página, não com uma visita. O briefing registra para que o imóvel será usado, com que frequência, as áreas e os tipos de imóvel considerados, o que a casa precisa ter — uma doca, uma casa de hóspedes, determinada elevação em relação à rua, um prédio com saguão com funcionários —, o que faria um imóvel ser descartado e o prazo. Ele também registra quem pode dar instruções e quem não pode. Uma faixa de orçamento é mantida no arquivo da imobiliária e discutida somente com as pessoas indicadas pelo comprador. O briefing é reescrito sempre que o comprador muda de ideia, para que a busca seja sempre conduzida com base na versão atual, e não na lembrança da primeira conversa.

Comprovação de recursos sem exposição

O vendedor de uma casa de valor significativo não aceitará uma oferta sem evidências de que o comprador pode concluir a compra, e um comprador privado não quer que extratos de contas circulem entre desconhecidos. A resposta usual é uma carta do banco privado ou do family office confirmando que há recursos suficientes para a compra, endereçada ao corretor do anúncio, com o comprador identificado da mesma forma que o banco o identifica. Quando preferir, o comprador pode apresentar pessoalmente ao corretor do anúncio um extrato com informações ocultadas, sem que ele seja copiado. Se parte do preço for financiada, consulte um credor hipotecário antes da oferta, pois uma carta de compromisso de empréstimo segue seu próprio cronograma e suas próprias exigências de divulgação.

Encontrando o imóvel

O mercado público é onde a maioria das propriedades de alto padrão é negociada, e um comprador privado vê os mesmos anúncios que qualquer outra pessoa, com as visitas agendadas em nome da imobiliária. Além dele, a BreakThru Realty escreve para proprietários de imóveis que atendem ao briefing e não estão à venda, pergunta aos corretores de anúncios sobre casas sendo preparadas para entrar no mercado e acompanha lançamentos de construtoras e registros de imóveis em breve, dentro das regras do serviço de listagem múltipla. Nada disso é um inventário secreto; é o trabalho comum de perguntar, feito sem associar o nome do comprador. Cada candidato é apresentado ao comprador em um breve memorando, e não como um link, para que um imóvel possa ser descartado sem uma visita.

Ofertas por meio do advogado

Quando o comprador estiver pronto, a oferta poderá ser redigida e enviada pelo advogado de imóveis da Florida do comprador, com a imobiliária conduzindo a negociação do preço e dos termos, e o advogado cuidando da redação. O comprador poderá ser identificado no contrato como uma entidade ou um trust, caso o advogado já tenha constituído um, o que é um motivo para decidir a estrutura de propriedade antes, e não depois, de encontrar um imóvel. O depósito de garantia é mantido na conta fiduciária do advogado ou por uma empresa de títulos, nunca pela imobiliária. O prazo de inspeção do contrato, a contingência de financiamento, se houver, e a data de fechamento são negociados levando em conta o calendário do comprador, e não o do vendedor.

Due diligence para uma propriedade de alto padrão

Uma propriedade de alto padrão reúne vários sistemas sob o mesmo teto, e uma inspeção residencial geral abrange apenas alguns deles. A lista de due diligence para um imóvel desse tipo é elaborada antes do início do período de inspeção, com cada item atribuído a um profissional licenciado e a uma data. Os próprios consultores do comprador, incluindo qualquer consultor de segurança contratado, recebem acesso no mesmo cronograma. Os relatórios são compartilhados por link seguro e resumidos para o comprador em um único documento que informa o que foi encontrado, quanto custaria corrigir o problema segundo um empreiteiro e o que deveria ser renegociado, reparado pelo vendedor ou aceito.

  • Telhado: idade, material, histórico de licenças e o relatório de mitigação contra ventos que determina a cotação do seguro
  • Muro de contenção, doca e elevador para embarcação, com licenças obtidas no condado e no município
  • Piscina, spa e equipamentos, incluindo a barreira exigida pelo código de obras
  • Gerador: fonte de combustível, licença, chave de transferência e registros de manutenção
  • Elevadores, quando houver, com o certificado de inspeção estadual
  • Capacidade do serviço elétrico, encanamento, ar-condicionado e qualquer histórico de infiltração de água
  • Inspeção de quatro pontos para uma casa antiga, exigida por muitas seguradoras antes da contratação da apólice

Levantamento topográfico, título e fechamento

É solicitado um novo levantamento dos limites do terreno, em vez de depender do levantamento do vendedor, porque cercas, docas e ampliações ultrapassam os limites ao longo dos anos, e uma apólice de título não cobrirá o que o levantamento teria revelado. A pesquisa do título é analisada pelo advogado do comprador em busca de servidões, invasões de limites, licenças em aberto e gravames, e o estoppel da associação, quando houver, é verificado quanto a avaliações não pagas. O fechamento ocorre no escritório do advogado ou por reconhecimento de firma online remoto, de onde quer que o comprador esteja, com uma procuração redigida pelo advogado quando outra pessoa assinar. As instruções para transferência bancária são verificadas por voz com uma pessoa conhecida antes da movimentação dos recursos, todas as vezes.

Depois das chaves

O fechamento é apenas o meio do trabalho para um comprador que não morará na casa o ano todo. Nas primeiras semanas, o imóvel precisa de um seguro que reflita como será realmente ocupado, contas de serviços públicos transferidas para o nome correto, códigos do portão e do alarme redefinidos, câmeras e redes transferidas para as próprias contas do comprador, funcionários contratados ou transferidos e um plano para tempestades elaborado antes do início da temporada. A BreakThru Realty administra residências internamente para proprietários que desejam um único ponto de responsabilidade e envia relatórios no formato preferido pelo proprietário ou por seu escritório, para que a aquisição não termine com uma casa da qual ninguém esteja cuidando.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Abrir uma busca privada

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

O vendedor precisa saber quem é o comprador antes de aceitar uma oferta?
Não. O vendedor tem o direito de saber que o comprador pode cumprir suas obrigações, o que uma carta bancária ou um extrato com informações ocultadas demonstra, e de saber o nome no contrato, que pode ser o de uma entidade ou de um trust constituído pelo advogado do comprador. O vendedor não pode exigir saber quem está por trás dessa entidade, embora alguns perguntem, e a resposta é uma questão entre o comprador e o advogado.
Por que a estrutura de propriedade deve ser decidida antes de encontrar um imóvel?
Porque é difícil alterar posteriormente o comprador indicado no contrato sem o consentimento do vendedor e porque uma entidade ou trust que ainda não existe não pode assinar. Decidir primeiro permite que o advogado constitua a entidade, abra sua conta bancária e prepare os documentos de autorização, para que, quando o imóvel certo aparecer, a oferta possa ser enviada sem uma demora que sinalize que o comprador ainda tem algo a providenciar.
Qual é um prazo razoável de inspeção para uma propriedade de alto padrão em South Florida?
Mais longo do que para uma casa comum, porque as inspeções do muro de contenção, da doca, do telhado, do gerador, do elevador e da piscina exigem especialistas, e algumas exigem primeiro a obtenção de licenças no condado. O prazo é negociado no contrato, e a BreakThru Realty solicita dias suficientes para concluir toda a lista, em vez de concordar com um período curto que force uma decisão baseada em informações parciais.
Um comprador privado pode fechar a compra de uma casa na Florida sem comparecer pessoalmente?
Sim. A Florida permite o reconhecimento de firma online remoto, portanto a escritura e os documentos do empréstimo, se houver, podem ser assinados por vídeo de qualquer lugar, e uma procuração redigida pelo advogado do comprador permite que uma pessoa indicada assine em seu lugar quando a empresa de títulos a aceitar. Os recursos são transferidos depois que uma ligação telefônica confirma as instruções, e as chaves são entregues a quem o comprador designar.
Quem mantém o depósito em uma compra de alto valor na Florida?
Uma empresa de títulos da Florida ou o advogado do comprador, em uma conta fiduciária ou de escrow sujeita às regras estaduais sobre como o dinheiro é mantido e liberado. A imobiliária não mantém depósitos nessas transações, e o contrato informa exatamente onde o dinheiro está, para que os consultores do comprador possam verificá-lo de forma independente a qualquer momento antes do fechamento.

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