BreakThru Realty

Private Client · Venda discreta

Venda discreta de um imóvel de alto perfil

As concessões honestas de uma venda com endereço oculto ou privada

Um vendedor conhecido enfrenta dois problemas que um vendedor comum não enfrenta. O próprio anúncio é notícia, e as fotografias são um passeio pelo imóvel. Há maneiras de vender sem nenhum dos dois, desde ocultar o endereço da exibição na internet até realizar uma venda sem anúncio público algum, e cada opção tem um custo: menos compradores, um conjunto menor de imóveis comparáveis para determinar o preço e uma venda mais demorada ou por um preço menor. Esta página explica como essas opções funcionam de fato em South Florida, o que a imobiliária ainda deve a você e ao comprador segundo a lei da Florida, qualquer que seja o caminho escolhido, e como as visitas, a documentação e o fechamento são conduzidos para que a venda permaneça tão privada quanto a lei permite.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Falar sobre uma venda privada · Nosso padrão de privacidade

As três maneiras de vender com discrição

A venda mais discreta é a privada: o imóvel nunca é anunciado, os compradores são encontrados por meio de contato direto com corretores de proprietários e compradores conhecidos, sob acordos de confidencialidade, e nada aparece na internet. O caminho intermediário é um anúncio inserido no BeachesMLS com o endereço oculto e a exibição na internet limitada, alcançando os compradores de todos os corretores membros sem colocar o imóvel em sites voltados ao consumidor ou nos feeds de fotografias. O caminho mais amplo é um anúncio completo, com fotografias cuidadosas e visitas restritas a compradores verificados mediante agendamento. Cada passo em direção à privacidade reduz a visibilidade, e menos visibilidade geralmente significa um grupo menor de ofertas. A decisão é do vendedor, tomada com as concessões claramente apresentadas, e não descobertas depois.

Determinação do preço sem um conjunto público de imóveis comparáveis

Uma venda privada elimina o teste mais claro do preço: a reação do mercado a um anúncio público. O preço precisa ser definido, em vez disso, com base nas vendas concluídas registradas pelo MLS e pelos registros do condado, ajustado pelo que o imóvel tem e os outros não tinham, além da avaliação da imobiliária sobre quanto os compradores verificados desse segmento estão pagando atualmente. O vendedor deve esperar que um comprador em uma venda privada saiba que não há concorrência e defina o preço de acordo com isso, e que uma venda que alcance todos os corretores por meio do MLS, mesmo com o endereço oculto, tenda a testar o valor de maneira mais honesta. Apresentamos os dois cenários ao vendedor por escrito antes da escolha do caminho e reavaliamos o preço se um processo privado gerar interesse, mas nenhuma oferta.

Fotografias, plantas baixas e o que é mostrado

As fotografias internas do imóvel de uma pessoa conhecida circulam muito além do anúncio, e uma planta baixa mostra a qualquer pessoa onde ficam os quartos. Para um anúncio com endereço oculto, fotografamos o imóvel de modo que ele seja apresentado como uma propriedade, e não como uma biografia: sem fotografias de família, prêmios, itens pessoais ou vistas que identifiquem a rua, com a opção de publicar um conjunto limitado e manter o conjunto completo apenas para compradores verificados. As plantas baixas são fornecidas aos compradores qualificados durante a visita, em vez de serem publicadas. Em uma venda totalmente privada, pode não haver fotografias; os compradores são levados ao imóvel. As decisões de preparação seguem a mesma regra: o imóvel é preparado para ser vendido, não para ser reconhecido.

Quem é informado e em que ordem

O grupo de pessoas que sabe que um imóvel está à venda é uma lista controlada pelo vendedor, e nós a registramos por escrito. Em uma venda privada, são informados o vendedor, os representantes do vendedor, o contato indicado da imobiliária e, sob acordos de confidencialidade, cada comprador e o corretor do comprador à medida que são apresentados. Em um anúncio com endereço oculto, os corretores membros do MLS podem ver que existe um imóvel e onde ele está, mas o endereço não aparece em sites voltados ao consumidor, e o nome do vendedor nunca aparece no anúncio. Funcionários da residência, vizinhos, a associação e a recepção do edifício recebem apenas as informações necessárias para autorizar uma visita, e nada além disso; placas, visitas abertas e distribuição de folhetos que anunciam um anúncio comum simplesmente não são utilizados.

O que a lei da Florida ainda exige

Uma venda discreta não é uma venda isenta. A lei da Florida exige que o vendedor divulgue fatos conhecidos que afetem materialmente o valor do imóvel e não sejam prontamente observáveis, e essa obrigação não diminui porque o anúncio é privado. A imobiliária deve apresentar ao vendedor toda oferta que receber, prontamente e por escrito, independentemente de como o imóvel esteja sendo comercializado; portanto, o vendedor não pode pedir que alguns compradores sejam ignorados, e o corretor do comprador que apresentar uma oferta por um anúncio com endereço oculto deve ser tratado com honestidade. As visitas ainda são realizadas com um contrato de intermediação por escrito em vigor, os compradores continuam sendo verificados por identidade e comprovação de recursos, e o fechamento ainda é registrado pelo escrivão do condado, o que significa que o preço da venda e as partes se tornam públicos quando a escritura é registrada.

Visitas para um vendedor conhecido

Quando o imóvel é visitado, ele é mostrado a um comprador cuja identidade e recursos foram verificados, em um horário aprovado pelo vendedor, com o vendedor ausente e os itens pessoais já guardados. Solicita-se ao corretor do comprador que confirme o comprador antecipadamente, e um comprador que não puder ser verificado não será admitido, independentemente do que o corretor diga sobre ele. Mostramos o imóvel a uma parte por vez, com uma pessoa identificada da imobiliária presente durante toda a visita, mantemos os funcionários fora da residência durante a visita e direcionamos os carros pelo portão ou pela garagem para que a visita não pareça uma visita comum vista da rua. Em edifícios altos, a recepção é informada de que deve esperar um visitante identificado e nada além disso.

Contrato, fechamento e registro

Depois que um comprador é encontrado, a venda segue como qualquer outra, com algumas práticas de Private Client. As ofertas passam pela imobiliária e podem ser negociadas por meio do advogado do vendedor; o contrato é assinado eletronicamente ou por meio de uma procuração preparada pelo advogado do vendedor se ele estiver ausente; e o fechamento é conduzido por uma empresa de títulos ou pelo escritório de um advogado. A escritura indicará o comprador e o preço da venda será público, algo que o vendedor deve aceitar desde o início. Se os valores recebidos gerarem uma questão de imposto sobre ganhos de capital, isso deve ser tratado com o contador do vendedor, e um vendedor que não seja uma pessoa dos EUA deve consultar seu contador e advogado sobre a retenção de FIRPTA muito antes do fechamento, pois isso altera o valor que o comprador deverá reter no fechamento.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Falar sobre uma venda privada

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Uma venda privada terá um preço menor do que um anúncio público?
Frequentemente, e o vendedor deve saber disso antes de escolhê-la. Um comprador em uma venda privada sabe que não há uma oferta concorrente, e o preço é definido com base nas vendas concluídas, em vez de ser testado pelo mercado. Um anúncio no MLS com endereço oculto mantém o imóvel fora dos sites voltados ao consumidor, ao mesmo tempo que alcança os corretores membros, e tende a testar o valor de maneira mais honesta. BreakThru Realty apresenta os dois cenários por escrito primeiro.
A imobiliária pode recusar ofertas de compradores com quem eu prefira não negociar?
Não. A lei da Florida exige que uma imobiliária apresente prontamente ao vendedor toda oferta que receber, independentemente de como o imóvel esteja sendo comercializado. O vendedor decide qual aceitar e pode estabelecer condições, como identidade verificada e comprovação de recursos, antes de autorizar uma visita, mas as ofertas recebidas não podem ser ocultadas nem ignoradas.
Um anúncio com endereço oculto mantém o imóvel fora dos sites imobiliários?
Ele mantém o endereço fora dos sites voltados ao consumidor e limita as fotografias que são distribuídas, dentro das regras do BeachesMLS, enquanto os corretores membros ainda podem ver o anúncio e levar seus compradores. O nome do vendedor não aparece no anúncio. Isso não impede que uma pessoa determinada reconheça o interior, e é por isso que as fotografias são escolhidas levando esse aspecto em consideração.
Ainda preciso divulgar os defeitos se a venda for privada?
Sim. A Florida exige que o vendedor divulgue fatos conhecidos que afetem materialmente o valor do imóvel e não sejam prontamente observáveis pelo comprador, e essa obrigação se aplica independentemente de o imóvel estar anunciado publicamente, com endereço oculto ou sendo vendido sem anúncio. Privada não significa isenta, e um comprador que posteriormente descubra um defeito oculto terá os mesmos recursos legais em qualquer dos casos.
O preço da venda se tornará público depois de uma venda discreta?
Sim. A escritura é registrada pelo escrivão do condado e o avaliador de imóveis atualiza o registro, portanto o nome do comprador, ou de sua empresa, e o preço tornam-se públicos assim que a venda é concluída. O imposto documental sobre a escritura revela o preço mesmo quando ele não é declarado. Uma venda discreta controla quem sabe durante o processo, não o que aparece no registro público depois.

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