What happens if my condo building fails a milestone inspection?

A building does not fail a milestone inspection so much as it moves to the second phase: the engineer found substantial structural deterioration and must now specify the repairs, which the association has to fund and complete on a schedule the local building department oversees. For an owner that usually means a special assessment, construction, and a period when the unit is harder to finance and sells at a discount. You can still sell, but buyers must be given the report, and the price has to reflect what they are taking on.

Can a buyer cancel after reading the milestone report?

Yes. Florida gives a condo buyer a cancellation period after receiving the required association documents, which now include the milestone report and reserve study where they exist. Your attorney confirms the period that applies to your contract.

Does the building have to be evacuated?

Only when the inspecting engineer or the building department finds an immediate safety threat, which is rare. Most phase-two findings lead to a repair program while residents stay in place.

Who pays the assessment if I sell mid-way through?

What the contract says. By default the seller pays instalments due before closing and the buyer those due after, but it is often negotiated, and the association's estoppel letter states the balance. See the special assessment guide.

O que acontece se o edifício do meu apartamento for reprovado em uma inspeção de marco?

Revisado por Tyson E. Sam, fundador e corretor responsável da BreakThru Realty, Florida, licença 3565210

Publicado em outubro de 9, 2026

A resposta curta

Um edifício não é exatamente reprovado em uma inspeção de marco; ele passa para a segunda fase: o engenheiro encontrou deterioração estrutural substancial e agora precisa especificar os reparos, que a associação deverá financiar e concluir de acordo com um cronograma supervisionado pelo departamento de obras local. Para o proprietário, isso geralmente significa uma cobrança especial, obras e um período em que a unidade fica mais difícil de financiar e é vendida com desconto. Você ainda pode vender, mas os compradores devem receber o relatório, e o preço precisa refletir o que estão assumindo.

O que é a inspeção

A Florida exige que edifícios de apartamentos e cooperativas com três ou mais andares passem por uma inspeção estrutural de marco realizada por um arquiteto ou engenheiro licenciado quando o edifício atingir a idade estabelecida pela lei (30 anos, ou antes para alguns edifícios próximos à costa) e a cada dez anos depois disso. A fase um é uma inspeção visual. Se ela identificar deterioração estrutural substancial, segue-se a fase dois: uma inspeção mais detalhada, com testes, e um relatório que lista os reparos necessários. A associação e o advogado dela podem confirmar as datas e os requisitos aplicáveis ao seu edifício.

Depois da fase dois: reparos e dinheiro

A associação deve providenciar os reparos, e a maioria dos edifícios paga por eles com uma cobrança extraordinária, um empréstimo ou ambos, porque as reservas raramente cobrem obras estruturais. Desde as reformas de 2024, as associações também devem concluir um estudo de reservas para a integridade estrutural e não podem mais dispensar reservas para os itens estruturais abrangidos por ele, o que aumenta as taxas condominiais em muitos edifícios mais antigos. O resultado para os proprietários é um custo conhecido, um cronograma de obras e, geralmente, um edifício mais resistente ao final.

O que deve ser informado aos compradores

O relatório da inspeção de marco e o estudo de reservas são documentos da associação, e agora a Florida exige que os compradores os recebam antes do fechamento, junto com os demais documentos do apartamento. Um comprador que os recebe tem um prazo para cancelar. É por isso que uma unidade em fase dois é vendida com base nos fatos: o relatório, o escopo dos reparos, a cobrança extraordinária e o cronograma, e não na vista da varanda.

Financiamento em um edifício em reparos

Os credores perguntam às associações sobre deficiências estruturais, reparos sem recursos garantidos, reservas e litígios, e alguns não concederão financiamento em um edifício com uma constatação aberta da fase dois até que os reparos estejam em andamento ou financiados. Isso reduz o grupo de compradores a compradores à vista e aos credores que aceitarão o edifício. Consulte um credor hipotecário sobre o seu edifício específico antes de anunciar o imóvel e espere fazer marketing para compradores à vista se o financiamento estiver restrito.

Vender agora ou depois dos reparos

Vender agora significa um grupo menor de compradores, em sua maioria à vista, e um preço que desconta a cobrança extraordinária e os transtornos. Vender depois dos reparos significa manter a unidade e pagar a cobrança extraordinária, para então vender em um edifício que passe pela inspeção e tenha suas reservas financiadas, que é o que credores e compradores querem. Se o edifício tiver um plano confiável e você puder esperar, aguardar geralmente resulta em um valor líquido maior. Se o plano for incerto ou a cobrança extraordinária exceder o que você deseja manter, venda agora em condições honestas.

Como uma unidade em fase dois é avaliada

Com base nos fechamentos no seu edifício desde o relatório e em edifícios comparáveis na mesma etapa, tratando a cobrança extraordinária como uma condição contratual, em vez de ocultá-la no preço. Um corretor da BreakThru mostra a você o valor líquido em cada alternativa e, se você vender agora, apresenta o relatório, o plano de reparos e a cobrança extraordinária antecipadamente, para que os compradores que apareçam sejam aqueles que possam concluir a compra.

Converse com um corretor

Cada venda tem seu próprio conjunto de números. Solicite uma avaliação gratuita elaborada com base nas vendas concluídas que correspondem ao seu imóvel, ou leia os dados do mercado do seu condado em Pesquisa da BreakThru Realty.

O que acontece se meu edifício de apartamentos for reprovado em uma inspeção de marco: perguntas

O que acontece se o edifício do meu apartamento for reprovado em uma inspeção de marco?: Um edifício não é exatamente reprovado em uma inspeção de marco; ele passa para a segunda fase: o engenheiro encontrou deterioração estrutural substancial e agora precisa especificar os reparos, que a associação deverá financiar e concluir de acordo com um cronograma supervisionado pelo departamento de obras local. Para o proprietário, isso geralmente significa uma cobrança especial, obras e um período em que a unidade fica mais difícil de financiar e é vendida com desconto. Você ainda pode vender, mas os compradores devem receber o relatório, e o preço precisa refletir o que estão assumindo.
Um comprador pode cancelar depois de ler o relatório de marco?: Sim. A Florida concede ao comprador de um apartamento um prazo para cancelamento depois que ele recebe os documentos exigidos da associação, que agora incluem o relatório de marco e o estudo de reservas quando existirem. Seu advogado confirma o prazo aplicável ao seu contrato.
O edifício precisa ser evacuado?: Somente quando o engenheiro responsável pela inspeção ou o departamento de edificações identificar uma ameaça imediata à segurança, o que é raro. A maioria das constatações da fase dois resulta em um programa de reparos enquanto os moradores permanecem no local.
Quem paga a cobrança extraordinária se eu vender no meio do processo?: O que estiver estabelecido no contrato. Por padrão, o vendedor paga as parcelas com vencimento antes do fechamento e o comprador, as parcelas com vencimento depois, mas isso é frequentemente negociado, e a carta de estoppel da associação informa o saldo. Consulte o guia sobre cobranças extraordinárias.