Will the brokerage work under terms our general counsel drafts?

Yes. The office’s confidentiality agreement and engagement form are signed as drafted, as long as they allow the brokerage to share what the transaction needs with the closing agent, the association and the other side’s broker. Florida’s brokerage relationship disclosure is still given, because the statute requires it, and counsel can set the relationship it wants in writing.

Can a trustee sign a Florida real estate contract and deed without the beneficiaries?

That depends on the trust instrument and on what the title underwriter will insure, which is why the brokerage asks the closing agent weeks ahead what it needs: usually a certification of trust or the relevant pages, and for a land trust the recorded instrument naming the trustee and the powers conveyed. Whether the trustee has the authority is a question for the office’s attorney, not the brokerage.

Does the brokerage handle FIRPTA withholding when a foreign entity sells?

No. Withholding, exemptions and any withholding certificate are determined by the office’s CPA and attorney and carried out by the closing agent. The brokerage flags a foreign seller early, supplies the dates and documents the advisors ask for, and makes sure the closing timetable leaves room for the paperwork, but it does not give tax advice.

Is there any compensation for a CPA or attorney who introduces a family office?

No. Florida license law limits referral compensation to licensed real estate brokers and sales associates, and it treats gifts and hospitality the same as cash, so an introduction from an advisor cannot be paid for in any form. The brokerage acknowledges the introduction by treating the office well and by keeping the advisor informed to the extent the office allows.

Which documents will our auditors be able to request after a transaction?

The full closing package: the relationship disclosure and brokerage agreement, the authorization naming who could instruct and sign, every offer with its presentation time, the diligence reports and estoppels, the settlement statement, deed and title policy, and the wire confirmations with the record of the telephone verification. All of it sits in the office’s data room with a date and an author on each file.

Private Client · Para assessores jurídicos, CPAs e administradores fiduciários

Serviços imobiliários para assessores jurídicos, CPAs e administradores fiduciários de family offices

Uma imobiliária que trabalha dentro da sua carta de contratação e deixa um registro que você pode auditar

Os assessores de um family office são as pessoas que assinam, assumem responsabilidade e, anos depois, poderão ser questionadas sobre o motivo de uma decisão. A BreakThru Realty foi criada para trabalhar dentro dos acordos estabelecidos, e não contorná-los: sob a carta de contratação e os termos de confidencialidade do escritório, com procurações e autorizações de administradores fiduciários que a empresa de títulos aceitará, com questões tributárias encaminhadas ao CPA em vez de respondidas por um corretor licenciado e com um arquivo que um auditor ou administrador fiduciário sucessor possa ler do início ao fim.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Apresente um escritório · Nosso padrão de privacidade

Trabalhando dentro da sua contratação

Seguimos as instruções previstas na carta de contratação e nos termos de confidencialidade do escritório e combinamos diretamente com cada assessor a forma de trabalho, em vez de fazê-lo por meio do principal. O consultor jurídico interno e os escritórios externos que elaboram os documentos do escritório recebem o contrato e os documentos de fechamento no formato que esperam. Os CPAs que apresentarão as declarações decorrentes de uma compra ou venda recebem o demonstrativo de liquidação no formato de que precisam. Os administradores fiduciários que assinam por um trust recebem os documentos de autorização que a empresa de títulos aceitará, e os diretores financeiros e controllers recebem as faturas e os demonstrativos exigidos pela contabilidade.

Consultor jurídico interno e assessoria jurídica imobiliária externa
CPAs e assessores tributários do escritório e de suas entidades
Administradores fiduciários individuais e corporativos
Diretores financeiros, controllers e administradores de family offices
Membros do comitê de investimentos e diretores de investimentos

Dentro da sua carta de contratação e dos termos de confidencialidade

Quando o escritório tem seu próprio acordo de confidencialidade e seu próprio modelo de contratação, a imobiliária os assina, desde que permitam compartilhar o que a transação exigir com o agente de fechamento, a associação e o corretor da outra parte. A divulgação da relação de corretagem da Florida é fornecida no início, para que a assessoria jurídica possa verificar se o escritório está sendo representado como agente exclusivo ou atendido como transaction broker e alterá-la por escrito, se preferir. Uma autorização breve identifica quem pode instruir a imobiliária, quem pode receber documentos e quem assina, e a imobiliária não recebe instruções de mais ninguém, inclusive do principal, salvo se a assessoria jurídica alterar a lista.

Procurações e assinatura pelo administrador fiduciário

Os documentos de fechamento na Florida são assinados pelo titular registrado ou por alguém com autoridade registrada para assinar em seu nome. Uma procuração para um principal no exterior é elaborada pelo advogado do escritório, analisada pelo subscritor da empresa de títulos antes da data de fechamento e registrada com a escritura. Quando um trust detém ou adquire um imóvel, a empresa de títulos desejará ver a autoridade do administrador fiduciário: uma certificação do trust ou as páginas pertinentes do trust e, no caso de um land trust da Florida, o instrumento registrado que identifica o administrador fiduciário e os poderes concedidos. A imobiliária pergunta ao agente de fechamento, com semanas de antecedência, o que será exigido e nunca opina sobre se uma entidade ou um trust deve deter o ativo, pois essa é uma decisão do advogado.

FIRPTA, impostos e as perguntas que encaminhamos a você

Um corretor licenciado não é um assessor tributário, e a imobiliária não finge ser. Quando um vendedor é uma pessoa estrangeira ou uma entidade de propriedade estrangeira, a retenção federal prevista pela FIRPTA pode se aplicar no fechamento, e o valor, as isenções e qualquer certificado de retenção são assuntos para o CPA e o advogado, com a imobiliária fornecendo as datas e os documentos solicitados. Ganhos de capital em uma venda, o tratamento de uma troca de mesma natureza, a depreciação de um imóvel alugado, se uma residência se qualifica para a isenção homestead e o que uma mudança de domicílio na Florida altera para um principal são todas questões para o CPA, e a imobiliária deixará isso claro a um principal que perguntar diretamente, em vez de oferecer uma opinião.

Sem taxas de indicação, por determinação legal

Às vezes, os assessores perguntam como a imobiliária reconhece uma indicação, e a resposta é determinada pela lei, não por uma política interna. A legislação de licenciamento da Florida permite que uma imobiliária pague remuneração por indicação somente a corretores de imóveis licenciados e associados de vendas licenciados, portanto a BreakThru Realty não paga taxas de indicação a agentes esportivos, empresários, assessores financeiros, advogados ou qualquer outro profissional não licenciado. A legislação federal também proíbe pagamentos por indicações entre prestadores de serviços de liquidação, portanto nenhuma relação com um credor hipotecário, uma empresa de títulos ou um agente de fechamento envolve pagamento por enviar negócios em qualquer direção. O que um assessor recebe em vez disso é uma imobiliária que trata a indicação como uma confiança a ser preservada: resposta no mesmo dia, processo por escrito, documentação descrita nesta página e um arquivo que reflita positivamente sobre a pessoa que fez o contato. Se a própria empresa do assessor cobrar do escritório pelo tempo dedicado à transação, isso é uma questão entre a empresa e o escritório, e a imobiliária simplesmente solicita que seja divulgado.

A documentação que você receberá

Tudo o que um revisor poderia solicitar posteriormente é produzido normalmente e arquivado na sala de dados do escritório com data e autoria, para que um administrador fiduciário possa responder a um beneficiário e um CPA possa responder a um examinador sem pedir que a imobiliária reconstrua nada. A lista abaixo é o pacote padrão de fechamento, e a assessoria jurídica pode acrescentar itens. A legislação de licenciamento da Florida exige que a imobiliária mantenha suas próprias cópias por pelo menos cinco anos após o fechamento, e o grupo as mantém enquanto o escritório continuar sendo cliente.

A divulgação da relação de corretagem e o contrato de corretagem assinado
A autorização por escrito identificando quem pode instruir, receber e assinar
Cada oferta e contraproposta, com a data e o horário em que foi apresentada
Relatórios de inspeção, estoppels, aprovações da associação e o resumo da diligência
O demonstrativo de liquidação, a escritura registrada e a apólice de título
Confirmações de transferência bancária e o registro da verificação telefônica antes da movimentação dos recursos

Vários assessores, um único arquivo

O assessor jurídico, o CPA, o administrador fiduciário e o controller de um escritório raramente querem o mesmo documento ao mesmo tempo, e copiar todos em tudo é como uma questão confidencial vaza. A autorização define quem recebe o quê: a assessoria jurídica vê o contrato e o trabalho de análise do título à medida que avançam, o CPA vê o demonstrativo de liquidação e o pacote de fim de ano, o administrador fiduciário vê o que o trust precisa assinar, e o controller vê as faturas e os demonstrativos. Quando um assessor também atua para outra parte na mesma transação, a imobiliária solicita que isso seja divulgado ao escritório; e, se a própria imobiliária tiver qualquer relação com um prestador que apresente, informa isso por escrito antes de o escritório escolher.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa: Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing: A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados: Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS: O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato: Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar: Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone: Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Apresente um escritório

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

A imobiliária trabalhará sob os termos elaborados pelo nosso consultor jurídico interno?: Sim. O acordo de confidencialidade e o modelo de contratação do escritório são assinados conforme elaborados, desde que permitam à imobiliária compartilhar o que a transação exigir com o agente de fechamento, a associação e o corretor da outra parte. A divulgação da relação de corretagem da Florida ainda é fornecida, porque a lei a exige, e a assessoria jurídica pode definir por escrito a relação que deseja.
Um administrador fiduciário pode assinar um contrato imobiliário e uma escritura na Florida sem os beneficiários?: Isso depende do instrumento do trust e do que o subscritor da empresa de títulos aceitará assegurar, motivo pelo qual a imobiliária pergunta ao agente de fechamento, com semanas de antecedência, o que ele precisa: normalmente, uma certificação do trust ou as páginas pertinentes e, no caso de um land trust, o instrumento registrado que identifica o administrador fiduciário e os poderes concedidos. Se o administrador fiduciário tem autoridade é uma questão para o advogado do escritório, não para a imobiliária.
A imobiliária cuida da retenção prevista pela FIRPTA quando uma entidade estrangeira vende?: Não. A retenção, as isenções e qualquer certificado de retenção são determinados pelo CPA e pelo advogado do escritório e executados pelo agente de fechamento. A imobiliária sinaliza antecipadamente a existência de um vendedor estrangeiro, fornece as datas e os documentos solicitados pelos assessores e garante que o cronograma de fechamento reserve tempo para a documentação, mas não presta consultoria tributária.
Há alguma remuneração para um CPA ou advogado que indique um family office?: Não. A legislação de licenciamento da Florida limita a remuneração por indicação a corretores de imóveis licenciados e associados de vendas licenciados, e trata presentes e hospitalidade da mesma forma que dinheiro, portanto uma indicação de um assessor não pode ser remunerada de nenhuma forma. A imobiliária reconhece a indicação tratando bem o escritório e mantendo o assessor informado na medida permitida pelo escritório.
Quais documentos nossos auditores poderão solicitar após uma transação?: O pacote completo de fechamento: a divulgação do relacionamento e o contrato de corretagem, a autorização indicando quem poderia dar instruções e assinar, cada oferta com seu horário de apresentação, os relatórios de diligência e os documentos de estoppel, o demonstrativo de liquidação, a escritura e a apólice de seguro de título, além das confirmações das transferências bancárias com o registro da verificação telefônica. Tudo isso fica na sala de dados da imobiliária, com uma data e um autor em cada arquivo.

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