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Private Client · Coberturas e Apartamentos de Alto Padrão

Aquisição de Coberturas e Apartamentos de Alto Padrão em South Florida

A compra inclui o edifício: reservas, marcos, conselho e as regras na sua porta

Quem compra uma cobertura está comprando uma participação no edifício e um lugar à mesa do conselho, e o edifício pode custar mais do que a unidade. Agora, Florida exige que condomínios costeiros mais antigos concluam inspeções estruturais de marcos e financiem reservas conforme um estudo de reserva para integridade estrutural, e os resultados de ambos ficam nos registros da associação, à espera de análise. A BreakThru Realty analisa esses documentos primeiro, depois o processo de aprovação, as regras do condomínio e, no caso de uma torre ainda não construída, o contrato e o depósito em conta de garantia.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

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Análise do Estudo de Reservas e do Relatório de Inspeção de Marcos

Conforme a lei de Florida, um edifício de condomínio com três ou mais andares que tenha atingido determinada idade deve passar por uma inspeção estrutural de marcos realizada por um engenheiro ou arquiteto, e as associações devem obter um estudo de reserva para integridade estrutural e financiar as reservas nele previstas. Ambos, juntamente com o orçamento, as demonstrações financeiras e as atas, são documentos que um comprador pode solicitar antes do fechamento. Eles indicam se o edifício tem um problema de concreto, de telhado ou financeiro, e se uma cobrança especial foi decidida ou está apenas sendo considerada. A BreakThru Realty obtém o conjunto completo de documentos, solicita que um engenheiro o analise quando as conclusões são graves e apresenta um resumo antes do fim do período de inspeção.

Aprovação da Associação e a Entrevista

Quase todos os edifícios de luxo em Sunny Isles Beach, Bal Harbour, Brickell, Miami Beach, Fisher Island e ao longo das praias de Fort Lauderdale e Boca Raton fazem uma análise de seus compradores. A solicitação pede identificação, referências, informações financeiras e, às vezes, uma entrevista com um comitê, enquanto o conselho se reúne conforme seu próprio calendário. Para um comprador privado, as questões são o que a solicitação revela, quem dentro do edifício terá acesso a ela e se a entidade compradora ou seu principal deve comparecer. A BreakThru Realty obtém o formulário e as regras do edifício sobre propriedade por entidades antes da oferta, envia tudo por um link seguro e pergunta ao administrador como o arquivo é armazenado e quem tem acesso a ele.

Elevadores, Saguões e Entradas de Serviço Privativos

A privacidade em uma torre é definida por sua circulação. Um elevador privativo que se abre diretamente na residência, um elevador e corredor de serviço separados para funcionários e entregas, um saguão com equipe que verifica os visitantes em relação a uma lista e uma garagem com vagas designadas próximas ao núcleo dos elevadores mudam a rotina diária. O mesmo ocorre com as linhas de visão a partir das torres vizinhas e da praia para uma sala de estar com paredes de vidro. As visitas são usadas para percorrer essas rotas, não apenas para admirar os acabamentos: como um convidado chega, como uma entrega chega à cozinha, como um residente sai sem atravessar o saguão e quais cômodos podem ser vistos de cada ponto.

Restrições de Aluguel e Regras do Condomínio

A convenção e as regras definem o que um proprietário pode fazer com uma residência e vinculam um comprador que nunca as tenha lido. Prazos mínimos de aluguel, limites para o número de vezes que uma unidade pode ser alugada por ano, períodos de espera após a compra, regras sobre animais de estimação e seu tamanho, restrições aos horários de obras e a alterações no piso ou na tubulação e o procedimento para aprovação de uma reforma estão todos documentados. Um comprador que pretende alugar a residência durante parte do ano, manter um cachorro grande ou unir duas unidades precisa saber a resposta antes do contrato, não depois. Os documentos são lidos integralmente durante a diligência, e as perguntas relevantes são feitas por escrito ao administrador.

Contratos de Pré-construção e Depósitos em Conta de Garantia

Comprar uma cobertura em uma torre que ainda não existe significa assinar o contrato do incorporador, que é extenso, redigido pelo incorporador e, em grande parte, não negociável. A lei de Florida exige que os depósitos sejam mantidos em conta de garantia e permite que o incorporador use a parte acima de determinado limite para a construção quando certas condições forem atendidas, conforme especificado no contrato. O advogado do comprador analisa o contrato, o prospecto, o orçamento estimado e o prazo de conclusão, e orienta sobre o que acontece se o projeto for atrasado ou alterado. Se o saldo no fechamento for financiado, consulte um credor hipotecário com antecedência, pois não é possível emitir um compromisso de financiamento anos antes da data de conclusão.

Cobranças, Orçamentos e o Custo de Fazer Parte do Condomínio

A cobrança mensal é apenas uma parte do custo de manter uma residência. O orçamento mostra quanto a associação arrecada para as operações, quanto destina às reservas e se o financiamento das reservas acompanha o estudo de reservas. As atas mostram sobre o que o conselho está discutindo, se uma cobrança especial está sendo considerada para restauração do concreto, telhado, elevadores ou garagem e se o seguro se tornou um problema para o edifício, como ocorreu com muitos na costa. O certificado de quitação emitido antes do fechamento informa quanto o vendedor deve e o que está pendente, e o advogado do comprador o analisa em conjunto com o contrato para decidir quem paga.

Fechamento e Posse do Imóvel

O fechamento de um apartamento acrescenta a carta de aprovação da associação aos requisitos habituais de título, levantamento topográfico e seguro, e a mudança é agendada pelo edifício: reserva de elevador, certificado de seguro da empresa de mudanças e horário do edifício para entregas. Para um comprador privado, a BreakThru Realty cuida da parte relacionada ao edifício para que o nome do residente seja visto pelo menor número possível de pessoas, providencia a emissão das chaves, dos dispositivos de acesso e do acesso à garagem no nome correto e confirma que as câmeras, fechaduras inteligentes e redes da unidade foram redefinidas para as próprias contas do comprador antes que alguém durma no imóvel.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

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Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Quais registros do condomínio um comprador deve ler antes do fim do período de inspeção?
A convenção e o estatuto, as regras atuais, o orçamento e o cronograma de reservas, as demonstrações financeiras mais recentes, o estudo de reserva para integridade estrutural, o relatório de inspeção de marcos caso o edifício seja antigo o suficiente para precisar dele, as atas do último ano e o certificado de quitação. A BreakThru Realty solicita o conjunto completo no início e pede que um engenheiro analise os documentos estruturais quando as conclusões são graves.
Um trust ou uma empresa pode ser proprietária de uma cobertura em um edifício de South Florida?
Geralmente, sim, mas a convenção é que determina, e alguns edifícios exigem que uma pessoa física seja indicada como ocupante ou compareça à entrevista. As regras da associação sobre propriedade por entidades são verificadas antes da oferta para que o advogado do comprador possa estruturar a compra de uma forma que o edifício aprove, em vez de descobrir um conflito durante a solicitação.
O que acontece com um depósito de pré-construção se o projeto atrasar?
O contrato determina. A lei de Florida exige que o depósito seja mantido em conta de garantia e estabelece as condições sob as quais o incorporador pode usar parte dele na construção, enquanto o contrato informa o prazo de conclusão e as medidas cabíveis ao comprador se ele não for cumprido. O advogado do comprador analisa esses termos antes da assinatura, pois eles não podem ser melhorados depois.
Uma cobrança especial é responsabilidade do comprador ou do vendedor?
Depende de quando ela foi aprovada e do que o contrato estabelece. Os formulários padrão de Florida distribuem as cobranças conforme a data em que a associação as aprovou, e o certificado de quitação lista o que foi cobrado. A leitura das atas mostra o que está sendo discutido, mas ainda não foi votado; essa é a parte que o contrato pode não abranger e que deve ser objeto de negociação.
Como um comprador avalia a privacidade de uma residência em uma torre durante uma visita?
Percorrendo as rotas, e não apenas os cômodos: como o elevador privativo é chamado e onde ele se abre, como funcionários e entregas chegam à residência, se a equipe do saguão verifica os visitantes, de quais torres vizinhas e praias públicas é possível ter uma linha de visão para as áreas de estar e como a garagem se conecta ao núcleo dos elevadores. Essas respostas definem a privacidade mais do que qualquer acabamento.

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