Can a family office buy homes for several family members at once through the same brokerage?

Yes. Each household gets its own brief and its own search, and the office decides whether one brokerage agreement with a schedule per household or a separate agreement for each acquiring entity suits its counsel better. One team runs all of them, so the office has one contact, one reporting format and one data room rather than a search for every relative.

How is a principal’s identity kept away from the seller during a home purchase?

Showings are booked under the brokerage’s name, offers go through the office’s counsel, proof of funds comes as a letter from the office or its bank, and the acquiring entity is named on the contract. Whether the seller ever learns who stands behind the entity is the attorney’s call. The recorded deed and the property appraiser’s record remain public, which is why the holding structure is decided first.

Can a guest house or staff apartment be added to a South Florida estate after purchase?

Often, but it depends on the municipality’s zoning, the lot coverage already used, setbacks and, where there is one, the association’s architectural rules. Some cities permit an accessory dwelling with its own kitchen; others allow only a guest suite without one. The brokerage asks the city and reads the association documents before an offer, so the office is not relying on a seller’s description.

Who attends a condominium association interview when the buyer is a principal who travels?

It depends on the building. Some boards accept a representative with a letter of authority, some will interview by video, and a few insist on meeting the occupant in person. The brokerage establishes which before the contract is signed and, where an entity is the buyer, confirms what the association wants to see about the people behind it, with the office’s attorney deciding what is shared.

Does a principal need to be in Florida to close on a home?

No. Florida permits remote online notarization, so most closing documents can be signed from anywhere with a webcam and identification, and where that is impractical the office’s attorney can prepare a power of attorney acceptable to the title underwriter. The brokerage coordinates the timing with the closing agent so a signing in another time zone does not hold up the recording.

Private Client · Residências de principais

Aquisição residencial para principais e familiares

Vários lares, um briefing para cada um e um principal cujo nome nunca chega ao corretor do anúncio

Quando um escritório compra imóveis para as pessoas que atende, muitas vezes está comprando para mais de um lar ao mesmo tempo: a residência principal de um principal, um imóvel de inverno para um dos pais, um apartamento para um filho que começa a trabalhar em Brickell e uma casa de hóspedes para a equipe que viaja com a família. Cada um tem um briefing e um nível de privacidade diferentes, e o escritório quer que todos sejam conduzidos por uma única equipe sob um único contrato. Esta página descreve como a BreakThru Realty faz isso nos condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach e Treasure Coast.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Inicie uma busca confidencial · Nosso padrão de privacidade

Um briefing para cada lar

O primeiro documento que o escritório e a corretora elaboram juntos é um briefing para cada lar, em vez de um único briefing para a família. Um principal que passa a temporada na Town of Palm Beach precisa de um perfil diferente do neto que quer ir a pé até um escritório em Coconut Grove, e o pai ou a mãe que se muda para um edifício com lobby e equipe em Fisher Island precisa de um terceiro. Cada briefing registra o objetivo, o cronograma, as áreas que vale a pena considerar e as que foram descartadas, as necessidades de acesso, animais de estimação, veículos, equipe, o nível de privacidade desejado pelo lar e quem no escritório pode alterá-lo. A faixa de orçamento fica sob responsabilidade do escritório e é discutida em particular com a corretora, nunca registrada em um documento compartilhado.

Mantendo o principal fora da busca

As visitas são solicitadas em nome da corretora, as ofertas são preparadas e entregues por meio do advogado do escritório, e a comprovação de recursos é fornecida como uma carta do escritório ou de seu banco, em vez de um extrato com um nome. O corretor do anúncio só descobre quem é o comprador quando o advogado do escritório decide que é o momento certo, o que pode ocorrer na assinatura do contrato ou, por meio da entidade que adquire o imóvel, nunca. O que nenhum processo pode mudar é o registro público: a escritura é registrada no cartório do condado e o property appraiser publica o proprietário registrado. Por isso, a questão de qual entidade ou trust deve deter a residência de um principal é respondida pelo advogado do escritório antes da primeira oferta, e a corretora estrutura todos os documentos de acordo com essa decisão.

Alojamentos da equipe, casas de hóspedes e acesso de serviço

Uma residência administrada por uma equipe é avaliada com base em aspectos que raramente aparecem em um anúncio. Há uma entrada separada para a equipe e as entregas, e é possível chegar a ela sem passar pelo lado da casa usado pela família? A casa de hóspedes ou o apartamento da equipe é legalmente habitável, com uma cozinha própria autorizada, ou é uma garagem convertida que a cidade não reconheceria? O lote permite a construção de uma estrutura acessória, e o que as regras municipais de recuo e altura determinam? Onde a equipe estaciona, e uma van ou um veículo de segurança consegue manobrar sem bloquear a entrada? A corretora verifica o histórico de licenças e o zoneamento antes de o escritório gastar com uma inspeção, para que um imóvel que não possa acomodar a equipe seja descartado no papel.

Associações, entrevistas e aprovações

Associações de condomínios e muitas HOA em South Florida aprovam os compradores antes do fechamento, e o processo de solicitação pode exigir identificação, referências, uma verificação de antecedentes e uma entrevista com o conselho ou um comitê. Para um principal que viaja ou que prefere não se sentar diante de um conselho voluntário, a corretora descobre antecipadamente o que determinado edifício aceita: se um representante pode participar, se a entrevista pode ser realizada por vídeo, o que os documentos dizem sobre a propriedade por uma entidade e quanto tempo o conselho leva para se reunir. Um edifício cujas regras não acomodem o lar é deixado de lado antes da oferta, porque uma aprovação recusada depois do contrato custa semanas e pode gerar uma disputa sobre o depósito.

Inspecionando um imóvel de alto padrão corretamente

Uma grande casa com frente para a água é inspecionada por partes, cada uma pelo profissional adequado, e o escritório recebe um relatório consolidado. O telhado, sua idade e suas licenças. O muro de contenção, sua estrutura superior e suas ancoragens, além do cais e do elevador para embarcações, juntamente com as licenças que os autorizaram. A piscina, seus equipamentos e qualquer vazamento. O gerador, sua fonte de combustível e seu histórico de manutenção. Elevadores, se houver, e seus certificados de inspeção. O levantamento topográfico comparado ao compromisso de título, para identificar uma cerca viva que avance sobre o limite ou o cais de um vizinho. A zona de inundação e o certificado de elevação, além do relatório de mitigação contra ventos que determina o custo do seguro. A corretora agenda tudo dentro do período de inspeção e resume as conclusões em termos que o comitê possa usar para tomar decisões.

Fechamento por meio de advogado

O fechamento ocorre no escritório do advogado do escritório ou no local escolhido pelo advogado da empresa de títulos, com a corretora fornecendo o que cada parte precisa e acompanhando o que estiver atrasado. Um principal no exterior assina por meio de uma procuração preparada pelo advogado e aceita pela seguradora de títulos, ou por reconhecimento de firma remoto on-line, permitido na Florida para a maioria dos documentos de fechamento. O seguro de título é emitido em nome da entidade adquirente, as regras federais de declaração podem se aplicar a compras à vista por entidades e trusts, e o agente de fechamento informará o que se aplica. As instruções de transferência são verificadas por telefone para um número conhecido do agente de fechamento antes de o escritório liberar os recursos, e qualquer alteração nas instruções é tratada como fraude até que se prove o contrário.

Depois das chaves

No dia seguinte ao fechamento, o arquivo passa para a área de supervisão do grupo ou para quem o escritório tiver escolhido para administrar o imóvel: o seguro é contratado antes que o calendário de tempestades feche o mercado, os serviços públicos e os códigos do portão são transferidos, o acesso da equipe é configurado, é criado um cronograma para imóvel desocupado se o lar for usado sazonalmente e o primeiro relatório do proprietário é emitido conforme a periodicidade do escritório. Quando uma residência for a casa principal de um principal, o pedido de isenção homestead tem um prazo de protocolo junto ao property appraiser do condado e condições sobre como o título é mantido. O contador e o advogado do escritório decidem juntos se a isenção se aplica antes da escritura ser preparada.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa: Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing: A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados: Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS: O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato: Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar: Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone: Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Inicie uma busca confidencial

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Um family office pode comprar imóveis para vários familiares ao mesmo tempo por meio da mesma corretora?: Sim. Cada lar recebe seu próprio briefing e sua própria busca, e o escritório decide se um único contrato de corretagem, com um anexo para cada lar, ou um contrato separado para cada entidade adquirente atende melhor às orientações de seus advogados. Uma única equipe conduz tudo, para que o escritório tenha um contato, um formato de relatórios e uma sala de dados, em vez de uma busca para cada familiar.
Como a identidade de um principal é mantida afastada do vendedor durante a compra de um imóvel?: As visitas são agendadas em nome da corretora, as ofertas passam pelo advogado do escritório, a comprovação de recursos é apresentada em uma carta do escritório ou de seu banco, e a entidade adquirente é identificada no contrato. Cabe ao advogado decidir se o vendedor algum dia saberá quem está por trás da entidade. A escritura registrada e o registro do property appraiser permanecem públicos, por isso a estrutura de propriedade é decidida primeiro.
Uma casa de hóspedes ou um apartamento para a equipe pode ser acrescentado a um imóvel de alto padrão em South Florida depois da compra?: Muitas vezes, mas isso depende do zoneamento municipal, da área do lote já utilizada, dos recuos e, quando houver, das regras arquitetônicas da associação. Algumas cidades permitem uma unidade residencial acessória com cozinha própria; outras permitem apenas uma suíte de hóspedes sem cozinha. A corretora consulta a cidade e analisa os documentos da associação antes da oferta, para que o escritório não dependa da descrição do vendedor.
Quem participa da entrevista da associação do condomínio quando o comprador é um principal que viaja?: Depende do edifício. Alguns conselhos aceitam um representante com uma carta de autorização, alguns realizam a entrevista por vídeo e alguns exigem conversar pessoalmente com o ocupante. A corretora confirma isso antes da assinatura do contrato e, quando uma entidade é a compradora, confirma o que a associação quer saber sobre as pessoas por trás dela, ficando a cargo do advogado do escritório decidir o que será compartilhado.
Um principal precisa estar na Florida para fechar a compra de um imóvel?: Não. A Florida permite o reconhecimento de firma remoto on-line, portanto a maioria dos documentos de fechamento pode ser assinada de qualquer lugar com uma webcam e identificação. Quando isso não for viável, o advogado do escritório pode preparar uma procuração aceitável pela seguradora de títulos. A corretora coordena o cronograma com o agente de fechamento para que uma assinatura em outro fuso horário não atrase o registro.

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