BreakThru Realty

Private Client · Alienação

Alienação e reequilíbrio de portfólio para Family Offices

Vendas em sequência, inquilinos tratados de acordo com a lei e recursos que chegam ao destino esperado pelo CPA

Reequilibrar um portfólio desfazendo-se de imóveis é mais difícil do que adquiri-los. Os imóveis estão ocupados, o mercado percebe quando um proprietário vende vários ativos de uma só vez, um administrador pode não querer que uma venda seja notada e os recursos precisam chegar à entidade correta no ano fiscal correto. A BreakThru Realty planeja uma alienação como uma sequência, e não como um anúncio: qual ativo será vendido primeiro e por quê, como cada inquilino será tratado de acordo com a lei da Florida, quanto da venda ficará visível e como os documentos de fechamento chegarão ao CPA do Family Office.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Planejar uma alienação · Nosso padrão de privacidade

Definir a ordem de venda

A primeira reunião trata da sequência, não do preço. Quais ativos têm contratos de aluguel vencendo e podem ser entregues desocupados sem uma disputa; quais são sazonais e têm melhor apresentação nos meses de inverno, quando compradores do norte estão aqui; quais ficam no mesmo edifício ou na mesma rua, onde dois anúncios ao mesmo tempo competiriam entre si; quais precisam de obras antes de serem apresentados e quais devem ser vendidos como estão; e quais o CPA preferiria fechar em um ano fiscal em vez do seguinte. A imobiliária organiza todo o portfólio em uma página, com uma ordem proposta e uma justificativa para cada posição, e o comitê faz os ajustes.

Imóvel ocupado e regras para inquilinos na Florida

Um contrato de aluguel continua válido após uma venda na Florida; portanto, um inquilino que ainda tenha um ano de contrato continuará tendo esse ano, independentemente de quem seja o proprietário do edifício. Um inquilino em um contrato mensal tem direito a uma notificação por escrito antes do fim da locação, com a antecedência em dias definida pela lei, e não pode ser solicitado a sair antes do prazo sem um acordo que assine livremente. As visitas a uma unidade ocupada exigem aviso razoável de acordo com o contrato e a lei, e a imobiliária o fornece por escrito todas as vezes. Os depósitos e os aluguéis pagos antecipadamente são transferidos ao comprador com uma notificação a cada inquilino, e o comprador solicitará um estoppel de cada inquilino antes do fechamento; por isso, a imobiliária os coleta antecipadamente e resolve qualquer divergência sobre aluguel ou depósitos antes que ela se torne um problema contratual.

Marketing discreto e sua contrapartida

Um escritório pode vender sem um anúncio público, e a imobiliária fará isso, mas explicará claramente o custo dessa escolha. A BeachesMLS permite registrar um anúncio como exclusivo da imobiliária ou em breve e permite que um vendedor oculte o endereço de sites voltados ao consumidor, para que a venda seja divulgada a um grupo definido de compradores verificados e seus corretores sem que o imóvel apareça em todos os portais. Menos visualizações geralmente significam menos ofertas, e menos ofertas podem resultar em um preço menor do que um anúncio aberto teria alcançado. A Florida ainda exige que o corretor apresente todas as ofertas recebidas, as obrigações de divulgação do vendedor não diminuem porque o anúncio é discreto, e o comitê aprova essa contrapartida antes do registro do anúncio.

Anúncios em etapas para um único portfólio

Quando vários ativos estão sendo vendidos, a imobiliária os divulga em etapas, para que nenhum comprador ou corretor concorrente interprete os anúncios como uma saída total do portfólio e ajuste os preços de acordo. Cada imóvel é divulgado com base em seus próprios atributos, sob sua própria entidade, com suas próprias fotografias e suas próprias vendas comparáveis, e o nome do escritório não aparece em nenhum material de marketing. Anúncios no mesmo edifício ou na mesma rua são separados por semanas, e o cronograma é ajustado à medida que os primeiros entram em contrato. Quando uma venda do portfólio para um único comprador é melhor do que uma sequência, a imobiliária informa isso e conduz tudo como uma negociação única, com uma única sala de dados.

Definir o preço sem explicar por que você está vendendo

Compradores e seus corretores perguntam por que um imóvel está à venda, e a resposta honesta para um Family Office que está reequilibrando uma alocação é uma resposta que pode incentivar uma oferta baixa. A imobiliária responde com base no imóvel, não no proprietário: define o preço de cada ativo a partir das vendas comparáveis em seu próprio submercado, usando as páginas de pesquisa deste site como ponto de partida, mostra ao comprador o que sustenta o valor e não discute o portfólio, o cronograma ou os motivos do Family Office. A precificação é apresentada ao comitê como uma faixa, com as evidências de cada lado, revisitada após as primeiras semanas de visitas e informada com as ofertas lado a lado, e não uma por vez.

Documentos de fechamento, recursos e o CPA

Cada venda é fechada em nome da entidade que detém o imóvel, e o documento de liquidação, a escritura e os documentos fiscais são enviados ao CPA e ao controller do Family Office assim que o agente de fechamento os emitir. Os recursos líquidos são transferidos somente para uma conta que o Family Office tenha confirmado por telefone com o agente de fechamento, nunca para instruções recebidas por e-mail. Quando o vendedor é uma entidade ou pessoa estrangeira, a retenção federal prevista pela FIRPTA pode ser aplicável no fechamento, e o CPA e o advogado informam o que é devido. Quando os recursos serão usados para financiar uma troca de imóveis do mesmo tipo, o CPA e o intermediário qualificado já estão no processo antes de o anúncio ser publicado, porque os prazos da troca começam na data do fechamento e não podem ser prorrogados.

Relatar a saída do portfólio

Enquanto a sequência avança, o escritório recebe uma breve atualização por escrito em um dia fixo de cada semana: visitas, feedback, ofertas recebidas e como cada uma foi respondida, o que depende do escritório e o que a imobiliária espera que aconteça em seguida. Quando cada imóvel é fechado, seu arquivo na sala de dados é concluído com o contrato, as divulgações, as respostas à inspeção, os estoppels, o documento de liquidação e a escritura registrada. Quando o último é fechado, o comitê recebe um único relatório de fechamento de todo o programa, com o histórico de preços e o resultado de cada ativo comparados ao plano aprovado no início.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Planejar uma alienação

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Os inquilinos podem ser solicitados a sair antes de um imóvel alugado ser vendido na Florida?
Não unilateralmente. Um contrato de aluguel continua válido após a venda, uma locação mensal termina somente após a notificação por escrito exigida pela lei e um inquilino só pode sair antes do prazo por meio de um acordo que celebre livremente. A imobiliária trabalha dentro desses limites: vende o imóvel ocupado com os contratos de aluguel divulgados e os estoppels em mãos ou programa o anúncio para o vencimento do contrato, para que a unidade possa ser entregue desocupada.
Um Family Office deve vender vários imóveis em South Florida ao mesmo tempo?
Geralmente, não todos de uma vez. Anúncios no mesmo edifício ou na mesma rua competem entre si, e um grupo de vendas sob entidades relacionadas pode parecer uma saída às pressas. A imobiliária propõe uma sequência com base nos contratos de aluguel, nas estações do ano, no estado de conservação e nas preferências do CPA quanto ao ano fiscal, distribui as divulgações ao longo do tempo e ajusta o cronograma à medida que os primeiros imóveis entram em contrato.
Na prática, quanto custa para um vendedor ocultar o endereço no anúncio?
Menos pessoas o veem, portanto geralmente há menos visitas e menos ofertas, e o preço final pode ficar abaixo do que um anúncio aberto teria alcançado. O benefício é a privacidade e o controle sobre quem visita o imóvel. O corretor ainda precisa apresentar todas as ofertas, e o vendedor ainda precisa fazer todas as divulgações exigidas pela Florida. O comitê avalia essa contrapartida por escrito antes do registro do anúncio.
Quem recebe o documento de fechamento e os recursos líquidos quando uma entidade vende?
O documento de liquidação, a escritura e os documentos de declaração fiscal são enviados às pessoas indicadas pelo Family Office, normalmente o CPA e o controller, assim que o agente de fechamento os emitir. Os recursos são transferidos para uma conta que o Family Office tenha confirmado por telefone com o agente de fechamento. Se houver um vendedor estrangeiro, o CPA e o advogado tratam da retenção prevista pela FIRPTA antes da data do fechamento.
Uma venda pode ser programada para uma troca de imóveis do mesmo tipo que o Family Office já iniciou?
Sim, desde que o CPA e o intermediário qualificado estejam no processo antes de o anúncio ser publicado. Os prazos de identificação e fechamento da troca começam na data do fechamento e não podem ser prorrogados; por isso, a imobiliária planeja o período de marketing, o período de inspeção e a data de fechamento em torno deles e informa o progresso em relação a essas datas todas as semanas.

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