Does the family office group handle office, retail or industrial buildings?

No. Those are commercial assets with their own leasing conventions, diligence and brokers, and the brokerage’s commercial division handles them. The family office group covers houses and condominium units held for rent and small multifamily buildings. Where an office’s allocation includes both, the two divisions share one data room and one reporting calendar.

How are tenant security deposits handled when a rented property changes hands in Florida?

Florida law requires the selling landlord to transfer the deposits and any advance rent to the buyer and to notify the tenants of the transfer, and the buyer then holds them under the same rules. The brokerage reconciles the deposits on the closing statement against each tenant’s signed estoppel so the office takes over exactly what the tenants are owed.

What does an underwriting memo from BreakThru Realty contain if it contains no projections?

Facts the committee can verify: the rent in place and what the leases commit to, deferred repairs, the likely change in property tax after reassessment, the insurance cost once the inspections are in, association charges and pending assessments, and a suggested reserve. The office’s own analysts apply their assumptions; the brokerage supplies the evidence and the recommendation.

Can a like-kind exchange be coordinated with the purchase of a rental property?

Yes, as long as the office’s CPA and qualified intermediary have set the structure and the deadlines before the search begins. The brokerage tracks the identification and closing dates, keeps the candidate list within what the exchange rules allow, and makes sure the contract names the entity the CPA and attorney have chosen. The tax advice itself stays with the CPA.

How does the brokerage find rental property that is not yet publicly listed?

By writing and calling owners of the kind of property the office wants, by watching the pre-market and coming-soon registrations the MLS allows, and by keeping in touch with builders releasing new units. None of that is secret inventory; it is outreach the office could do itself with more time, and each candidate is logged with its source so the committee knows who else is aware of it.

Private Client · Aquisição de portfólio

Imóveis para investimento e aquisição de portfólio para escritórios familiares

Imóveis residenciais para aluguel e pequenos imóveis multifamiliares, analisados em termos que seu comitê pode questionar

Um escritório que acrescenta imóveis de South Florida a uma alocação de longo prazo precisa de um processo que possa defender perante seu próprio comitê e seus próprios auditores: de onde veio cada candidato, o que os contratos de aluguel realmente dizem, do que o edifício precisa, quanto custa segurá-lo e por que escolher este em vez do imóvel ao lado. A BreakThru Realty conduz esse processo para imóveis residenciais para aluguel e pequenos edifícios multifamiliares, desde a primeira triagem até o dia em que a lista de aluguéis aparece nos livros do escritório, e encaminha imóveis comerciais maiores à sua divisão comercial.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Fale sobre uma alocação · Nosso padrão de privacidade

O que esta página abrange e o que a divisão comercial abrange

O grupo de escritórios familiares adquire casas e unidades de apartamentos mantidas para aluguel, conjuntos de sobrados geminados e villas, e pequenos edifícios multifamiliares do tipo encontrado ao longo da costa, de Miami Beach até Fort Lauderdale, Pompano Beach, Delray Beach e West Palm Beach. Edifícios de escritórios, varejo, imóveis industriais, hotelaria, terrenos para desenvolvimento e comunidades de apartamentos maiores são imóveis comerciais com sua própria diligência e suas próprias práticas de locação, e são administrados pela divisão comercial da imobiliária, acessível por um link nesta página. Quando a alocação de um escritório abrange ambos, as duas equipes trabalham a partir de uma única sala de dados e de um único calendário de relatórios, para que o controller veja uma visão única.

Prospecção dentro das regras

Os candidatos vêm de quatro fontes, e o escritório é informado sobre qual delas. O MLS, consultado diariamente de acordo com o briefing. Contato direto com proprietários do tipo de imóvel que o escritório procura, por carta e telefone, sem revelar o nome do escritório até que ele escolha ser identificado. Anúncios pré-mercado e Em breve que as regras da BeachesMLS permitem que um corretor do anúncio registre antes da exibição pública. E lançamentos de construtoras de novas unidades adequadas para aluguel, dentro das próprias regras da construtora sobre a participação de corretores. Nada disso é inventário oculto, apenas trabalho que o escritório teria de fazer por conta própria, e cada candidato entra na sala de dados com uma observação sobre sua origem e quem mais sabe que ele está à venda.

Análise descrita em palavras

A imobiliária não publica projeções e não finge saber quanto um edifício renderá em uma década. O que ela redige para cada candidato é um relato claro que o comitê pode testar: qual é o aluguel atual e ao que os contratos obrigam os inquilinos, quais unidades estão abaixo do aluguel solicitado pelo mercado e por quê, quanto o vendedor gastou com reparos e o que foi adiado, como o imposto sobre a propriedade mudará quando o condado reavaliar a venda, quanto custará o seguro depois que um relatório de mitigação de vento e uma inspeção de quatro pontos estiverem disponíveis, quanto a associação cobra e se há uma avaliação especial prevista, e qual reserva seria prudente o escritório manter. Os números aparecem no memorando; promessas, não.

Listas de aluguéis, contratos e declarações de confirmação

Uma lista de aluguéis é uma declaração do vendedor até que os inquilinos a confirmem. Durante o período de inspeção, a imobiliária coleta cada contrato e aditivo, lê tudo em busca de opções de renovação, direitos de rescisão antecipada, animais de estimação, estacionamento e qualquer ponto que entre em conflito com os planos do escritório, e obtém de cada inquilino uma declaração de confirmação assinada informando o aluguel, o depósito mantido, o prazo e qualquer disputa. A Florida exige que um proprietário que venda transfira ao comprador os depósitos de segurança e os aluguéis pagos antecipadamente pelos inquilinos e os notifique, portanto a declaração de fechamento deve mostrar a transferência desses valores, e a imobiliária os reconcilia com as declarações de confirmação antes de o escritório assinar. Uma lista que não seja conciliada é motivo para renegociar o preço ou desistir.

Inspeções e seguro para imóveis geradores de renda

Um imóvel gerador de renda em South Florida é adquirido tanto pelo telhado, pela fiação e pela classificação de resistência ao vento quanto pelo endereço. A inspeção de quatro pontos abrange telhado, sistema elétrico, encanamento e ar-condicionado, e determina se uma seguradora aceitará emitir a apólice; o relatório de mitigação de vento determina o custo da apólice; o certificado de elevação e a zona de inundação determinam o prêmio do seguro contra inundações. Para unidades de apartamentos, a inspeção de marco regulatório da associação e o estudo de reserva para integridade estrutural são analisados antes da oferta, porque a próxima avaliação especial está prevista neles. O seguro é contratado bem antes do fechamento, pois uma tempestade nomeada na previsão impede as seguradoras de emitir novas apólices e pode atrasar um fechamento por dias.

Estrutura de propriedade, impostos e uma troca de bens semelhantes

Qual entidade adquire cada imóvel, se o título será mantido em uma única LLC ou em uma por ativo, e como um trust de terras da Florida se encaixa são decisões do advogado do escritório, tomadas antes de o contrato indicar um comprador. Se a compra concluirá uma troca de bens semelhantes, como a venda será tributada posteriormente e como o imóvel será depreciado são decisões do CPA, e a troca, em particular, tem prazos fixos de identificação e fechamento que a imobiliária acompanha em nome do escritório depois que o CPA e o intermediário qualificado os definirem. Se alguma aquisição incluir dívida, consulte um credor hipotecário antecipadamente, pois a forma como o credor trata as entidades e a renda de aluguel influencia o que pode ser fechado no prazo.

Do contrato aos livros do escritório

Fechar a compra de um imóvel para aluguel significa mais do que registrar uma escritura. Os aluguéis e as taxas da associação são rateados até o dia do fechamento, os depósitos são transferidos com uma notificação por escrito a cada inquilino, os contratos são cedidos, as contas de serviços públicos são transferidas e os inquilinos recebem uma carta informando onde pagar a partir do primeiro dia do mês seguinte. A imobiliária prepara o pacote de transição de que o controller precisa no primeiro dia: a lista de aluguéis no fechamento, os depósitos reconciliados, os contratos, as apólices de seguro, a lista de fornecedores e o arquivo do imóvel proveniente da sala de dados. Se o escritório quiser que o imóvel seja administrado internamente pela imobiliária, a página de supervisão descreve como isso funciona; se tiver seu próprio administrador, o pacote será entregue a ele no mesmo formato.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa: Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing: A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados: Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS: O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato: Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar: Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone: Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Fale sobre uma alocação

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

O grupo de escritórios familiares administra edifícios de escritórios, varejo ou imóveis industriais?: Não. Esses são imóveis comerciais com suas próprias práticas de locação, diligência e corretores, e a divisão comercial da imobiliária os administra. O grupo de escritórios familiares abrange casas e unidades de apartamentos mantidas para aluguel e pequenos edifícios multifamiliares. Quando a alocação de um escritório inclui ambos, as duas divisões compartilham uma única sala de dados e um único calendário de relatórios.
Como os depósitos caução dos inquilinos são tratados quando um imóvel alugado muda de proprietário na Florida?: A lei da Florida exige que o proprietário vendedor transfira os depósitos e qualquer aluguel pago antecipadamente ao comprador e notifique os inquilinos sobre a transferência, e o comprador passa a mantê-los sob as mesmas regras. A imobiliária reconcilia os depósitos na declaração de fechamento com a declaração de confirmação assinada por cada inquilino, para que o escritório assuma exatamente o que é devido aos inquilinos.
O que contém um memorando de análise da BreakThru Realty se ele não contém projeções?: Fatos que o comitê pode verificar: o aluguel vigente e ao que os contratos obrigam, os reparos adiados, a provável mudança no imposto sobre a propriedade após a reavaliação, o custo do seguro depois que as inspeções forem concluídas, as taxas da associação e as avaliações pendentes, e uma reserva sugerida. Os próprios analistas do escritório aplicam suas premissas; a imobiliária fornece as evidências e a recomendação.
Uma troca de bens semelhantes pode ser coordenada com a compra de um imóvel para aluguel?: Sim, desde que o CPA do escritório e o intermediário qualificado tenham definido a estrutura e os prazos antes do início da busca. A imobiliária acompanha as datas de identificação e fechamento, mantém a lista de candidatos dentro do permitido pelas regras do intercâmbio e garante que o contrato indique a entidade escolhida pelo CPA e pelo advogado. A orientação tributária em si continua sendo responsabilidade do CPA.
Como a imobiliária encontra imóveis para aluguel que ainda não foram anunciados publicamente?: Escrevendo e telefonando para proprietários do tipo de imóvel que o escritório procura, acompanhando os registros pré-mercado e Em breve permitidos pelo MLS e mantendo contato com construtoras que lançam novas unidades. Nada disso é inventário secreto; é uma prospecção que o escritório poderia fazer por conta própria com mais tempo, e cada candidato é registrado com sua fonte para que o comitê saiba quem mais tem conhecimento dele.

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