BreakThru Realty

Comprando um imóvel para reformar em uma zona de inundação em South Florida

É perto da água que muitas pessoas querem morar. Conheça as regras relacionadas a isso.

A BreakThru Realty ajuda compradores a encontrar um imóvel na localização certa que precise de obras e, depois, coordena os arquitetos, designers e empreiteiros licenciados que o transformam no imóvel que desejavam. Muitos dos bairros mais procurados pelos compradores ficam perto do oceano, da Intracoastal ou de um canal, e grande parte dessas áreas está em uma zona de inundação mapeada. Este guia explica o que isso significa para um imóvel que você planeja melhorar.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

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Comece pelo mapa

Os mapas de inundação da FEMA dividem as áreas em zonas de acordo com o risco. As zonas que começam com A ou V são a Special Flood Hazard Area, onde os credores exigem seguro contra inundações em uma compra financiada e onde se aplicam as regras de construção mais rigorosas; as zonas V, ao longo da costa aberta, estão sujeitas à ação das ondas e têm os padrões mais exigentes. A Zone X apresenta risco menor. O mapa também informa a elevação da inundação-base, a altura que se espera que a água alcance na inundação de referência. Qualquer endereço pode ser consultado no FEMA’s Flood Map Service Center, e os mapas são revisados periodicamente.

O certificado de elevação

Um certificado de elevação é o registro de um topógrafo sobre a altura dos pisos de uma edificação em comparação com a elevação da inundação-base. Ele responde a duas perguntas ao mesmo tempo: como o imóvel se enquadra nos requisitos de construção atuais e como uma seguradora pode avaliá-lo. Peça-o ao vendedor logo no início. Se não existir, um topógrafo poderá prepará-lo durante o período de inspeção e, para um imóvel que você pretende reformar, esse é um dos documentos mais úteis que você pode ter.

O seguro vem primeiro

Em um imóvel que precisa de obras, o seguro pode determinar a compra antes mesmo do plano de reforma. Um credor exige seguro contra inundações na Special Flood Hazard Area, e a cobertura contra ventos e para proprietários de imóveis em South Florida depende muito da idade do telhado e de os janelas e portas estarem protegidas. Obtenha cotações para o imóvel nas condições atuais e pergunte como as obras planejadas, como um telhado novo ou janelas resistentes a impactos, alterariam esses valores. A Florida também exige que os vendedores forneçam aos compradores um formulário de divulgação sobre inundações antes da assinatura do contrato.

Como a zona limita a reforma

Na Special Flood Hazard Area, a regra de 50% da FEMA se aplica a um imóvel que ainda não atenda aos requisitos atuais contra inundações: quando o custo das obras atingir metade do valor de mercado da estrutura, toda a edificação deverá estar em conformidade, o que pode significar elevá-la. Isso transforma o tamanho da reforma em uma questão de limite, calculada com base no valor da estrutura, e não no preço de compra. O guia sobre a regra de 50% neste site explica o cálculo e o que perguntar ao departamento de obras.

Quando elevar o imóvel ou reconstruí-lo é o melhor plano

Para alguns imóveis, a resposta mais realista é que uma grande reforma não seja o projeto adequado. Se a casa estiver muito abaixo da elevação exigida e o plano ultrapassar o limite, as opções realistas são uma renovação mais simples, que permaneça abaixo dele, ou uma casa nova construída na altura exigida. Uma casa nova em uma zona de inundação é construída de acordo com os padrões atuais desde o início, e sua elevação faz parte do projeto, em vez de ser uma limitação. Verificar que tipo de imóvel você está avaliando antes de fazer uma oferta é justamente o objetivo dessa análise.

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Algumas perguntas sobre onde e como você quer morar. Um corretor lê cada resposta e faz um acompanhamento pessoal. Nada aqui pergunta sobre crédito, renda ou dívidas.

Prefere conversar? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas frequentes

Devo evitar comprar um imóvel em uma zona de inundação?
Não necessariamente. Grande parte dos bairros mais procurados de South Florida fica em uma zona de inundação mapeada, e pessoas compram, seguram e melhoram imóveis nessas áreas todos os dias. O importante é conhecer a zona, a elevação, o custo do seguro e os limites de reforma do imóvel específico antes de assumir um compromisso.
Como descubro se um imóvel está em uma zona de inundação?
Consulte o endereço no FEMA’s Flood Map Service Center, que mostra a zona e a elevação da inundação-base. O condado e muitas cidades também publicam mapas de zonas de inundação. Um certificado de elevação mostra como o próprio imóvel se encontra em relação a essa elevação.
O seguro contra inundações é obrigatório?
Um credor exige esse seguro para uma compra financiada de uma edificação na Special Flood Hazard Area. Fora dessas zonas, ele geralmente é opcional, embora ainda esteja disponível. Um agente de seguros informa o custo para o imóvel específico.
Posso reformar um imóvel em uma zona de inundação?
Sim. Projetos menores prosseguem normalmente. Projetos maiores são avaliados de acordo com a regra de 50% da FEMA e, se o custo atingir metade do valor de mercado da estrutura, toda a edificação deverá atender aos requisitos atuais contra inundações. O administrador da área sujeita a inundações da cidade ou do condado toma essa decisão.

Fontes

As regras são resumidas para compradores e podem mudar. O departamento de obras da cidade ou do condado, o administrador da área de risco de inundação e a associação decidem para um imóvel específico.

BreakThru Realty é um corretor de imóveis licenciado em Florida. O design e a construção são realizados por profissionais licenciados e segurados escolhidos por você, mediante seus próprios contratos com eles.

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