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A regra de 50% da FEMA: o que compradores de imóveis na Florida que planejam uma reforma devem saber

A regra que determina quanto você pode reformar em uma zona de inundação

A BreakThru Realty ajuda compradores a encontrar um imóvel na localização certa que precise de melhorias e, em seguida, coordena arquitetos, designers e empreiteiros licenciados que o transformam no imóvel que desejavam. Em grande parte da região costeira de South Florida, uma regra federal influencia esse plano mais do que qualquer outra. Este guia explica o que é a regra de 50%, como o valor é calculado e o que perguntar antes de comprar um imóvel que você pretende reformar.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

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O que a regra estabelece

As comunidades que participam do National Flood Insurance Program devem regulamentar construções na Special Flood Hazard Area, as zonas de alto risco nos mapas da FEMA. De acordo com essas regras, quando o custo de melhorar um imóvel é igual ou superior a 50 por cento do valor de mercado da estrutura antes do início da obra, o projeto é uma “melhoria substancial” e toda a construção deve ser adaptada às exigências atuais contra inundações. No caso de uma casa, isso geralmente significa que o piso mais baixo deve estar na elevação de inundação exigida ou acima dela, o que, no caso de uma casa antiga sobre laje, pode significar elevá-la ou reconstruí-la.

Metade de quê, exatamente

Os 50 por cento são calculados com base apenas no valor de mercado da estrutura, não no preço que você pagou nem no terreno. Em um bairro onde o terreno concentra a maior parte do valor, a parcela correspondente à construção pode ser pequena, o que torna o limite muito mais baixo do que os compradores esperam. As comunidades geralmente partem do valor da construção registrado pelo avaliador imobiliário do condado, ajustado ao mercado, e muitas aceitam uma avaliação particular da estrutura feita para essa finalidade. O administrador local da área de risco de inundação decide qual valor será utilizado.

O que entra no cálculo do custo

O lado dos custos é abrangente. Em geral, inclui materiais e mão de obra de todo o projeto a preços de mercado, incluindo o trabalho realizado pessoalmente pelo proprietário, e abrange obras estruturais, acabamentos, cozinhas, banheiros e sistemas da construção. Alguns itens normalmente ficam de fora, como projetos, taxas de licença e trabalhos fora da construção, como paisagismo e piscinas. Cada comunidade aplica as orientações da FEMA por meio de sua própria legislação e de seus próprios formulários, portanto a lista para um endereço específico deve ser obtida no departamento de obras da cidade ou do condado.

Regras cumulativas e danos substanciais

Duas extensões costumam surpreender os compradores. Algumas comunidades somam as melhorias realizadas durante um período de anos, em vez de avaliar cada licença isoladamente; assim, obras feitas recentemente pelo proprietário anterior podem consumir parte do limite antes de você começar. E o mesmo teste de 50 por cento se aplica a reparos após danos de qualquer causa: uma construção “substancialmente danificada” também deve ser adaptada às exigências atuais quando for reparada. Ambos os critérios são definidos localmente e podem ser verificados antes de fazer uma oferta.

Quais imóveis são afetados

A regra é relevante para construções na Special Flood Hazard Area que ainda não atendem às exigências atuais contra inundações, o que geralmente significa imóveis antigos construídos antes do primeiro mapa de inundação da comunidade ou em uma elevação inferior à atualmente exigida. Um imóvel fora das zonas de alto risco mapeadas, ou que já tenha sido construído na elevação exigida ou acima dela, não está sujeito à mesma limitação. Um certificado de elevação, quando existe, mostra a posição da casa em relação à elevação exigida.

O que fazer antes de comprar

Se um imóvel de que você gosta estiver em uma zona de inundação e você planejar mais do que uma simples renovação, resolva essa questão durante o período de inspeção. Descubra a zona de inundação e a elevação exigida, solicite um certificado de elevação, obtenha o valor da estrutura que a comunidade utilizará e peça a um empreiteiro licenciado que calcule o custo do escopo desejado. Se o plano estiver próximo do limite, as opções são reduzir o escopo, realizá-lo em etapas quando a regra local permitir, projetá-lo para atender às exigências ou escolher outra casa. O Potential Check foi desenvolvido para apresentar essas respostas a você dentro do prazo.

  • A zona de inundação e a elevação de inundação básica do endereço
  • Um certificado de elevação, se o vendedor ou a cidade tiver um
  • O valor da estrutura que o departamento de obras utilizará e se aceita uma avaliação particular
  • Se a comunidade contabiliza as melhorias cumulativamente e durante qual período
  • O custo calculado por um empreiteiro licenciado para o escopo que você pretende realizar

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Algumas perguntas sobre onde e como você quer morar. Um corretor lê cada resposta e faz um acompanhamento pessoal. Nada aqui pergunta sobre crédito, renda ou dívidas.

Prefere conversar? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas frequentes

O que é a regra de 50% da FEMA?
É a regra de melhoria substancial aplicável às comunidades que participam do National Flood Insurance Program. Se o custo de melhorar ou reparar uma construção em uma zona de inundação de alto risco for igual ou superior a 50 por cento do valor de mercado da estrutura, toda a construção deverá ser adaptada às exigências atuais contra inundações.
Os 50% são calculados com base no preço de compra?
Não. O cálculo é baseado apenas no valor de mercado da estrutura antes da obra, sem incluir o terreno. O administrador local da área de risco de inundação decide o valor, geralmente com base no valor da construção registrado pelo avaliador imobiliário ou em uma avaliação particular da estrutura.
A regra de 50% se aplica a todos os imóveis na Florida?
Não. Ela se aplica a construções na Special Flood Hazard Area que ainda não atendem às exigências atuais contra inundações. Imóveis fora dessas zonas e imóveis já construídos na elevação exigida ou acima dela não estão sujeitos à mesma limitação.
Posso evitar a regra realizando a obra em etapas?
Isso depende da comunidade. Algumas contabilizam as melhorias cumulativamente durante um número definido de anos justamente para impedir essa prática; outras avaliam cada licença individualmente. O departamento de obras responsável pelo endereço dará a resposta, que deve ser obtida antes da compra.
Quem decide se minha reforma é uma melhoria substancial?
O administrador da área de risco de inundação da cidade ou do condado, durante a análise da licença de construção. Um empreiteiro, um corretor ou uma calculadora online pode fazer uma estimativa, mas somente a comunidade toma a decisão.

Fontes

As regras são resumidas para compradores e podem mudar. O departamento de obras da cidade ou do condado, o administrador da área de risco de inundação e a associação decidem para um imóvel específico.

BreakThru Realty é um corretor de imóveis licenciado em Florida. O design e a construção são realizados por profissionais licenciados e segurados escolhidos por você, mediante seus próprios contratos com eles.

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