BreakThru Realty

Private Client · Venda confidencial

Vendendo um imóvel de luxo com confidencialidade em South Florida

Endereço oculto, exibição limitada ou nenhum anúncio público: as concessões, apresentadas com clareza

Um proprietário que deseja vender um imóvel sem que a vizinhança saiba tem três opções em South Florida, e cada uma envolve alguma concessão. O MLS permite ocultar o endereço e limitar a exibição na internet; uma exclusividade do escritório ou um registro como Em breve mantém o anúncio fora dos sites públicos por um período; e uma venda sem anúncio algum depende do contato do proprietário e dos próprios compradores da imobiliária. A BreakThru Realty explica o que cada opção custa em exposição e preço, e o que a legislação da Florida ainda exige do vendedor e do corretor, qualquer que seja a escolha.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Fale conosco sobre uma venda confidencial · Nosso padrão de privacidade

Três maneiras de vender sem alarde

A primeira é um anúncio no MLS com o endereço oculto dos sites voltados ao consumidor e a exibição na internet limitada ao que o vendedor aprovar, mantendo o imóvel diante de todos os corretores colaboradores e fora dos portais. A segunda é registrar o anúncio como exclusividade do escritório ou como Em breve dentro das regras do serviço, adiando o marketing público por um período definido enquanto a imobiliária aborda os compradores diretamente. A terceira é não ter anúncio algum: cartas para proprietários e compradores já conhecidos pela imobiliária, descrevendo o imóvel sem identificá-lo. Todas são legais e todas são utilizadas; a questão é qual concessão o vendedor está disposto a fazer.

Menos olhares podem significar um preço menor

Um imóvel que nunca é anunciado alcança menos compradores, e menos compradores geralmente significam menos concorrência por ele. Esse é o custo honesto de uma venda privada, e o vendedor deve ouvi-lo antes de escolher essa opção, não depois. Às vezes, a concessão vale a pena: um proprietário que não quer que funcionários, vizinhos ou um ex-cônjuge saibam que o imóvel está à venda pode aceitar um mercado mais restrito como preço pelo silêncio. Às vezes, não vale, e um anúncio com endereço oculto preserva a maior parte da privacidade enquanto mantém a rede de corretores envolvida. A BreakThru Realty registra ambos os cenários por escrito, com a justificativa, para que a escolha seja do vendedor e feita com plena consciência.

Como precificar um imóvel que ninguém pode comparar

Imóveis desse tipo raramente têm um conjunto claro de comparáveis públicos. A última venda semelhante na rua pode ter ocorrido há anos, pode ter sido uma transferência privada com um preço registrado que inclui móveis ou uma embarcação, ou pode ter sido a venda de um lote seguida de uma nova construção. A precificação, portanto, baseia-se nas escrituras registradas mantidas pelo cartório, no histórico de anúncios que o MLS mantém para os corretores, em conversas com os corretores que intermediaram as transações mais próximas, no custo de reposição e nas características específicas que não têm nenhum comparável: o píer, a elevação, a profundidade do lote, a casa de hóspedes. O vendedor recebe essa análise como um documento, não como um único valor informado durante uma visita ao imóvel.

Fotografias, plantas baixas e quem é informado

O material de marketing de uma venda privada é elaborado para mostrar o imóvel sem identificá-lo nem permitir sua localização. As imagens externas são feitas de ângulos que não mostram a rua, as imagens aéreas são recortadas para mostrar apenas o lote, obras de arte e fotografias da família são removidas antes de qualquer câmera entrar, e a planta baixa é oferecida apenas a um comprador verificado sob um acordo de confidencialidade, em vez de ser impressa em uma brochura. Quem será informado de que o imóvel está disponível é acordado por escrito: os próprios compradores da imobiliária, corretores colaboradores nomeados ou qualquer pessoa com um acordo assinado e comprovante de fundos. Os funcionários da residência recebem apenas as informações necessárias para preparar o imóvel, sem saber nada sobre preço ou prazo.

Toda oferta chega ao vendedor

Qualquer que seja a escolha de marketing, a legislação da Florida exige que um corretor apresente prontamente ao vendedor todas as ofertas e contrapropostas, a menos que o vendedor tenha instruído de outra forma por escrito, e uma oferta de um comprador com quem o vendedor preferiria não negociar ainda precisa ser apresentada. Uma venda privada não altera esse dever e não deve ser confundida com uma venda em que o corretor escolhe o comprador. O vendedor controla os termos: quem pode visitar o imóvel, qual comprovante de fundos é exigido antes que uma oferta seja considerada e se as ofertas devem ser encaminhadas por um advogado. A BreakThru Realty mantém um registro escrito de cada oferta e da decisão do vendedor sobre ela.

Os deveres de divulgação não diminuem com o público

O vendedor de uma residência na Florida deve divulgar fatos conhecidos que afetem materialmente o valor do imóvel e não sejam prontamente observáveis pelo comprador, e essa regra se aplica tanto a uma venda organizada por carta quanto a uma realizada nos portais. A condição do quebra-mar, infiltrações anteriores, obras não autorizadas, processos de fiscalização em aberto e uma disputa com a associação devem constar da divulgação, independentemente de o comprador perguntar. Um vendedor que não seja uma pessoa dos Estados Unidos também deve esperar regras federais de retenção de imposto no fechamento, que serão tratadas pelo contador e pelo advogado do vendedor; a função da imobiliária é garantir que o agente de fechamento seja informado com antecedência suficiente para preparar a documentação.

Fechamento de onde você estiver

Muitos vendedores desse grupo não estão na Florida quando o imóvel é vendido. Os documentos podem ser assinados eletronicamente e a escritura pode ser notarizada por reconhecimento remoto online, uma procuração preparada pelo advogado do vendedor pode permitir que uma pessoa nomeada assine em seu lugar, e os valores da venda são transferidos para uma conta confirmada por uma ligação telefônica para um número já registrado. A entrega do imóvel é feita pela imobiliária ou pelo administrador da propriedade, com funcionários, contratos de serviços e contas de alarme transferidos ou encerrados na data do fechamento, e o nome do vendedor deixa o registro do condado quando a nova escritura é registrada.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Fale conosco sobre uma venda confidencial

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Qual é a diferença entre um endereço oculto e uma venda fora do MLS?
Um anúncio com endereço oculto ainda está no MLS e é visível para todos os corretores colaboradores, mas o endereço é mantido fora dos sites voltados ao consumidor e a exibição é limitada. Uma venda fora do MLS não tem anúncio algum e depende de a imobiliária abordar os compradores diretamente, o que mantém a venda mais discreta, mas alcança menos pessoas. Muitos vendedores escolhem a primeira opção e mantêm a segunda como alternativa.
Se um imóvel for vendido discretamente, o vendedor pode se recusar a ver determinadas ofertas?
O corretor deve apresentar prontamente todas as ofertas ao vendedor, a menos que o vendedor tenha determinado de outra forma por escrito, portanto o vendedor ficará sabendo de uma oferta indesejada mesmo que a resposta seja não. O vendedor pode estabelecer condições antecipadamente, como comprovante de fundos antes de uma visita ou ofertas encaminhadas por um advogado, mas não pode pedir ao corretor que descarte discretamente ofertas que atendam a essas condições.
Como um imóvel é precificado quando nada semelhante foi vendido recentemente?
A partir das escrituras registradas na rua e na área da água, do histórico de anúncios que os corretores podem consultar, de conversas com os corretores que intermediaram as transações mais próximas, do custo de reposição da estrutura e das características que não têm comparáveis, como um píer em águas profundas ou um lote duplo. A análise é entregue ao vendedor em um documento escrito para que a justificativa possa ser questionada.
Uma venda privada reduz o que o vendedor precisa divulgar?
Não. A Florida exige que o vendedor divulgue fatos materiais conhecidos que não sejam prontamente observáveis, independentemente de como o comprador foi encontrado, e os formulários de divulgação por escrito são usados em uma venda privada exatamente como em uma venda com anúncio. Manter a venda discreta muda quem fica sabendo do imóvel, não o que o comprador tem direito de saber sobre ele.
O vendedor pode ficar totalmente fora do marketing?
Sim. O nome do proprietário nunca é usado, as fotografias não mostram nada que identifique a residência, a planta baixa é compartilhada apenas sob um acordo de confidencialidade, e a imobiliária conversa com compradores e corretores colaboradores sem dizer quem é o proprietário do imóvel. Os compradores só descobrem a identidade do vendedor quando o contrato exige isso e somente por meio do próprio advogado.

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