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Private Client · LLCs e trusts

Compra de imóvel na Florida por meio de uma LLC ou trust

O que os registros públicos mostram, o que uma entidade oculta e o que ela não oculta

Compradores perguntam sobre sociedades de responsabilidade limitada e trusts por dois motivos: para manter o nome fora do registro do condado e para separar o imóvel de tudo o que possuem. As duas coisas são possíveis na Florida, e nenhuma funciona da maneira que as pessoas esperam. Esta página explica o que permanece público independentemente da estrutura, o que uma entidade oculta e não oculta, e as consequências para a isenção homestead e o financiamento. A decisão cabe ao advogado e ao CPA do comprador; a função da BreakThru Realty é saber o suficiente para conduzir a compra conforme a estrutura definida por eles.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Converse sobre uma compra estruturada · Nosso padrão de privacidade

O que permanece público na Florida

Independentemente de quem seja o proprietário de um lote, três coisas estão abertas a qualquer pessoa com acesso à internet. A escritura é registrada no cartório do condado e identifica o adquirente, que será a entidade ou o trustee. O avaliador de imóveis do condado relaciona esse proprietário registrado ao lado do endereço, do preço de venda e do valor avaliado, e atualiza essas informações após cada transferência registrada. Se a compra for financiada, a hipoteca também será registrada, com o nome do mutuário e o do credor. Portanto, uma entidade altera o nome que aparece nesses registros; ela não torna os registros privados, e qualquer pessoa que pesquise o endereço ainda encontrará uma compra, um preço e uma data.

O que uma LLC oculta e não oculta

Uma sociedade de responsabilidade limitada da Florida deve ser registrada no cadastro corporativo do estado, que publica o nome da empresa, seu endereço principal, seu agente registrado e, na maioria dos registros, os nomes de seus administradores ou pessoas autorizadas. Um leitor curioso que encontre a entidade na escritura pode consultá-la em poucos minutos. Uma entidade constituída em outro estado ainda precisa se registrar na Florida para manter um imóvel aqui normalmente, e o advogado avaliará essa opção em comparação com as alternativas. O que uma LLC realmente oferece, quando estruturada e administrada corretamente pelo advogado, é uma separação entre o imóvel e os demais ativos do proprietário, e esse deve ser entendido como seu principal objetivo.

Land trusts e o trustee na escritura

A Florida reconhece land trusts, nos quais a escritura identifica um trustee e a identidade do beneficiário é mantida em um contrato de trust privado que não é registrado. O trustee pode ser um advogado, uma empresa fiduciária ou uma entidade, e o registro público mostra apenas esse nome. O contrato de trust determina quem orienta o trustee, quem se beneficia e o que acontece em caso de falecimento ou venda. Um trust vivo revogável funciona de outra maneira e geralmente é escolhido para planejamento sucessório, e não por privacidade, já que o instituidor costuma ser o trustee. Qual trust, se houver algum, é adequado ao comprador é uma questão para o advogado que o redigir, e a escolha afeta a forma como a associação, a empresa de títulos e a seguradora tratarão a compra.

Considerações sobre a isenção homestead

As proteções homestead da Florida, incluindo a isenção de impostos sobre a propriedade e o limite para aumentos anuais do valor avaliado, geralmente exigem que o imóvel seja a residência permanente de uma pessoa física que detenha uma participação qualificada. Alguns trusts podem preservar a elegibilidade quando redigidos com esse objetivo; uma LLC geralmente não pode. Um comprador que pretende usar o imóvel como residência principal e espera obter a isenção homestead deve tratar desse assunto com o advogado e o CPA antes de escolher a estrutura, pois a economia em privacidade pode custar mais em impostos do que vale a pena. O avaliador de imóveis do condado decide a elegibilidade mediante solicitação, e é a redação do advogado que o avaliador analisará.

Como os credores tratam uma compra por entidade

Um credor de financiamento residencial analisa uma pessoa, e uma solicitação em nome de uma entidade é tratada de maneira diferente: alguns credores não emprestam a uma LLC para uma residência principal, outros exigem uma garantia pessoal, e um trust pode precisar atender aos requisitos específicos do credor antes de poder deter o título no fechamento. A taxa, a documentação e o cronograma podem mudar. Um comprador que pretende tomar um empréstimo deve consultar um credor hipotecário antes de constituir a entidade, para que o advogado possa estruturar a compra de acordo com o que o credor aceitará, em vez de reformulá-la no meio do período contratual.

Relatórios federais sobre compras à vista

As regras federais podem exigir que o agente de fechamento colete e informe dados sobre as pessoas físicas por trás de uma entidade ou trust que compre um imóvel residencial sem empréstimo, e o advogado e o agente de fechamento explicarão se e como a regra se aplica a uma compra específica. As informações são enviadas a uma agência federal, e não ao registro do condado, portanto não alteram o que um vizinho pode ver; isso significa, porém, que uma compra por entidade não é anônima para o governo, e o advogado do comprador deve explicar isso claramente antes de o comprador escolher uma estrutura pelo motivo errado.

Estruturação antes do contrato

A regra prática é que o comprador identificado no contrato deve ser o comprador que fará o fechamento. Uma entidade ou trust que não exista quando a oferta for redigida não poderá assiná-la, e a cessão do contrato posteriormente exigirá o consentimento do vendedor e poderá gerar questionamentos. A BreakThru Realty pergunta, na etapa inicial, se o advogado já decidiu a estrutura e, caso não tenha decidido, sugere resolvê-la antes de encontrar um imóvel: constituir a entidade, abrir sua conta, preparar os documentos de autorização que a empresa de títulos exigirá e verificar as regras da associação sobre propriedade e ocupação por entidades, para que a solicitação não seja recusada por um motivo que poderia ter sido evitado desde o início.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa
Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing
A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados
Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS
O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato
Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar
Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone
Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Converse sobre uma compra estruturada

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

Se eu comprar por meio de uma LLC, alguém poderá descobrir que sou o proprietário do imóvel?
Frequentemente, sim. A escritura e o registro do avaliador de imóveis mostram a LLC, e o cadastro corporativo do estado mostra o agente registrado da LLC e, geralmente, seus administradores, portanto um leitor determinado pode conectar as informações em poucos minutos, a menos que o advogado tenha estruturado a empresa para evitar isso. Seu advogado pode explicar quais estruturas mantêm essa conexão privada e quanto custam.
Um land trust da Florida mantém o nome do beneficiário fora do registro público?
A escritura registrada identifica apenas o trustee, e o contrato de trust que identifica o beneficiário não é registrado, portanto o nome do beneficiário não aparece no cartório nem no avaliador de imóveis. Credores, seguradoras de títulos, associações e regras federais de relatórios ainda podem exigir que essas informações sejam divulgadas a eles, conforme explicará o advogado que redigir o trust.
Um imóvel pertencente a uma entidade poderá se qualificar para a isenção homestead da Florida?
Geralmente não quando o proprietário é uma LLC, e às vezes sim quando o proprietário é um trust redigido para preservar a participação qualificada da pessoa física. O avaliador de imóveis do condado decide mediante solicitação, portanto um comprador que espera obter a isenção deve pedir ao advogado e ao CPA que definam a estrutura levando isso em consideração antes da assinatura do contrato.
É possível obter uma hipoteca quando o comprador é um trust ou uma empresa?
Às vezes, em condições diferentes. Muitos credores residenciais não emprestam a uma LLC para uma residência principal, alguns emprestam a um trust que atenda aos seus requisitos, e a maioria exigirá uma garantia pessoal do principal. Consulte um credor hipotecário antes de constituir a entidade, para que a estrutura seja criada de acordo com o que o credor aceitará.
Quando a entidade deve ser constituída se eu planejar comprar por meio dela?
Antes da oferta, para que a entidade possa assinar o contrato e a solicitação à associação em seu próprio nome, sem necessidade de uma cessão posterior. A constituição leva pouco tempo para o advogado, mas a abertura da conta bancária, a preparação dos documentos de autorização e a verificação das regras da associação levam mais tempo, e tudo deve ser concluído antes que o imóvel certo apareça.

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