What should I offer on a house that has been on the market 90 days?

Offer what the closed sales of comparable homes support, not a formula off the asking price, and let the ninety days inform your terms more than your number. A long market time usually means the home was priced above the sales, has an issue buyers found, or both, so a well-supported offer below asking with clean terms is reasonable; a lowball with no basis just gets ignored. Read the price history, ask why it has not sold, and decide your top figure before you write anything.

How much below asking should I offer on a stale listing?

As much as the comparable sales justify, with the sales attached. There is no standard percentage; a home priced right that sat for other reasons may deserve close to asking, and an overpriced one well below.

Will a low offer insult the seller?

A low offer with no basis is ignored. An offer supported by the closed sales, with clean terms, is a negotiation, and sellers who have waited usually counter.

Can I ask the seller to make repairs?

Yes, through the inspection period or by asking for a credit at closing. On a home that has sat, a price that reflects the work and an as-is purchase often wins over a repair list.

Quanto você deve oferecer por uma casa que está no mercado há 90 dias?

Revisado por Tyson E. Sam, fundador e corretor responsável da BreakThru Realty, Florida, licença 3565210

Publicado em outubro de 9, 2026

A resposta curta

Ofereça o valor respaldado pelas vendas fechadas de imóveis comparáveis, não uma fórmula baseada no preço pedido, e deixe os noventa dias influenciarem mais os termos do que o valor. Um longo período no mercado geralmente significa que o imóvel foi anunciado acima dos valores das vendas, tem algum problema identificado pelos compradores ou ambos, portanto uma oferta bem fundamentada abaixo do preço pedido, com termos simples, é razoável; uma oferta muito baixa e sem justificativa simplesmente será ignorada. Analise o histórico de preços, pergunte por que o imóvel não foi vendido e decida seu valor máximo antes de redigir qualquer coisa.

O que noventa dias informam a você

Compare esse período com a média de dias para entrar em contrato de compra e venda para esse tipo de imóvel nessa cidade, conforme mostram os relatórios de mercado deste site. Se o imóvel típico é vendido em um mês, um imóvel com noventa dias já foi preterido por várias rodadas de compradores, e o vendedor sabe disso. Se os imóveis desse segmento normalmente levam três meses, noventa dias não é algo fora do comum e o vendedor não se sentirá pressionado. O histórico de preços completa o quadro: reduções mostram um vendedor tentando acompanhar o mercado; a ausência delas mostra um vendedor que não aceita ceder.

Descubra por que o imóvel não foi vendido

Seu corretor pergunta ao corretor do anúncio e analisa os comentários recebidos: preço acima do mercado, problema de conservação ou de seguro, associação difícil, inquilino, fotos ruins ou um vendedor que não está realmente motivado. Cada situação indica uma oferta diferente. Um preço acima do mercado é respondido com as vendas comparáveis; um problema no telhado ou de seguro, com um preço que reflita o reparo ou um crédito; um inquilino, com uma questão de prazo; um vendedor motivado, com rapidez e segurança.

Comece pelas vendas, não pelo preço pedido

O preço pedido é a opinião do vendedor; as vendas fechadas de imóveis semelhantes nos últimos meses representam o mercado. Seu corretor reúne essas informações, faz ajustes pelo tamanho, estado de conservação, lote e acesso à água ou vista, e apresenta uma faixa de valores. Um imóvel que está há muito tempo no mercado frequentemente é anunciado acima do limite superior dessa faixa. Sua oferta deve ficar dentro da faixa, mais próxima do limite inferior se o imóvel precisar de obras ou se o vendedor tiver demonstrado flexibilidade, com as vendas anexadas para que o corretor do vendedor possa ver a justificativa.

Os termos fazem parte do preço

Um vendedor que esperou noventa dias quer segurança. Um período curto para inspeção, uma pré-aprovação sólida ou comprovante de fundos, uma data de fechamento flexível e um depósito razoável tornam uma oferta abaixo do preço pedido mais fácil de aceitar do que uma oferta maior com contingências longas. Se o imóvel tem um problema conhecido, oferecer-se para comprá-lo no estado em que se encontra, com o preço ajustado, elimina uma negociação que preocupa o vendedor. Consulte um credor hipotecário sobre sua pré-aprovação antes de redigir a oferta.

Decida primeiro até onde você pode chegar

Defina o máximo que você pagará com base nas vendas antes do início da negociação e espere uma contraproposta. Um vendedor que já reduziu o preço geralmente fará uma contraproposta em vez de rejeitar a oferta; um vendedor que não reduziu o preço poderá se manter firme. Se a contraproposta estiver acima do seu valor máximo, os dias no mercado trabalham a seu favor: o imóvel provavelmente ainda estará disponível, e a próxima redução geralmente ocorre após uma negociação malsucedida.

A avaliação e a inspeção

Se você financiar, a avaliação comparará o preço com as mesmas vendas que você utilizou, portanto é improvável que uma oferta fundamentada nelas fique abaixo do valor avaliado. A inspeção então informará se o motivo pelo qual o imóvel ficou no mercado é algo com que você pode conviver. Ambos são momentos para renegociar ou desistir da compra e recuperar seu depósito, dentro dos prazos definidos no contrato.

Converse com um corretor

Cada compra tem seu próprio conjunto de números. Conte-nos o que você está procurando, e um corretor da BreakThru ajudará você a entender os custos, o contrato e os imóveis adequados. Fale com um corretor da BreakThru · Buscar imóveis à venda