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Private Client · Acquisition privée

Comment se déroule l’acquisition privée d’un bien immobilier de luxe en South Florida

Du cahier des charges écrit aux clés, votre nom n’étant communiqué que lorsque la loi l’exige

Une acquisition privée est un achat ordinaire dont l’ordre des étapes a été modifié. Le pouvoir de décision, la confidentialité et le cahier des charges sont définis avant toute visite, les fonds de l’Acheteur sont justifiés sans que ses relevés bancaires quittent la pièce, les offres sont transmises par l’intermédiaire du conseil juridique et la clôture a lieu dans le cabinet d’un avocat plutôt qu’autour d’une table de cuisine. Cette page présente chaque étape telle que BreakThru Realty la met en œuvre, afin que l’Acheteur ou la personne qui agit en son nom sache ce qui se passera ensuite avant que cela ne se produise.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Ouvrir une recherche privée · Notre standard de confidentialité

Le cahier des charges écrit

Tout commence par une page, pas par une visite. Le cahier des charges précise la destination du bien immobilier, sa fréquence d’utilisation, les secteurs et les types de biens immobiliers envisagés, les caractéristiques indispensables du bien (un quai, une maison d’hôtes, une certaine hauteur au-dessus de la rue, un immeuble avec hall d’accueil doté de personnel), les éléments qui l’excluraient et le calendrier. Il précise également qui peut donner des instructions et qui ne le peut pas. Une fourchette budgétaire est conservée dans le dossier de l’agence et communiquée uniquement aux personnes désignées par l’Acheteur. Le cahier des charges est réécrit chaque fois que les priorités de l’Acheteur changent, afin que la recherche repose toujours sur la version actuelle plutôt que sur le souvenir du premier appel.

Justificatif de fonds sans divulgation

Le Vendeur d’un bien immobilier important n’acceptera pas une offre sans preuve que l’Acheteur peut conclure la transaction, et un Acheteur privé ne souhaite pas que ses relevés de compte circulent parmi des inconnus. La solution habituelle est une lettre de la banque privée ou du family office confirmant que des fonds suffisants pour l’achat sont disponibles, adressée au courtier inscripteur et identifiant l’Acheteur tel que la banque l’identifie. Si l’Acheteur le préfère, un relevé expurgé peut être présenté en personne au courtier inscripteur, sans être copié. Si une partie du prix doit être empruntée, consultez un prêteur hypothécaire avant de faire l’offre, car une lettre d’engagement de prêt suit son propre calendrier et ses propres exigences de divulgation.

Trouver le bien immobilier

Le marché public est celui où la plupart des propriétés d’exception sont vendues, et un Acheteur privé voit les mêmes annonces que tout le monde, avec des visites organisées au nom de l’agence. Au-delà de ce marché, BreakThru Realty écrit aux propriétaires de biens immobiliers correspondant au cahier des charges et qui ne sont pas à vendre, interroge les courtiers inscripteurs sur les maisons en préparation pour leur mise sur le marché et suit les lancements de constructeurs ainsi que les inscriptions « Bientôt disponible », dans le respect des règles du service d’annonces multiples. Il ne s’agit pas d’un inventaire secret, mais du travail ordinaire de prise de contact, effectué sans associer le nom de l’Acheteur. Chaque bien immobilier potentiel est présenté à l’Acheteur sous la forme d’une courte note plutôt que d’un lien, afin qu’un bien puisse être écarté sans visite.

Offres par l’intermédiaire du conseil juridique

Lorsque l’Acheteur est prêt, l’offre peut être rédigée et envoyée par l’avocat immobilier de l’Acheteur en Florida, l’agence prenant en charge la négociation du prix et des conditions, et le conseil juridique la formulation. L’Acheteur peut être désigné dans le contrat comme une entité ou une fiducie si l’avocat en a créé une d’ici là, ce qui explique pourquoi il faut décider de la structure de propriété avant, et non après, la découverte d’un bien immobilier. Le dépôt de garantie est conservé sur le compte en fiducie de l’avocat ou par une société de titres, jamais par l’agence. La période d’inspection prévue au contrat, la clause de financement le cas échéant et la date de clôture sont négociées en fonction du calendrier de l’Acheteur plutôt que de celui du Vendeur.

Vérifications préalables pour une propriété d’exception

Une propriété d’exception regroupe plusieurs systèmes sous un même toit, et une inspection générale de la maison n’en examine qu’une partie. La liste des vérifications pour un bien immobilier de ce type est établie avant le début de la période d’inspection, chaque élément étant confié à un professionnel agréé avec une date prévue. Les propres conseillers de l’Acheteur, y compris tout consultant en sécurité qu’il engage, y ont accès selon le même calendrier. Les rapports sont partagés par lien sécurisé et résumés pour l’Acheteur dans un document unique indiquant ce qui a été découvert, le coût estimé des corrections selon un entrepreneur et les éléments qui devraient faire l’objet d’une renégociation, être réparés par le Vendeur ou être acceptés.

  • Toiture : âge, matériau, historique des permis et rapport d’atténuation des risques liés au vent qui détermine le devis d’assurance
  • Mur de soutènement, quai et plateforme élévatrice, avec les permis obtenus auprès du comté et de la municipalité
  • Piscine, spa et équipements, y compris la clôture exigée par le code du bâtiment
  • Générateur : source de carburant, permis, commutateur de transfert et dossiers d’entretien
  • Ascenseurs, le cas échéant, avec le certificat d’inspection de l’État
  • Puissance du branchement électrique, plomberie, climatisation et historique des infiltrations d’eau
  • Inspection en quatre points pour une maison ancienne, exigée par de nombreux assureurs avant la souscription

Arpentage, titre de propriété et clôture

Un nouvel arpentage des limites est commandé plutôt que de s’appuyer sur celui du Vendeur, car les clôtures, les quais et les extensions empiètent progressivement sur les limites au fil des ans, et une police d’assurance titres ne couvrira pas ce que l’arpentage aurait révélé. La recherche de titres est examinée par l’avocat de l’Acheteur afin d’identifier les servitudes, empiètements, permis en suspens et privilèges, et l’attestation de la copropriété, lorsqu’il y en a une, est vérifiée pour détecter d’éventuelles cotisations impayées. La clôture a lieu dans le cabinet de l’avocat ou au moyen d’une notarisation en ligne à distance, depuis l’endroit où se trouve l’Acheteur, une procuration étant rédigée par le conseil juridique lorsqu’une autre personne signe. Les instructions de virement sont vérifiées oralement avec une personne connue avant chaque transfert de fonds.

Après les clés

Pour un Acheteur qui n’occupera pas la maison toute l’année, la clôture n’est que le milieu du travail. Au cours des premières semaines, le bien immobilier doit être assuré en fonction de son occupation réelle, les comptes de services publics doivent être transférés au bon nom, les codes du portail et de l’alarme réinitialisés, les caméras et les réseaux transférés sur les propres comptes de l’Acheteur, le personnel engagé ou transféré et un plan en cas de tempête établi avant le début de la saison. BreakThru Realty gère en interne les résidences pour les propriétaires qui souhaitent un interlocuteur unique et fournit des rapports dans le format préféré par le propriétaire ou son bureau, afin que l’acquisition ne se termine pas avec une maison dont personne ne s’occupe.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Ouvrir une recherche privée

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Le Vendeur doit-il être informé de l’identité de l’Acheteur avant d’accepter une offre ?
Non. Le Vendeur est en droit de savoir que l’Acheteur peut aller au bout de la transaction, ce qu’une lettre bancaire ou un relevé expurgé permet de démontrer, et de connaître le nom figurant au contrat, qui peut être celui d’une entité ou d’une fiducie créée par l’avocat de l’Acheteur. L’identité de la personne qui se trouve derrière cette entité n’est pas une information que le Vendeur peut exiger, même si certains la demanderont, et la réponse relève de l’Acheteur et de son conseil juridique.
Pourquoi faut-il décider de la structure de propriété avant de trouver un bien immobilier ?
Parce qu’il est difficile de modifier ultérieurement l’Acheteur désigné dans le contrat sans le consentement du Vendeur, et parce qu’une entité ou une fiducie qui n’existe pas encore ne peut pas signer. Décider à l’avance permet à l’avocat de créer l’entité, d’ouvrir son compte bancaire et de préparer les documents d’autorisation, afin que lorsque le bien immobilier adéquat apparaît, l’offre puisse être déposée sans un délai qui révélerait qu’un Acheteur doit encore organiser certains éléments.
Quelle est la durée d’inspection raisonnable pour une propriété d’exception en South Florida ?
Plus longue que pour une maison ordinaire, car le mur de soutènement, le quai, la toiture, le générateur, l’ascenseur et la piscine nécessitent chacun un spécialiste, et certains nécessitent d’abord l’obtention de permis auprès du comté. La période est négociée dans le contrat, et BreakThru Realty demande suffisamment de jours pour effectuer toute la liste plutôt que d’accepter une courte période qui obligerait à décider avec des informations partielles.
Un Acheteur privé peut-il conclure l’achat d’une maison en Florida sans être présent ?
Oui. Florida autorise la notarisation en ligne à distance, de sorte que l’acte et les documents de prêt, le cas échéant, peuvent être signés par vidéo depuis n’importe où, et une procuration rédigée par l’avocat de l’Acheteur permet à une personne désignée de signer à sa place lorsque la société de titres l’accepte. Les fonds sont virés après un appel téléphonique confirmant les instructions, et les clés sont remises à la personne désignée par l’Acheteur.
Qui conserve le dépôt lors d’un achat immobilier de grande valeur en Florida ?
Une société de titres de Florida ou l’avocat de l’Acheteur, sur un compte en fiducie ou un compte séquestre soumis aux règles de l’État concernant la conservation et la libération des fonds. L’agence ne conserve pas les dépôts dans le cadre de ces transactions, et le contrat précise exactement où se trouvent les fonds, afin que les conseillers de l’Acheteur puissent les vérifier de manière indépendante à tout moment avant la clôture.

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