BreakThru Realty

Private Client · Vente discrète

Vendre discrètement une maison très médiatisée

Les compromis réels d’une vente avec adresse masquée ou d’une vente privée

Un vendeur connu fait face à deux problèmes auxquels un vendeur ordinaire n’est pas confronté. L’annonce elle-même fait l’actualité, et les photographies offrent une visite du bien immobilier. Il existe des moyens de vendre sans l’un ni l’autre, qu’il s’agisse de masquer l’adresse sur Internet ou de vendre sans aucune annonce publique, et chacun a un coût : moins d’acheteurs, un éventail de biens comparables plus limité pour fixer le prix, ainsi qu’une vente plus longue ou à un prix inférieur. Cette page explique comment ces options fonctionnent réellement dans South Florida, ce que le courtier vous doit encore, ainsi qu’à l’acheteur, en vertu du droit de Florida, quelle que soit la voie choisie, et comment les visites, les documents et la clôture sont organisés afin que la vente reste aussi privée que la loi le permet.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Parler d’une vente privée · Notre standard de confidentialité

Les trois façons de vendre discrètement

La vente la plus discrète est une vente privée : le bien immobilier n’est jamais mis en vente, les acheteurs sont trouvés par contact direct avec les agents des vendeurs et les acheteurs connus, dans le cadre d’accords de confidentialité, et rien n’apparaît en ligne. L’option intermédiaire consiste à publier une annonce dans BeachesMLS avec l’adresse masquée et un affichage Internet limité, ce qui permet d’atteindre les acheteurs de tous les agents membres tout en gardant le bien immobilier hors des sites destinés aux consommateurs et des flux de photos. L’option la plus large est une annonce complète, avec des photographies soigneusement choisies et des visites sur rendez-vous réservées aux acheteurs vérifiés. Chaque étape vers davantage de confidentialité réduit la visibilité, et moins de visibilité signifie généralement un nombre inférieur d’offres. La décision appartient au vendeur, qui la prend en connaissance des compromis plutôt que de les découvrir plus tard.

Fixer le prix sans éventail public de biens comparables

Une vente privée supprime le test de prix le plus clair : la réaction du marché à une annonce publique. Le prix doit plutôt être établi à partir des ventes conclues affichées par le MLS et les registres du comté, ajustées en fonction des caractéristiques que le bien immobilier possède contrairement à ces biens, ainsi que de l’analyse du courtier concernant les prix actuellement payés par les acheteurs vérifiés dans ce segment. Le vendeur doit s’attendre à ce qu’un acheteur dans le cadre d’une vente privée sache qu’il n’y a pas de concurrence et établisse son prix en conséquence, et à ce qu’une vente qui atteint tous les agents par l’intermédiaire du MLS, même avec une adresse masquée, teste généralement le prix de manière plus objective. Nous présentons ces deux situations au vendeur par écrit avant de choisir la voie à suivre, et nous réévaluons le prix si une démarche privée suscite de l’intérêt mais aucune offre.

Photographies, plans et éléments présentés

Les photographies de l’intérieur du bien immobilier d’une personne connue circulent bien au-delà de l’annonce, et un plan indique à quiconque où se trouvent les chambres. Pour une annonce avec adresse masquée, nous photographions le bien immobilier de façon à présenter un bien plutôt qu’une biographie : aucune photographie de famille, récompense, affaire personnelle ou vue permettant d’identifier la rue, avec la possibilité de publier une sélection limitée et de réserver la série complète aux acheteurs vérifiés. Les plans sont remis aux acheteurs qualifiés lors de la visite plutôt que publiés. Pour une vente entièrement privée, il peut ne pas y avoir de photographies du tout ; les acheteurs sont accompagnés sur place. Les décisions concernant la mise en scène suivent la même règle : le bien immobilier est préparé pour être vendu, pas pour être reconnu.

Qui est informé et dans quel ordre

Le cercle des personnes qui savent qu’un bien immobilier est à vendre est une liste que le vendeur contrôle, et nous la consignons par écrit. Dans le cadre d’une vente privée, il s’agit du vendeur, des représentants du vendeur, du contact désigné au sein de l’agence et, dans le cadre d’accords de confidentialité, de chaque acheteur et agent d’acheteur au fur et à mesure qu’ils sont présentés. Dans le cadre d’une annonce avec adresse masquée, les agents membres du MLS peuvent voir qu’un bien immobilier existe et où il se trouve, mais l’adresse n’apparaît pas sur les sites destinés aux consommateurs et le nom du vendeur n’apparaît jamais dans l’annonce. Le personnel de maison, les voisins, l’association et l’accueil de l’immeuble reçoivent uniquement les informations nécessaires pour autoriser une visite, et rien de plus ; les panneaux, visites libres et dépôts de brochures qui servent à promouvoir une annonce ordinaire ne sont tout simplement pas utilisés.

Ce que le droit de Florida exige toujours

Une vente discrète n’est pas une vente exemptée. Le droit de Florida exige du vendeur qu’il divulgue les faits connus qui influent de manière significative sur la valeur du bien immobilier et qui ne sont pas facilement observables, et cette obligation ne diminue pas parce que l’annonce est privée. Le courtier doit présenter au vendeur, rapidement et par écrit, chaque offre reçue, quelle que soit la façon dont le bien immobilier est commercialisé ; un vendeur ne peut donc pas demander que certains acheteurs soient ignorés, et l’agent d’un acheteur qui présente une offre pour une annonce avec adresse masquée doit être traité honnêtement. Les visites sont toujours organisées dans le cadre d’un accord de courtage écrit, l’identité et les justificatifs de fonds des acheteurs sont toujours vérifiés, et la clôture est toujours enregistrée auprès du greffier du comté, ce qui signifie que le prix de vente et l’identité des parties deviennent publics lors de l’enregistrement de l’acte.

Organiser les visites pour un vendeur connu

Lorsque le bien immobilier est présenté, il l’est à un acheteur dont l’identité et les fonds ont été vérifiés, à un moment approuvé par le vendeur, en l’absence du vendeur et après avoir rangé les effets personnels. Il est demandé à l’agent de l’acheteur de confirmer à l’avance l’identité de celui-ci, et un acheteur qui ne peut pas être vérifié n’est pas admis, quelles que soient les affirmations de l’agent à son sujet. Nous faisons visiter un seul acheteur ou groupe à la fois, avec la présence permanente d’une personne désignée de l’agence, nous maintenons le personnel hors du logement pendant la visite et faisons passer les véhicules par le portail ou le garage afin que la visite ne soit pas visible depuis la rue. Dans les immeubles en hauteur, l’accueil est informé qu’un visiteur désigné est attendu, et rien de plus.

Contrat, clôture et registre

Une fois l’acheteur trouvé, la vente se déroule comme toute autre, avec quelques pratiques propres aux clients privés. Les offres passent par le courtier et peuvent être négociées par l’intermédiaire de l’avocat du vendeur, le contrat est signé électroniquement ou au moyen d’une procuration préparée par l’avocat du vendeur si celui-ci est absent, et la clôture est gérée par une société de titres ou le cabinet d’un avocat. L’acte désignera l’acheteur et le prix de vente sera public ; le vendeur doit l’accepter dès le départ. La question de savoir si le produit de la vente soulève un problème d’impôt sur les plus-values relève du CPA du vendeur, et un vendeur qui n’est pas une personne des États-Unis doit demander à son CPA et à son avocat de l’informer sur la retenue FIRPTA bien avant la clôture, puisqu’elle modifie le montant que l’acheteur doit retenir lors de la signature.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Parler d’une vente privée

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Une vente privée aboutira-t-elle à un prix inférieur à celui d’une annonce publique ?
Souvent, et le vendeur doit le savoir avant de faire son choix. Un acheteur dans le cadre d’une vente privée sait qu’il n’y a pas d’offre concurrente, et le prix est établi à partir des ventes conclues plutôt que testé par le marché. Une annonce MLS avec adresse masquée garde le bien immobilier hors des sites destinés aux consommateurs tout en l’ouvrant aux agents membres, et tend à tester le prix de manière plus objective. BreakThru Realty présente ces deux situations par écrit au préalable.
Le courtier peut-il refuser les offres d’acheteurs avec lesquels je préfère ne pas traiter ?
Non. Le droit de Florida exige d’un courtier qu’il présente rapidement au vendeur chaque offre reçue, quelle que soit la façon dont le bien immobilier est commercialisé. Le vendeur décide de celle qu’il accepte et peut fixer des conditions, comme la vérification de l’identité et des justificatifs de fonds avant d’autoriser une visite, mais les offres reçues ne peuvent pas être dissimulées ou ignorées.
Une annonce avec adresse masquée garde-t-elle le bien immobilier hors des sites Internet immobiliers ?
Elle garde l’adresse hors des sites destinés aux consommateurs et limite la diffusion des photographies, conformément aux règles de BeachesMLS, tandis que les agents membres peuvent toujours voir l’annonce et présenter leurs acheteurs. Le nom du vendeur n’apparaît pas dans l’annonce. Cela n’empêche pas une personne déterminée de reconnaître un intérieur, raison pour laquelle les photographies sont choisies en conséquence.
Dois-je quand même divulguer les défauts si la vente est privée ?
Oui. Florida exige du vendeur qu’il divulgue les faits connus qui influent de manière significative sur la valeur du bien immobilier et qui ne sont pas facilement observables par un acheteur, et cette obligation s’applique que le bien immobilier soit annoncé publiquement, avec une adresse masquée ou vendu sans annonce. Privé ne signifie pas exempt, et un acheteur qui découvre ultérieurement un défaut dissimulé dispose des mêmes recours dans tous les cas.
Le prix de vente deviendra-t-il public après une vente discrète ?
Oui. L’acte est enregistré auprès du greffier du comté et l’évaluateur immobilier met à jour le registre ; le nom de l’acheteur, ou celui de sa société, ainsi que le prix deviennent donc publics une fois la vente conclue. La taxe sur les actes notariés permet de révéler le prix même lorsqu’il n’y figure pas. Une vente discrète contrôle les personnes informées pendant la procédure, et non le contenu du registre public par la suite.

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