BreakThru Realty

Private Client · Pour les conseillers juridiques, CPAs et trustees

Services immobiliers pour les conseillers juridiques, CPAs et trustees de family offices

Une agence de courtage qui travaille dans le cadre de votre lettre de mission et laisse une piste documentaire vérifiable

Les conseillers qui entourent un family office sont ceux qui signent, qui sont responsables et à qui l’on demandera des années plus tard pourquoi une décision a été prise. BreakThru Realty est conçu pour travailler au sein de leurs structures plutôt qu’en périphérie : conformément à la lettre de mission du bureau et à ses conditions de confidentialité, avec les procurations et les pouvoirs de trustee que la société de titres acceptera, avec les questions fiscales transmises au CPA plutôt que traitées par un professionnel titulaire d’une licence, et avec un dossier qu’un auditeur ou un trustee successeur peut lire du début à la fin.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Présenter un bureau · Notre standard de confidentialité

Travailler dans le cadre de votre mission

Nous recevons les instructions selon la lettre de mission et les conditions de confidentialité du bureau, et convenons directement avec chaque conseiller des modalités de travail plutôt que de passer par le mandant. Le conseiller juridique général et les cabinets externes qui rédigent les documents du bureau reçoivent le contrat et les documents de clôture sous la forme qu’ils attendent. Les CPAs qui produiront les déclarations fiscales liées à un achat ou à une vente reçoivent le relevé de règlement sous la forme dont ils ont besoin. Les trustees qui signent pour une fiducie reçoivent les documents attestant leur autorité que la société de titres acceptera, et les directeurs financiers et contrôleurs reçoivent les factures et relevés nécessaires à leur comptabilité.

  • Conseillers juridiques généraux et conseillers juridiques externes en immobilier
  • CPAs et conseillers fiscaux du bureau et de ses entités
  • Trustees individuels et personnes morales
  • Directeurs financiers, contrôleurs et administrateurs de family offices
  • Membres du comité d’investissement et directeurs des investissements

Dans le cadre de votre lettre de mission et de vos conditions de confidentialité

Lorsque le bureau possède son propre accord de confidentialité et son propre modèle de lettre de mission, l’agence de courtage les signe, à condition qu’ils lui permettent de communiquer les informations nécessaires à la transaction à l’agent de clôture, à l’association et au courtier de l’autre partie. L’avis de divulgation de la relation de courtage en Florida est remis au début, afin que le conseiller juridique puisse voir si le bureau est représenté par un agent unique ou servi en tant que courtier transactionnel, et modifier ce choix par écrit s’il le souhaite. Une courte autorisation précise ensuite qui peut donner des instructions à l’agence de courtage, qui peut recevoir les documents et qui signe, et l’agence de courtage ne reçoit d’instructions de personne d’autre, y compris du mandant, à moins que le conseiller juridique ne modifie la liste.

Procurations et signature du trustee

En Florida, les documents de clôture sont signés par le titulaire inscrit au titre ou par une personne disposant d’une autorité enregistrée pour signer en son nom. Une procuration pour un mandant à l’étranger est rédigée par l’avocat du bureau, examinée par le souscripteur de l’assurance titres avant la date de clôture et enregistrée avec l’acte. Lorsqu’une fiducie détient ou acquiert un bien immobilier, la société de titres voudra voir l’autorité du trustee : une certification de fiducie ou les pages pertinentes de la fiducie, et, pour une fiducie foncière de Florida, l’acte enregistré qui désigne le trustee et précise les pouvoirs qui lui sont conférés. L’agence de courtage demande à l’agent de clôture, plusieurs semaines à l’avance, ce qu’il exigera, et ne donne jamais d’avis sur la question de savoir si une entité ou une fiducie devrait détenir le bien immobilier, car cette décision appartient à l’avocat.

FIRPTA, fiscalité et questions que nous vous transmettons

Un titulaire de licence n’est pas un conseiller fiscal, et l’agence de courtage ne prétend pas l’être. Lorsqu’un vendeur est une personne étrangère ou une entité détenue à l’étranger, une retenue fédérale au titre de FIRPTA peut s’appliquer lors de la clôture, et le montant, les exonérations ainsi que toute attestation de retenue relèvent du CPA et de l’avocat ; l’agence de courtage fournit les dates et les documents qu’ils demandent. Les gains en capital réalisés lors d’une vente, le traitement d’un échange de biens de même nature, l’amortissement d’un bien immobilier locatif, la question de savoir si une résidence peut bénéficier de l’Exonération homestead et les conséquences d’un domicile en Florida pour un mandant sont autant de questions à poser au CPA. L’agence de courtage le précisera à un mandant qui lui pose directement la question, plutôt que d’exprimer un avis.

Aucuns frais de recommandation, en vertu de la loi

Les conseillers demandent parfois comment l’agence de courtage reconnaît une mise en relation, et la réponse est fixée par la loi plutôt que par une politique interne. La législation de Florida sur les licences autorise une agence de courtage immobilier à verser une rémunération de recommandation uniquement à des courtiers immobiliers et agents commerciaux titulaires d’une licence. BreakThru Realty ne verse donc pas de frais de recommandation aux agents sportifs, managers, conseillers financiers, avocats ni à aucun autre professionnel non titulaire d’une licence. La loi fédérale interdit également les paiements pour des recommandations entre prestataires de services de règlement, de sorte qu’aucune relation avec un prêteur hypothécaire, une société de titres ou un agent de clôture ne donne lieu à un paiement pour l’envoi de clients, dans un sens comme dans l’autre. Ce que le conseiller reçoit à la place, c’est une agence de courtage qui traite la mise en relation comme une responsabilité à préserver : une réponse le jour même, un processus écrit, les documents décrits sur cette page et un dossier qui fait bonne impression sur la personne à l’origine de la prise de contact. Si le propre cabinet du conseiller facture au bureau le temps consacré à la transaction, cela relève du cabinet et du bureau, et l’agence de courtage demande simplement que cette rémunération soit divulguée.

Les documents que vous recevrez

Tout ce qu’un examinateur pourrait demander ultérieurement est produit systématiquement et classé dans la salle de données du bureau avec une date et un auteur, afin qu’un trustee puisse répondre à un bénéficiaire et qu’un CPA puisse répondre à un contrôleur sans demander à l’agence de courtage de reconstituer quoi que ce soit. La liste ci-dessous constitue le dossier de clôture standard, et le conseiller juridique peut y ajouter des éléments. La législation de Florida sur les licences exige que l’agence de courtage conserve ses propres copies pendant au moins cinq ans après la clôture, et le groupe les conserve aussi longtemps que le bureau reste client.

  • L’avis de divulgation de la relation de courtage et le contrat de courtage signé
  • L’autorisation écrite indiquant qui peut donner des instructions, recevoir des documents et signer
  • Chaque offre et contre-offre, avec la date et l’heure de sa présentation
  • Les rapports d’inspection, certificats d’absence de réclamation, approbations de l’association et synthèse de la vérification diligente
  • Le relevé de règlement, l’acte enregistré et la police d’assurance titres
  • Les confirmations de virement et le relevé de la vérification téléphonique effectuée avant le transfert des fonds

Plusieurs conseillers, un seul dossier

Le conseiller juridique, le CPA, le trustee et le contrôleur d’un bureau ne souhaitent que rarement recevoir le même document au même moment, et mettre tout le monde en copie de tout est la meilleure façon de laisser échapper des informations confidentielles. L’autorisation précise qui reçoit quoi : le conseiller juridique voit le contrat et les documents relatifs au titre au fur et à mesure, le CPA voit le relevé de règlement et le dossier de fin d’exercice, le trustee voit ce que la fiducie doit signer, et le contrôleur voit les factures et les relevés. Lorsqu’un conseiller agit également pour une autre partie dans la même transaction, l’agence de courtage demande que cela soit divulgué au bureau ; et si l’agence de courtage entretient elle-même une relation avec un prestataire qu’elle présente, elle le déclare par écrit avant que le bureau ne fasse son choix.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Présenter un bureau

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

L’agence de courtage travaillera-t-elle selon les conditions rédigées par notre conseiller juridique général ?
Oui. L’accord de confidentialité et le modèle de lettre de mission du bureau sont signés tels qu’ils sont rédigés, à condition qu’ils permettent à l’agence de courtage de communiquer les informations nécessaires à la transaction à l’agent de clôture, à l’association et au courtier de l’autre partie. L’avis de divulgation de la relation de courtage en Florida est tout de même remis, car la loi l’exige, et le conseiller juridique peut définir par écrit la relation souhaitée.
Un trustee peut-il signer un contrat immobilier et un acte en Florida sans les bénéficiaires ?
Cela dépend de l’acte constitutif de la fiducie et de ce que le souscripteur de l’assurance titres acceptera d’assurer. C’est pourquoi l’agence de courtage demande à l’agent de clôture, plusieurs semaines à l’avance, ce dont il a besoin : généralement une certification de fiducie ou les pages pertinentes, et, pour une fiducie foncière, l’acte enregistré désignant le trustee et précisant les pouvoirs qui lui sont conférés. La question de savoir si le trustee dispose de l’autorité nécessaire relève de l’avocat du bureau, et non de l’agence de courtage.
L’agence de courtage s’occupe-t-elle de la retenue FIRPTA lorsqu’une entité étrangère vend un bien immobilier ?
Non. La retenue, les exonérations et toute attestation de retenue sont déterminées par le CPA et l’avocat du bureau, puis mises en œuvre par l’agent de clôture. L’agence de courtage signale rapidement la présence d’un vendeur étranger, fournit les dates et les documents demandés par les conseillers, et veille à ce que le calendrier de clôture laisse le temps nécessaire aux formalités, mais elle ne donne pas de conseils fiscaux.
Un CPA ou un avocat qui présente un family office reçoit-il une rémunération ?
Non. La législation de Florida sur les licences limite la rémunération de recommandation aux courtiers immobiliers et agents commerciaux titulaires d’une licence, et traite les cadeaux et l’hospitalité de la même manière que les espèces. Une mise en relation par un conseiller ne peut donc être rémunérée sous aucune forme. L’agence de courtage reconnaît la mise en relation en offrant un service attentif au bureau et en tenant le conseiller informé dans la mesure permise par le bureau.
Quels documents nos auditeurs pourront-ils demander après une transaction ?
Le dossier complet de clôture : la divulgation de la relation et la convention de courtage, l’autorisation désignant les personnes habilitées à donner des instructions et à signer, chaque offre avec son heure de présentation, les rapports de due diligence et les certificats d’estoppel, le relevé de règlement, l’acte et la police d’assurance de titre, ainsi que les confirmations de virement accompagnées du relevé de la vérification téléphonique. Le tout se trouve dans l’espace de données du bureau, avec une date et un auteur pour chaque fichier.

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