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Comment fonctionne un échange de type 1031 en Florida

Révisé par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty, Florida License 3565210

La réponse courte

Un échange de type 1031 vous permet de reporter l’impôt fédéral sur les plus-values lorsque vous vendez un bien immobilier d’investissement et achetez un autre bien immobilier d’investissement avec le produit de la vente. Vous devez identifier le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente et conclure l’achat dans les 180 jours, tandis qu’un intermédiaire qualifié doit conserver les fonds entre-temps. Les règles sont strictes et les délais ne sont pas reportés ; mettez donc en place l’opération avec un conseiller fiscal et un intermédiaire avant la clôture de la vente.

Ce qui est admissible

Un bien immobilier détenu à des fins d’investissement ou utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle, échangé contre un autre bien immobilier détenu de la même manière. Une maison louée peut être échangée contre un terrain, un immeuble commercial, un immeuble d’habitation ou un autre bien destiné à la location ; les biens ne doivent pas être du même type. Votre résidence principale n’est pas admissible, pas plus qu’un bien détenu principalement en vue de sa revente, ce que le code fiscal considère généralement comme une opération d’achat-revente rapide. Les deux biens doivent se trouver aux États-Unis.

Les deux délais

À compter du jour de la clôture de la vente de l’ancien bien, vous disposez de 45 jours pour identifier par écrit les biens de remplacement possibles, puis de 180 jours, ou jusqu’à la date d’échéance de votre déclaration fiscale si elle survient avant, pour conclure l’achat de l’un ou de plusieurs d’entre eux. Les périodes se chevauchent, comptent les jours calendaires et ne sont pas prolongées en cas de week-end ou de jour férié.

L’intermédiaire qualifié

Vous ne pouvez pas recevoir le produit de la vente, même pendant une seule journée. Un intermédiaire qualifié, une société indépendante engagée avant la clôture de la vente, conserve les fonds et les transfère lors de la clôture de l’achat du bien de remplacement. Votre propre avocat, comptable ou agent immobilier ne peut généralement pas exercer ce rôle. La convention d’échange doit être signée avant la première clôture.

Identifier les biens de remplacement

La plupart des investisseurs appliquent la règle des trois biens : désigner jusqu’à trois biens, quelle que soit leur valeur, et en acheter un ou plusieurs. Vous pouvez également en désigner plus de trois, à condition que leur valeur totale ne dépasse pas deux fois la valeur du bien vendu. Identifiez des biens réalistes, idéalement après les avoir déjà inspectés, car la liste ne peut plus être modifiée après le jour 45.

Reporter la totalité de la plus-value

Pour reporter la totalité de la plus-value, achetez un bien d’une valeur au moins égale à celle du bien vendu, réinvestissez la totalité du produit net de la vente et remplacez toute dette remboursée par une nouvelle dette ou un apport supplémentaire en espèces. Les espèces que vous retirez, ou la dette que vous ne remplacez pas, sont considérées comme un « boot » et sont imposées. L’impôt est reporté, et non annulé : il est transféré au nouveau bien.

Le rôle du courtier

Le contrat de vente et le contrat d’achat devraient chacun indiquer qu’un échange est prévu et que l’autre partie coopérera sans frais pour elle. Le calendrier est encore plus important que d’habitude : de nombreux investisseurs commencent leurs recherches avant la clôture de la vente de l’ancien bien, de sorte que les 45 jours servent à confirmer un choix plutôt qu’à en trouver un. BreakThru coordonne les deux opérations avec votre intermédiaire et votre conseiller.

Examinez un bien immobilier avec un courtier

Chaque bien immobilier possède ses propres chiffres. Envoyez-nous l’adresse ou la stratégie envisagée, et un courtier BreakThru examinera les loyers, les coûts et les règles qui s’y appliquent. Demander un appel consacré à la stratégie d’investissement · South Florida Investor Market Index

Comment fonctionne un échange de type 1031 en Florida : questions

Comment fonctionne un échange 1031 en Florida ?
Un échange de type 1031 vous permet de reporter l’impôt fédéral sur les plus-values lorsque vous vendez un bien immobilier d’investissement et achetez un autre bien immobilier d’investissement avec le produit de la vente. Vous devez identifier le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente et conclure l’achat dans les 180 jours, tandis qu’un intermédiaire qualifié doit conserver les fonds entre-temps. Les règles sont strictes et les délais ne sont pas reportés ; mettez donc en place l’opération avec un conseiller fiscal et un intermédiaire avant la clôture de la vente.
Puis-je échanger contre un autre type de bien immobilier ?
Oui. Les biens immobiliers détenus à des fins d’investissement ou utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle sont de même nature que d’autres biens immobiliers détenus à ces mêmes fins. Une maison louée peut donc être échangée contre un terrain, un immeuble commercial ou plusieurs biens destinés à la location.
Puis-je utiliser un échange de type 1031 pour une maison que j’ai achetée puis revendue rapidement ?
En règle générale, non. Un bien détenu principalement en vue de sa revente est considéré comme un stock plutôt que comme un bien d’investissement. La durée et le motif de détention sont importants ; cette question doit être posée à votre conseiller fiscal.
Florida impose-t-elle la plus-value si je ne procède pas à un échange ?
Florida n’a pas d’impôt d’État sur le revenu des personnes physiques ; un particulier doit donc payer l’impôt fédéral sur la plus-value. Les sociétés sont traitées différemment. Votre conseiller fiscal vous indiquera les règles qui s’appliquent à votre situation.

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