BreakThru Realty

Private Client · Résidences des mandants

Acquisition résidentielle pour mandants et membres de leur famille

Plusieurs foyers, un cahier des charges pour chacun et un mandant dont le nom ne parvient jamais à l’agent inscripteur

Lorsqu’un family office achète des biens immobiliers pour les personnes qu’il accompagne, il achète souvent pour plusieurs foyers à la fois : la résidence principale d’un mandant, une résidence d’hiver pour un parent, un appartement pour un enfant qui commence à travailler à Brickell, une maison d’amis pour le personnel qui voyage avec la famille. Chaque acquisition a son propre cahier des charges et son propre niveau de confidentialité, et le family office souhaite que toutes soient gérées par une seule équipe dans le cadre d’un seul accord. Cette page explique comment BreakThru Realty procède dans les comtés de Miami-Dade, Broward, Palm Beach et Treasure Coast.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Lancer une recherche confidentielle · Notre standard de confidentialité

Un cahier des charges pour chaque foyer

Le premier document que le family office et le courtier rédigent ensemble est un cahier des charges par foyer, plutôt qu’un seul cahier des charges pour toute la famille. Un mandant qui passe la saison dans le Town of Palm Beach a besoin d’une recherche différente de celle d’un petit-enfant qui souhaite pouvoir se rendre à pied dans un bureau à Coconut Grove, tandis que le parent qui s’installe dans un hall avec personnel à Fisher Island nécessite une troisième recherche. Chaque cahier des charges précise l’objectif, le calendrier, les secteurs à examiner et ceux qui sont exclus, les besoins d’accès, les animaux, les véhicules, le personnel, le niveau de confidentialité souhaité par le foyer et les personnes du family office autorisées à le modifier. La fourchette budgétaire est conservée par le family office et discutée en privé avec le courtier, sans jamais être inscrite dans un document partagé.

Tenir le mandant à l’écart de la recherche

Les visites sont demandées au nom du courtier, les offres sont rédigées et transmises par l’intermédiaire de l’avocat du family office, et la preuve de fonds est fournie sous la forme d’une lettre du family office ou de sa banque, plutôt que d’un relevé nominatif. L’agent inscripteur ne découvre l’identité de l’acheteur que lorsque l’avocat du family office juge le moment venu, ce qui peut être lors de la signature du contrat ou, par l’intermédiaire de l’entité qui acquiert le bien, jamais. Ce qu’aucune procédure ne peut changer, c’est le registre public : l’acte est enregistré auprès du greffier du comté et le property appraiser publie le propriétaire officiel. La question de savoir quelle entité ou quel trust devrait détenir la résidence d’un mandant est donc tranchée par l’avocat du family office avant la première offre, et le courtier construit tous les documents en fonction de cette décision.

Logements du personnel, maisons d’amis et accès de service

Une résidence qui sera gérée par du personnel est évaluée selon des éléments rarement mentionnés dans une annonce. Existe-t-il une entrée séparée pour le personnel et les livraisons, accessible sans traverser la partie de la maison réservée à la famille ? La maison d’amis ou l’appartement du personnel est-il légalement habitable, avec une cuisine autorisée, ou s’agit-il d’un garage aménagé que la ville ne reconnaîtrait pas ? La parcelle permet-elle d’ajouter une structure annexe, et que prévoient les règles municipales de retrait et de hauteur à ce sujet ? Où le personnel se gare-t-il, et une camionnette ou un véhicule de sécurité peut-il manœuvrer sans bloquer l’allée ? Le courtier vérifie l’historique des permis et le zonage avant que le family office ne dépense de l’argent pour une inspection, de sorte qu’un domaine qui ne peut pas loger son personnel est écarté sur dossier.

Associations, entretiens et approbations

Les associations de copropriétaires et de nombreuses HOA de South Florida approuvent les acheteurs avant la clôture, et le dossier peut demander une pièce d’identité, des références, une vérification des antécédents et un entretien avec un conseil d’administration ou un comité. Pour un mandant qui voyage ou qui préfère ne pas s’asseoir face à un conseil bénévole, le courtier détermine rapidement ce qu’un immeuble donné acceptera : si un représentant peut participer, si l’entretien peut avoir lieu par visioconférence, ce que les documents prévoient concernant la détention par une entité et combien de temps le conseil met à se réunir. Un immeuble dont les règles ne peuvent pas convenir au foyer est écarté avant toute offre, car un refus d’approbation après la signature du contrat entraîne des semaines de délai et un litige concernant le dépôt.

Inspecter correctement un domaine

Une grande maison en bord de mer est inspectée par sections, chacune par le professionnel compétent, et le family office reçoit un rapport consolidé. La toiture, son âge et ses permis. La digue, sa couronnement et ses tirants, ainsi que le quai et l’élévateur, avec les permis qui les ont autorisés. La piscine, ses équipements et toute fuite éventuelle. Le générateur, sa source de carburant et son historique d’entretien. Les ascenseurs, le cas échéant, et leurs certificats d’inspection. Le relevé cadastral comparé à l’engagement d’assurance titre, afin de repérer une haie empiétant sur la propriété ou le quai d’un voisin. La zone inondable et le certificat d’altitude, ainsi que le rapport de mitigation contre le vent qui détermine le coût de l’assurance. Le courtier planifie l’ensemble pendant la période d’inspection et le résume dans des termes sur lesquels le comité peut agir.

Clôture par l’intermédiaire d’un avocat

La clôture se déroule au cabinet de l’avocat du family office ou dans les locaux d’un avocat de société de titres choisi par celui-ci, le courtier fournissant à chacun les éléments nécessaires et relançant les parties en cas de retard. Un mandant à l’étranger signe au moyen d’une procuration rédigée par l’avocat et acceptée par le souscripteur de l’assurance titre, ou par notarisation en ligne à distance, que Florida autorise pour la plupart des documents de clôture. L’assurance titre est établie au nom de l’entité acquéreuse, les règles fédérales de déclaration peuvent s’appliquer aux achats au comptant effectués par des entités et des trusts, et l’agent de clôture indiquera ce qui s’applique. Les instructions de virement sont vérifiées par un appel à un numéro connu de l’agent de clôture avant que le family office ne débloque les fonds, et toute modification des instructions est traitée comme une fraude jusqu’à preuve du contraire.

Après les clés

Le lendemain de la clôture, le dossier passe à l’équipe chargée de la supervision du groupe ou à la personne choisie par le family office pour gérer la résidence : assurance souscrite avant que le calendrier des tempêtes ne ferme le marché, transfert des services publics et des codes d’accès, mise en place des accès du personnel, calendrier pour résidence vacante si le foyer y séjourne selon les saisons, et émission du premier relevé du propriétaire selon la périodicité du family office. Lorsqu’une résidence constitue le domicile principal d’un mandant, la demande d’exonération homestead doit être déposée dans un délai fixé par le property appraiser du comté et est soumise à des conditions relatives à la détention du titre. Le CPA et l’avocat du family office déterminent ensemble si elle s’applique avant la rédaction de l’acte.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Lancer une recherche confidentielle

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Un family office peut-il acheter simultanément des biens immobiliers pour plusieurs membres de la famille par l’intermédiaire du même courtier ?
Oui. Chaque foyer dispose de son propre cahier des charges et de sa propre recherche, et le family office décide si un seul accord de courtage avec une annexe par foyer, ou un accord distinct pour chaque entité acquéreuse, convient mieux à son avocat. Une seule équipe gère l’ensemble, de sorte que le family office dispose d’un interlocuteur unique, d’un format de rapport unique et d’un espace de données unique, plutôt que d’une recherche pour chaque membre de la famille.
Comment l’identité d’un mandant est-elle tenue à l’écart du vendeur lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Les visites sont réservées au nom du courtier, les offres passent par l’avocat du family office, la preuve de fonds est fournie sous la forme d’une lettre du family office ou de sa banque, et l’entité acquéreuse est désignée dans le contrat. La décision de savoir si le vendeur découvre un jour l’identité de la personne derrière l’entité revient à l’avocat. L’acte enregistré et le registre du property appraiser restent publics, raison pour laquelle la structure de détention est décidée en premier.
Une maison d’amis ou un appartement pour le personnel peut-il être ajouté à un domaine de South Florida après l’achat ?
Souvent, mais cela dépend du zonage de la municipalité, de la couverture de la parcelle déjà utilisée, des retraits et, le cas échéant, des règles architecturales de l’association. Certaines villes autorisent un logement annexe avec sa propre cuisine ; d’autres permettent uniquement une suite d’amis sans cuisine. Le courtier se renseigne auprès de la ville et lit les documents de l’association avant toute offre, afin que le family office ne se fie pas à la description du vendeur.
Qui participe à l’entretien d’une association de copropriétaires lorsque l’acheteur est un mandant qui voyage ?
Cela dépend de l’immeuble. Certains conseils acceptent un représentant muni d’une lettre d’autorisation, certains organisent l’entretien par visioconférence et quelques-uns exigent de rencontrer l’occupant en personne. Le courtier le détermine avant la signature du contrat et, lorsqu’une entité est l’acheteur, confirme ce que l’association souhaite voir concernant les personnes qui se trouvent derrière cette entité, l’avocat du family office décidant quelles informations sont communiquées.
Un mandant doit-il être en Florida pour conclure l’achat d’un bien immobilier ?
Non. Florida autorise la notarisation en ligne à distance ; la plupart des documents de clôture peuvent donc être signés depuis n’importe où avec une webcam et une pièce d’identité. Lorsque cette solution n’est pas pratique, l’avocat du family office peut préparer une procuration acceptable par le souscripteur de l’assurance titre. Le courtier coordonne le calendrier avec l’agent de clôture afin qu’une signature dans un autre fuseau horaire ne retarde pas l’enregistrement.

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