Does a family office need a separate brokerage agreement for each entity that buys?

Usually yes, because the party to a Florida brokerage agreement is the party that will contract and take title, and the office’s attorney often wants each acquiring entity to carry its own paperwork. The group keeps the terms identical across agreements so the controller is not reconciling five different documents, and it can also work under a single master agreement with a schedule per entity if counsel prefers that form.

Can the brokerage report directly to our investment committee rather than to a principal?

Yes. The office decides who receives what, in writing, and many offices route everything through the chief investment officer or the controller so the principal only sees a decision memo. The brokerage will attend a committee meeting by video to answer questions on a candidate asset, and it will leave the room when the committee deliberates.

What does the family office group do that an ordinary buyer’s agent does not?

It prepares written decision papers instead of showing tours, reports on a schedule the office sets, builds and maintains a data room the office owns, checks counterparties at the entity level, keeps a conflicts register, and continues after closing with management or oversight. The license, the MLS membership and the duties under Florida law are the same; the process around them is built for a committee.

Which parts of Florida does the family office group work in?

The brokerage is licensed throughout Florida, and its working territory day to day is the six counties from Miami-Dade up the coast to Indian River, run from its Fort Lauderdale office with BeachesMLS access. For assets elsewhere in the state it will say so plainly and, where useful, coordinate with a local licensee under a written arrangement the office approves.

How does the brokerage handle a conflict between two offices it works for?

Each office has its own file and its own named team, and nothing learned for one is used for another. If two offices were ever interested in the same asset, both would be told before any offer was prepared, each would be offered a written single-agent or transaction-broker relationship or the use of a different firm for that asset, and the brokerage would record the decision in both files.

Private Client · Bureaux familiaux

Services immobiliers en Florida pour bureaux familiaux

Acquisition, cession et coordination de portefeuille, en collaboration avec vos conseillers

BreakThru Realty fournit des services d’acquisition, de cession et de soutien immobilier aux bureaux familiaux et à leurs conseillers dans tout South Florida. Nous coordonnons les recherches de biens, les analyses de marché, les négociations et les transactions avec les avocats, CPA et trustees que vous désignez, préparons des notes de décision écrites plutôt que des visites, et rendons compte selon le calendrier et dans le format déjà utilisés par votre bureau. Les résidences des dirigeants et les biens détenus à long terme sont traités comme deux types de missions, chacun avec sa propre liste de contrôle.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Parlez-nous de vos besoins immobiliers · Notre standard de confidentialité

Who Handles Real Estate for Family Offices in South Florida?

BreakThru Realty does, through the family office group of BreakThru Private Client. It is a licensed Florida real estate brokerage in Fort Lauderdale and a member of BeachesMLS, with Tyson E. Sam as broker of record. The group buys and sells residences for principals and property held for the long term across Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Martin, St. Lucie and Indian River counties, and it is organized for a committee: a written decision paper for each candidate asset, reporting on the office’s schedule, a document folder the office owns, counterparty checks, a conflicts register, and management or oversight after closing. Instructions come only from the people the office names in writing, and the brokerage works alongside the office’s own counsel, CPA and trustees without replacing any of them.

Acquisition, cession et supervision

Pour une acquisition, nous rédigeons le cahier des charges avec le bureau, recherchons sur le marché public et parmi les biens qui n’y sont pas encore proposés, puis présentons chaque candidat sérieux sous forme de note de décision : nature du bien, raisons pour lesquelles il correspond à l’allocation déjà approuvée, résultats de la due diligence, coûts de détention par catégorie et recommandation. Pour une vente, la même note couvre l’argumentaire de prix, l’activité, les offres comparées côte à côte et les prochaines mesures que nous recommandons. Une fois le bien détenu, nous pouvons le gérer avec notre propre personnel agréé ou superviser les gestionnaires déjà employés par le bureau, afin que le contrôleur reçoive un seul rapport consolidé plutôt que plusieurs.

How Does the Brokerage Report to a Family Office?

On the schedule and in the format the office sets, agreed at the start rather than improvised once something happens. Some offices want a short written note on a fixed day each week while a search or a sale is running and a monthly statement once an asset is held. Others want nothing until there is a decision to take. Either way the format is yours: a memo, a shared spreadsheet, a slide for the quarterly meeting, or a call with the controller at a set time. Each report says what changed, what is waiting on whom, and what we need from the office to keep moving, so nobody has to read the whole history to find the one open item.

Un dossier contrôlé par le bureau

Dès le premier bien candidat, chaque document est conservé dans un dossier partagé appartenant au bureau : cahier des charges, contrat de courtage, déclarations, dossier de due diligence de chaque candidat, contrat et avenants, rapports d’inspection, documents de l’association, dossier de clôture et, après la clôture, relevés et polices d’assurance. Les accès sont accordés nominativement et retirés nominativement, les avocats et le CPA voient ce dont ils ont besoin sans devoir le demander deux fois, et un contrôleur rejoignant le bureau deux ans plus tard peut reconstituer toute la transaction à partir du dossier plutôt que de la mémoire de quelqu’un.

What Diligence Does a Florida Acquisition Need at the Entity Level?

La due diligence institutionnelle examine la contrepartie aussi bien que la parcelle. En Florida, l’acte indique le propriétaire enregistré, le county property appraiser le publie et, lorsque le propriétaire est une société, le registre des entreprises de l’État indique l’agent enregistré et généralement les dirigeants. Le courtier vérifie donc que l’entité qui signe le contrat est celle qui figure au titre de propriété, qu’elle est active auprès de l’État et que son signataire peut démontrer qu’il est habilité à agir. Le même examen est effectué du côté de l’acheteur, car l’avocat du bureau décide quelle entité acquiert le bien, et le contrat, l’engagement de titre et la demande auprès de l’association doivent tous porter ce nom dès le premier projet.

Un seul canal et un seul ensemble d’instructions

Un bureau composé d’un dirigeant, d’un directeur des investissements, d’un avocat externe, d’un CPA et d’un trustee peut produire cinq avis sur une même maison. Le courtier reçoit ses instructions des personnes que le bureau désigne par écrit, par l’intermédiaire du canal unique choisi par le bureau, et n’envoie rien ailleurs. Cela protège le dirigeant, dont le nom peut ne jamais apparaître dans une conversation avec un vendeur, et protège le bureau contre le risque qu’une instruction donnée de manière informelle soit considérée comme une décision. Si le bureau modifie les personnes autorisées à donner des instructions, il le fait par écrit et la modification prend effet à ce moment-là.

Conflits d’intérêts, déclarés avant qu’ils ne comptent

La loi de Florida présume qu’un titulaire de licence est un transaction broker, sauf si une autre relation est établie par écrit, et la divulgation doit être effectuée avant le début de tout travail. Le bureau sait ainsi dès le premier jour quels intérêts le courtier représente et de quelle manière. Au-delà de cette exigence légale minimale, le groupe tient un registre des conflits. Si le courtier travaille déjà pour une autre partie intéressée par le même bien ou détient une annonce que le bureau envisage, le bureau en est informé avant d’y consacrer une heure et décide de poursuivre, d’établir par écrit une autre relation ou de faire appel à une autre agence pour ce bien.

What Should a Family Office Know About Each South Florida County?

The six counties share one state law and one coastline and differ in almost everything a decision paper has to cover: what is for sale, who regulates changes to it, what it costs to carry and how much of the market is visible in the multiple listing service. A committee comparing a bayfront residence in Miami with a riverfront parcel in Stuart is comparing two different sets of questions. The entries below set out what each county adds to the diligence file, so the differences are on the table before the first candidate is.

Comté de Miami-Dade

Miami-Dade is the deepest market in the region and the most varied: bayfront and island residences, a large condominium stock on both sides of the bay, and income property from small apartment buildings to mixed-use blocks. The county’s particular diligence is the building as much as the unit. Florida requires milestone inspections and reserve studies for condominium buildings of three stories or more, and an association’s records, pending assessments and insurance position can matter more to a long hold than the purchase itself. Immobilier dans Miami-Dade County

Broward County

Broward is the brokerage’s home county. Its waterfront is working water, with deepwater canals, a marine industry and Port Everglades, so a residence for a principal usually brings a dock, a seawall and their upkeep into the carrying costs. Inland the county offers guard-gated communities and acreage in the west and commercial property along the main corridors, and two airports, one executive and one commercial, sit close to most of it. Immobilier dans Broward County

Palm Beach County

Palm Beach County holds the island estates of the Town of Palm Beach, the barrier-island towns south to Boca Raton, the club communities of Boca Raton, Palm Beach Gardens and Jupiter, and equestrian property in Wellington. Three things recur in its files: architectural and landmark review at the town level, club membership obligations that travel with a house, and agricultural or equestrian zoning that controls what a parcel can be used for. Immobilier dans Palm Beach County

Martin, St. Lucie and Indian River Counties

The Treasure Coast offers larger parcels, river and ocean frontage and a slower market, from Jupiter Island and Hobe Sound up to Vero Beach. Part of this market is listed in other multiple listing services, so the brokerage says plainly what its own data covers and where a local source is needed. Martin County’s building height limit keeps its coast low-rise, which shapes both what is for sale and what could ever be redeveloped. Immobilier de Martin County

Un gestionnaire de gestionnaires, dans six comtés

La plupart des bureaux font déjà appel à un gestionnaire immobilier ici, à un entrepreneur là et à un courtier en assurance ailleurs. Le groupe peut être l’un de ces gestionnaires, en administrant des biens résidentiels avec son propre personnel agréé, ou les superviser : gérer le calendrier, vérifier que chaque prestataire fournit ce pour quoi le bureau paie et remettre au contrôleur un rapport consolidé plutôt que six rapports. Le secteur couvert comprend Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Martin, St. Lucie et Indian River, depuis Fort Lauderdale. Il englobe les marchés insulaires et du front de mer de Miami Beach, Key Biscayne et Coral Gables, les quartiers de Las Olas et Harbor Beach, Boca Raton, la Town of Palm Beach, Jupiter Island et Hobe Sound, ainsi que les villes riveraines jusqu’à Vero Beach.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange: Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication: BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés: Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet: Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur: Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants: Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone: Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Parlez-nous de vos besoins immobiliers

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Un bureau familial doit-il disposer d’un contrat de courtage distinct pour chaque entité qui achète ?: Généralement oui, car la partie à un contrat de courtage en Florida est celle qui conclura le contrat et prendra le titre de propriété, et l’avocat du bureau souhaite souvent que chaque entité acquéreuse dispose de ses propres documents. Le groupe conserve des conditions identiques dans tous les contrats afin que le contrôleur n’ait pas à rapprocher cinq documents différents. Il peut également travailler dans le cadre d’un contrat-cadre unique accompagné d’une annexe par entité, si l’avocat préfère cette structure.
Le courtier peut-il rendre compte directement à notre comité d’investissement plutôt qu’à un dirigeant ?: Oui. Le bureau décide par écrit qui reçoit quelles informations, et de nombreux bureaux font tout transiter par le directeur des investissements ou le contrôleur afin que le dirigeant ne voie que la note de décision. Le courtier participera par visioconférence à une réunion du comité pour répondre aux questions sur un bien candidat, puis quittera la réunion lorsque le comité délibérera.
Que fait le groupe dédié aux bureaux familiaux qu’un agent de l’acheteur ordinaire ne fait pas ?: Il prépare des notes de décision écrites plutôt que d’organiser des visites, rend compte selon le calendrier fixé par le bureau, crée et entretient une data room appartenant au bureau, vérifie les contreparties au niveau de l’entité, tient un registre des conflits et poursuit son intervention après la clôture par la gestion ou la supervision. La licence, l’adhésion au MLS et les obligations prévues par la loi de Florida sont les mêmes ; le processus qui les encadre est conçu pour un comité.
Dans quelles régions de Florida le groupe dédié aux bureaux familiaux intervient-il ?: Le courtier est agréé dans tout Florida, et son territoire d’intervention quotidien couvre les six comtés allant de Miami-Dade vers le nord le long de la côte jusqu’à Indian River. Les opérations sont menées depuis son bureau de Fort Lauderdale, avec un accès à BeachesMLS. Pour les biens situés ailleurs dans l’État, il l’indiquera clairement et, lorsque cela est utile, coordonnera son intervention avec un titulaire de licence local dans le cadre d’un accord écrit approuvé par le bureau.
Comment le courtier gère-t-il un conflit entre deux bureaux pour lesquels il intervient ?: Chaque bureau dispose de son propre dossier et de sa propre équipe désignée, et aucune information obtenue pour l’un n’est utilisée pour l’autre. Si deux bureaux s’intéressaient un jour au même bien, ils en seraient tous deux informés avant la préparation d’une offre. Chacun se verrait proposer par écrit une relation d’agent exclusif ou de transaction broker, ou la possibilité de faire appel à une autre agence pour ce bien, et le courtier consignerait la décision dans les deux dossiers.

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