BreakThru Realty

Private Client · Supervision

Supervision des biens immobiliers et rapports de gestion pour bureaux familiaux

Gestion interne par un personnel agréé, relevés mensuels et approbations qui restent dans le cadre de l’autorité écrite

Posséder un bien immobilier à South Florida depuis ailleurs signifie confier à quelqu’un les clés, l’argent et le plan de préparation aux tempêtes. BreakThru Realty gère les résidences et les biens immobiliers locatifs qu’elle acquiert pour des bureaux familiaux avec son propre personnel agréé, plutôt que de les confier à un tiers, émet chaque mois un relevé du propriétaire dans le format du bureau, dépense uniquement dans le cadre de l’autorité que le bureau lui a accordée par écrit, conserve les dépôts et les réserves dans un compte séquestre de courtier en Florida, et rend compte à la personne désignée par le bureau, qu’il s’agisse du contrôleur ou d’un fiduciaire.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Mettre en place la supervision · Notre standard de confidentialité

Géré par le propre personnel agréé du courtier

Florida considère la mise en location et la perception des loyers pour le compte d’autrui comme des activités immobilières nécessitant une licence. Les personnes qui gèrent ici les biens d’un bureau sont donc des titulaires de licence du courtier, supervisés par son courtier et soumis à la même législation sur les licences que les personnes ayant acheté le bien immobilier. C’est également pourquoi la gestion reste interne : le personnel qui a mené l’acquisition connaît l’immeuble, les locataires, l’association et les entrepreneurs, et rien ne se perd lors du transfert à une entreprise qui n’a jamais vu le dossier. La page de gestion destinée aux athlètes sur ce site décrit le même service du point de vue d’un autre propriétaire ; les modalités sont identiques.

Relevés mensuels du propriétaire

Le même jour chaque mois, le bureau reçoit un relevé pour chaque bien immobilier, regroupé par l’entité qui en est propriétaire, dans le format demandé par son contrôleur. Il indique les loyers perçus et leur payeur, les loyers impayés et les mesures prises à leur sujet, chaque dépense par catégorie avec la facture jointe dans l’espace de données, le solde détenu en réserve et en dépôts, le statut de chaque location et de chaque renouvellement en attente, les travaux d’entretien ouverts et leur coût prévu, ainsi que tout élément nécessitant une approbation. Une résidence vacante reçoit le même relevé, avec le journal d’inspection à la place du relevé des loyers. Le dossier de fin d’année est transmis au CPA dans le format indiqué par celui-ci.

Approbations dans le cadre de l’autorité écrite

Le contrat de gestion fixe un montant en dessous duquel le courtier peut engager des dépenses pour les réparations courantes sans demander d’autorisation ; au-delà, aucune dépense n’est engagée avant l’approbation écrite du bureau. Une demande d’approbation présente le problème, les options, au moins deux devis pour tout travail important, la recommandation et les conséquences d’un report, afin que la personne qui approuve puisse décider à partir de la seule demande. L’unique exception est une urgence menaçant le bien immobilier ou la sécurité d’un locataire, comme une canalisation éclatée ou une toiture endommagée pendant une tempête : le courtier intervient d’abord, documente tout et rend compte dans la journée. Le bureau peut modifier la limite à tout moment, par écrit, pour chaque bien immobilier ou pour l’ensemble du portefeuille.

Réserves et dépôts conservés en séquestre

Les dépôts de garantie des locataires, les loyers payés d’avance et toute réserve de réparation financée par le bureau sont conservés dans le compte séquestre du courtier. La législation de Florida sur les licences exige que ce compte soit séparé des fonds propres du courtier, rapproché chaque mois et ouvert à l’inspection de l’État. Le bureau voit le solde sur chaque relevé et peut demander le rapprochement à tout moment. Les dépôts sont restitués ou retenus dans les délais et selon la forme exigés par la loi de Florida sur les relations entre propriétaires et locataires ; tout litige est transmis à l’avocat du bureau, et le courtier n’utilise jamais la réserve d’un bien immobilier pour payer les dépenses d’un autre, même au sein du même bureau, car l’argent de chaque entité appartient à cette entité.

Résidences vacantes : contrôles et préparation

Une résidence saisonnière qui reste vide pendant un été à South Florida doit être surveillée, tout comme la police d’assurance qui la couvre, laquelle peut limiter la couverture lorsqu’un logement reste inoccupé plus longtemps que ne l’autorise la police. Le courtier établit un calendrier écrit de visites avec un journal daté et photographié : vérification des coupures d’eau, confirmation des réglages de la climatisation et de l’humidité, inspection des toitures et des plafonds pour détecter les fuites, contrôle des signes de nuisibles, de la qualité de l’eau et de l’équipement de la piscine, de l’aménagement paysager et de l’irrigation, mise en marche du générateur, test des portails et des systèmes d’alarme, et relevé du courrier. Avant le retour des occupants, la résidence est ouverte, approvisionnée et dotée du personnel conformément aux instructions, et le journal est placé dans l’espace de données afin que le bureau puisse voir ce qui a été fait et quand.

Préparation et rétablissement après une tempête

La saison des ouragans s’étend de juin à novembre, et le plan de chaque bien immobilier est établi avant son début : qui ferme les volets ou confirme la présence de vitrages antichocs, comment les bateaux et les véhicules sont sécurisés, quand le générateur est ravitaillé et testé, quels entrepreneurs sont disponibles pendant les jours suivants, et comment les locataires sont informés. Dès qu’une tempête nommée est prévue, les assureurs cessent de souscrire de nouvelles polices ; la couverture est donc examinée au printemps, et non en août. Après une tempête, le courtier inspecte et photographie chaque bien immobilier, prend des mesures pour limiter les dommages supplémentaires, déclare le sinistre au courtier d’assurance du bureau, rencontre l’expert en sinistres et rend compte de l’état de chaque bien au bureau dans une seule note plutôt que plusieurs.

Rendre compte aux personnes désignées par le bureau

Certains bureaux souhaitent que les relevés soient envoyés uniquement au contrôleur ; d’autres font tout passer par le directeur financier, un fiduciaire ou un avocat externe ; d’autres encore veulent que le principal reçoive un résumé d’une page et que le personnel reçoive les détails. Le bureau indique par écrit qui reçoit quoi et de quelle manière, et le courtier s’y conforme. Les rapports sont envoyés par lien sécurisé plutôt qu’en pièce jointe, l’espace de données conserve chaque relevé et chaque facture pendant toute la durée de la mission, et lorsque le bureau change de personnel ou de systèmes, le format évolue avec lui. L’objectif de la supervision est que le bureau connaisse l’état de chaque bien immobilier qu’il possède ici sans avoir à le demander.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Mettre en place la supervision

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Qui, chez BreakThru Realty, s’occupe au quotidien du bien immobilier d’un bureau familial ?
Le personnel agréé du courtier, supervisé par son courtier, plutôt qu’une société de gestion externe. Lorsque cela est possible, il s’agit des mêmes personnes qui ont mené l’acquisition ; l’immeuble, les locataires, l’association et les entrepreneurs sont donc déjà connus. Le bureau dispose d’un contact désigné pour la gestion, comme pour les acquisitions, et les deux travaillent dans le même espace de données.
Que contient un relevé mensuel du propriétaire établi par le courtier ?
Les loyers perçus et impayés, chaque dépense par catégorie avec la facture classée dans l’espace de données, le solde détenu en dépôts et en réserve, le statut de chaque location et de chaque renouvellement, les travaux d’entretien ouverts avec leur coût prévu, ainsi que tout élément en attente d’une approbation, regroupés par entité propriétaire. Une résidence vacante reçoit le même relevé, avec le journal d’inspection à la place du relevé des loyers.
Que se passe-t-il lorsqu’une réparation dépasse la limite d’approbation prévue dans notre contrat de gestion ?
Aucune dépense n’est engagée avant l’approbation écrite du bureau. La demande présente le problème, les options, les devis pour tout travail important, la recommandation et le coût d’un report. L’unique exception est une urgence menaçant le bien immobilier ou la sécurité d’un locataire : le courtier intervient d’abord, documente tout et rend compte le jour même.
Où sont conservés les dépôts des locataires et les réserves de réparation ?
Dans le compte séquestre du courtier, que la législation de Florida sur les licences exige de séparer des fonds d’exploitation du courtier, de rapprocher chaque mois et de soumettre à l’inspection de l’État. L’argent de chaque entité est conservé et déclaré séparément, le solde figure sur chaque relevé, et les dépôts sont restitués ou retenus dans les délais prévus par la loi de Florida sur les relations entre propriétaires et locataires.
Comment une propriété vacante est-elle entretenue pendant la saison des ouragans ?
À partir d’un plan écrit préparé avant juin : volets ou protection antichoc confirmés, bateaux et véhicules sécurisés, générateur ravitaillé et testé, entrepreneurs disponibles et assurance examinée au printemps, car les assureurs cessent de souscrire dès qu’une tempête est nommée. Après une tempête, le courtier inspecte et photographie le bien immobilier, empêche l’aggravation des dommages, déclare le sinistre et rend compte au bureau dans une seule note.

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