Does the family office group handle office, retail or industrial buildings?

No. Those are commercial assets with their own leasing conventions, diligence and brokers, and the brokerage’s commercial division handles them. The family office group covers houses and condominium units held for rent and small multifamily buildings. Where an office’s allocation includes both, the two divisions share one data room and one reporting calendar.

How are tenant security deposits handled when a rented property changes hands in Florida?

Florida law requires the selling landlord to transfer the deposits and any advance rent to the buyer and to notify the tenants of the transfer, and the buyer then holds them under the same rules. The brokerage reconciles the deposits on the closing statement against each tenant’s signed estoppel so the office takes over exactly what the tenants are owed.

What does an underwriting memo from BreakThru Realty contain if it contains no projections?

Facts the committee can verify: the rent in place and what the leases commit to, deferred repairs, the likely change in property tax after reassessment, the insurance cost once the inspections are in, association charges and pending assessments, and a suggested reserve. The office’s own analysts apply their assumptions; the brokerage supplies the evidence and the recommendation.

Can a like-kind exchange be coordinated with the purchase of a rental property?

Yes, as long as the office’s CPA and qualified intermediary have set the structure and the deadlines before the search begins. The brokerage tracks the identification and closing dates, keeps the candidate list within what the exchange rules allow, and makes sure the contract names the entity the CPA and attorney have chosen. The tax advice itself stays with the CPA.

How does the brokerage find rental property that is not yet publicly listed?

By writing and calling owners of the kind of property the office wants, by watching the pre-market and coming-soon registrations the MLS allows, and by keeping in touch with builders releasing new units. None of that is secret inventory; it is outreach the office could do itself with more time, and each candidate is logged with its source so the committee knows who else is aware of it.

Private Client · Acquisition de portefeuille

Bien immobilier d’investissement et acquisition de portefeuille pour family offices

Locations résidentielles et petits immeubles de rapport, analysés dans des termes que votre comité peut remettre en question

Un bureau qui ajoute des biens immobiliers de South Florida à une allocation à long terme veut un processus qu’il puisse défendre devant son propre comité et ses propres auditeurs : l’origine de chaque candidat, le contenu réel des baux, les besoins de l’immeuble, son coût d’assurance et les raisons de le choisir plutôt que celui d’à côté. BreakThru Realty applique ce processus aux biens immobiliers résidentiels destinés à la location et aux petits immeubles de rapport, du premier filtrage jusqu’au jour où le registre des loyers apparaît dans les comptes du bureau, et confie les actifs commerciaux plus importants à sa division commerciale.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Discuter d’une allocation · Notre standard de confidentialité

Ce que couvre cette page et ce que couvre la division commerciale

Le groupe dédié aux family offices acquiert des maisons et des unités en copropriété destinées à la location, des ensembles de maisons de ville et de villas, ainsi que de petits immeubles de rapport du type de ceux que l’on trouve le long de la côte, de Miami Beach à Fort Lauderdale, Pompano Beach, Delray Beach et West Palm Beach. Les immeubles de bureaux, commerces, actifs industriels, établissements hôteliers, terrains destinés à l’aménagement et ensembles d’appartements plus importants sont des actifs commerciaux qui nécessitent leur propre vérification diligente et leurs propres pratiques de location ; ils sont pris en charge par la division commerciale de l’agence, accessible depuis cette page. Lorsqu’une allocation couvre les deux catégories, les deux équipes travaillent dans une même salle de données et selon un même calendrier de rapports, afin que le contrôleur dispose d’une vue d’ensemble unique.

Recherche dans le respect des règles

Les candidats proviennent de quatre sources, que le bureau connaît. Le service interagences MLS, consulté quotidiennement en fonction du cahier des charges. La prise de contact directe avec les propriétaires de biens correspondant aux critères du bureau, par courrier et par téléphone, sans révéler le nom du bureau jusqu’à ce qu’il choisisse de se faire connaître. Les annonces pré-commercialisation et Bientôt disponible que les règles de BeachesMLS permettent à un courtier inscripteur d’enregistrer avant leur affichage public. Et les mises sur le marché par les promoteurs de logements neufs adaptés à la location, dans le respect de leurs propres règles de participation des courtiers. Il ne s’agit pas d’un inventaire caché, mais uniquement d’un travail que le bureau devrait autrement effectuer lui-même ; chaque candidat entre dans la salle de données avec une note indiquant son origine et les autres personnes informées de sa mise en vente.

Analyse décrite en termes clairs

L’agence ne publie pas de projections et ne prétend pas savoir ce qu’un immeuble rapportera dans dix ans. Pour chaque candidat, elle rédige un compte rendu clair que le comité peut vérifier : le montant actuel du loyer et les engagements prévus par les baux, les unités dont le loyer est inférieur au montant demandé sur le marché et les raisons, les dépenses de réparation engagées par le vendeur et les travaux différés, l’évolution de la taxe foncière après la réévaluation de la vente par le comté, le coût de l’assurance une fois le rapport de prévention des dommages causés par le vent et l’inspection en quatre points obtenus, les frais facturés par l’association et l’éventualité d’une cotisation spéciale, ainsi que la réserve qu’il serait prudent pour le bureau de constituer. Les chiffres figurent dans la note ; les promesses n’y figurent pas.

Registres des loyers, baux et certificats d’estoppel

Un registre des loyers reste une déclaration du vendeur tant que les locataires ne l’ont pas confirmée. Pendant la période d’inspection, l’agence recueille chaque bail et avenant, les examine pour vérifier les options de renouvellement, les droits de résiliation anticipée, les animaux, le stationnement et tout élément contraire aux projets du bureau, puis obtient de chaque locataire un certificat d’estoppel signé indiquant le loyer, le dépôt détenu, la durée du bail et tout litige. Florida exige d’un propriétaire qui vend qu’il transfère à l’acheteur les dépôts de garantie et loyers payés d’avance par les locataires et qu’il les informe. L’état de clôture doit donc faire apparaître le transfert de ces sommes, et l’agence les rapproche des certificats d’estoppel avant la signature du bureau. Un registre qui ne concorde pas peut justifier une renégociation du prix ou un retrait.

Inspections et assurance des biens immobiliers générateurs de revenus

Un bien immobilier générateur de revenus à South Florida s’achète autant pour son toit, son câblage et sa résistance au vent que pour son adresse. L’inspection en quatre points couvre le toit, l’électricité, la plomberie et la climatisation, et détermine si un assureur acceptera même d’établir la police ; le rapport de prévention des dommages causés par le vent détermine le coût de la police ; le certificat d’altitude et la zone inondable déterminent la prime d’assurance contre les inondations. Pour les unités en copropriété, l’inspection réglementaire de l’association et l’étude des réserves pour l’intégrité structurelle sont examinées avant toute offre, car la prochaine cotisation spéciale y est indiquée. L’assurance est souscrite bien avant la clôture, puisqu’une tempête nommée dans les prévisions empêche les assureurs d’émettre de nouvelles polices et peut retarder une clôture de plusieurs jours.

Structure de détention, fiscalité et échange de biens de même nature

L’entité qui acquiert chaque bien immobilier, le choix de détenir le titre dans une seule LLC ou une LLC par actif, ainsi que la manière dont un Florida land trust peut s’intégrer sont des décisions qui relèvent de l’avocat du bureau et doivent être prises avant que le contrat ne désigne l’acheteur. La question de savoir si l’acquisition complète un échange de biens de même nature, la fiscalité ultérieure de la vente et l’amortissement du bien relèvent du CPA. L’échange comporte notamment des délais fixes d’identification et de clôture, que l’agence suit pour le compte du bureau une fois que le CPA et l’intermédiaire qualifié les ont définis. Si une acquisition doit être financée par emprunt, consultez rapidement un prêteur hypothécaire, car la manière dont il traite les entités et les revenus locatifs influence la possibilité de conclure dans les délais.

Du contrat aux comptes du bureau

La clôture d’un bien immobilier locatif ne se limite pas à l’enregistrement d’un acte. Les loyers et les charges d’association sont répartis au prorata jusqu’à la date du jour, les dépôts sont transférés avec un avis écrit à chaque locataire, les baux sont cédés, les comptes de services publics sont transférés et les locataires reçoivent une lettre indiquant où effectuer leurs paiements à compter du premier jour du mois suivant. L’agence prépare le dossier de transfert dont le contrôleur a besoin dès le premier jour : le registre des loyers à la clôture, le rapprochement des dépôts, les baux, les attestations d’assurance, la liste des prestataires et le dossier du bien immobilier provenant de la salle de données. Si le bureau souhaite confier la gestion du bien immobilier à l’agence, la page consacrée à la supervision décrit ce que cela implique ; s’il dispose de son propre gestionnaire, le dossier lui est transmis sous la même forme.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange: Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication: BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés: Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet: Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur: Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants: Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone: Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Discuter d’une allocation

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Le groupe dédié aux family offices prend-il en charge les immeubles de bureaux, commerces ou actifs industriels ?: Non. Il s’agit d’actifs commerciaux avec leurs propres pratiques de location, procédures de vérification diligente et courtiers, et la division commerciale de l’agence s’en charge. Le groupe dédié aux family offices couvre les maisons et unités en copropriété destinées à la location ainsi que les petits immeubles de rapport. Lorsqu’une allocation comprend les deux catégories, les deux divisions partagent une même salle de données et un même calendrier de rapports.
Comment les dépôts de garantie des locataires sont-ils traités lorsqu’un bien immobilier loué change de propriétaire en Florida ?: La loi de Florida exige du propriétaire vendeur qu’il transfère à l’acheteur les dépôts et tout loyer payé d’avance, et qu’il informe les locataires du transfert ; l’acheteur les conserve ensuite conformément aux mêmes règles. L’agence rapproche les dépôts figurant sur l’état de clôture de chaque certificat d’estoppel signé par le locataire, afin que le bureau reprenne exactement les sommes dues aux locataires.
Que contient une note d’analyse de BreakThru Realty si elle ne contient aucune projection ?: Des faits que le comité peut vérifier : le loyer actuel et les engagements prévus par les baux, les travaux différés, l’évolution probable de la taxe foncière après réévaluation, le coût de l’assurance une fois les inspections réalisées, les frais d’association et les cotisations spéciales en attente, ainsi qu’une réserve suggérée. Les propres analystes du bureau appliquent leurs hypothèses ; l’agence fournit les éléments probants et sa recommandation.
Un échange de biens de même nature peut-il être coordonné avec l’achat d’un bien immobilier locatif ?: Oui, à condition que le CPA et l’intermédiaire qualifié du bureau aient défini la structure et les délais avant le début de la recherche. L’agence suit les dates d’identification et de clôture, maintient la liste des candidats dans le cadre autorisé par les règles de l’échange et veille à ce que le contrat désigne l’entité choisie par le CPA et l’avocat. Les conseils fiscaux restent du ressort du CPA.
Comment l’agence trouve-t-elle des biens immobiliers locatifs qui ne sont pas encore annoncés publiquement ?: En écrivant aux propriétaires et en les appelant pour des biens correspondant aux critères du bureau, en surveillant les inscriptions de pré-commercialisation et Bientôt disponible autorisées par le MLS, et en restant en contact avec les promoteurs qui mettent de nouvelles unités sur le marché. Il ne s’agit pas d’un inventaire secret ; c’est un travail de prospection que le bureau pourrait effectuer lui-même avec davantage de temps, et chaque candidat est enregistré avec sa source afin que le comité sache qui d’autre en a connaissance.

BreakThru Private Client

À propos de la division Private Client

Family Offices

La division

Pour les athlètes professionnels

Par ligue

Pour les agents, managers et conseillers

Célébrités et divertissement

Clients privés fortunés

En lien sur BreakThru Realty

BreakThru Realty n’est pas affiliée à la NFL, à la NBA, à la MLB, à la NHL ou à la MLS, ni approuvée ou commanditée par celles-ci ou par aucun club nommé sur ce site. Les noms des ligues, des équipes et des lieux sont utilisés uniquement pour décrire des emplacements.