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Acheter un bien à rénover dans une zone inondable de South Florida

Les biens proches de l’eau sont recherchés. Informez-vous sur les règles qui s’y appliquent.

BreakThru Realty aide les acheteurs à trouver un bien immobilier bien situé qui nécessite des travaux, puis coordonne les architectes, les designers et les entrepreneurs agréés qui le transforment en bien immobilier correspondant à leurs attentes. De nombreux quartiers très recherchés par les acheteurs se trouvent près de l’océan, de l’Intracoastal ou d’un canal, et une grande partie de ces terrains se situe dans une zone inondable cartographiée. Ce guide explique ce que cela signifie pour un bien immobilier que vous prévoyez d’améliorer.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Commencez par la carte

Les cartes des zones inondables de FEMA répartissent les terrains selon leur niveau de risque. Les zones commençant par A ou V constituent la Special Flood Hazard Area, où les prêteurs exigent une assurance contre les inondations pour un achat financé et où les règles de construction les plus strictes s’appliquent ; les zones V, situées le long du littoral ouvert, sont exposées à l’action des vagues et soumises aux normes les plus exigeantes. La zone X présente un risque moindre. La carte indique également l’élévation de référence en cas d’inondation, c’est-à-dire la hauteur que les eaux devraient atteindre lors de l’inondation de référence. Toute adresse peut être recherchée dans le Flood Map Service Center de FEMA, et les cartes sont révisées périodiquement.

Le certificat d’élévation

Un certificat d’élévation est un relevé établi par un géomètre indiquant la hauteur des planchers d’un bâtiment par rapport à l’élévation de référence en cas d’inondation. Il répond à deux questions à la fois : comment le bien immobilier se situe par rapport aux exigences actuelles de construction et comment un assureur pourrait l’évaluer. Demandez-le au vendeur dès que possible. S’il n’existe pas, un géomètre peut en établir un pendant la période d’inspection ; pour un bien immobilier que vous prévoyez de rénover, il s’agit de l’un des documents les plus utiles dont vous puissiez disposer.

L’assurance d’abord

Pour un bien immobilier nécessitant des travaux, l’assurance peut déterminer la faisabilité de l’achat avant même le projet de rénovation. Un prêteur exige une assurance contre les inondations dans la Special Flood Hazard Area, et l’assurance contre le vent ainsi que l’assurance habitation dans South Florida dépendent largement de l’âge du toit et de la protection des fenêtres et des portes. Demandez des devis pour le bien immobilier dans son état actuel et renseignez-vous sur l’incidence des travaux prévus, comme le remplacement du toit ou l’installation de fenêtres résistantes aux impacts. Florida exige également que les vendeurs remettent aux acheteurs un formulaire d’information sur les inondations avant la signature du contrat.

L’incidence de la zone sur la rénovation

Dans la Special Flood Hazard Area, la règle de FEMA des 50% s’applique à un bien immobilier qui ne respecte pas déjà les exigences actuelles en matière d’inondation : dès que le coût des travaux atteint la moitié de la valeur marchande de la structure, l’ensemble du bâtiment doit être mis en conformité, ce qui peut nécessiter de le surélever. Le montant des travaux devient ainsi une question de seuil, calculée à partir de la valeur de la structure et non du prix d’achat. Le guide consacré à la règle des 50% sur ce site explique le calcul et les questions à poser au service de l’urbanisme et de la construction.

Quand il vaut mieux surélever ou reconstruire

Pour certains biens immobiliers, la réponse honnête est qu’une rénovation importante n’est pas le bon projet. Si le bien immobilier se trouve bien en dessous de l’élévation requise et que le projet dépasserait le seuil, les options réalistes sont une remise en état légère qui reste en dessous de ce seuil, ou une nouvelle construction édifiée à la hauteur requise. Une nouvelle construction dans une zone inondable est conçue selon les normes actuelles dès le départ, et son élévation fait partie de la conception plutôt que de constituer une contrainte. L’objectif de cette vérification est de savoir quel type de bien immobilier vous envisagez avant de faire une offre.

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Quelques questions sur l’endroit et la façon dont vous souhaitez vivre. Un agent lit chaque réponse et vous recontacte personnellement. Rien ici ne porte sur votre crédit, vos revenus ou vos dettes.

Vous préférez en parler ? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Devrais-je éviter d’acheter un bien immobilier dans une zone inondable ?
Pas nécessairement. Une grande partie des quartiers les plus recherchés de South Florida se trouve dans une zone inondable cartographiée, et des acheteurs y acquièrent, assurent et améliorent des biens immobiliers chaque jour. L’essentiel est de connaître, pour le bien immobilier concerné, la zone, l’élévation, le coût de l’assurance et les limites applicables aux travaux avant de vous engager.
Comment savoir si un bien immobilier se trouve dans une zone inondable ?
Recherchez l’adresse dans le Flood Map Service Center de FEMA, qui indique la zone et l’élévation de référence en cas d’inondation. Le comté et de nombreuses villes publient également des cartes des zones inondables. Un certificat d’élévation indique comment le bien immobilier se situe par rapport à cette élévation.
L’assurance contre les inondations est-elle obligatoire ?
Un prêteur l’exige pour l’achat financé d’un bâtiment situé dans la Special Flood Hazard Area. En dehors de ces zones, elle est généralement facultative, tout en restant disponible. Un agent d’assurance établit le devis correspondant au bien immobilier concerné.
Puis-je rénover un bien immobilier situé dans une zone inondable ?
Oui. Les projets de moindre ampleur suivent généralement la procédure normale. Les projets plus importants sont évalués au regard de la règle de FEMA des 50% ; si leur coût atteint la moitié de la valeur marchande de la structure, l’ensemble du bâtiment doit respecter les exigences actuelles en matière d’inondation. L’administrateur de la zone inondable de la ville ou du comté prend cette décision.

Sources

Les règles sont résumées à l’intention des acheteurs et peuvent changer. Pour un bien immobilier donné, renseignez-vous auprès du service municipal ou départemental de la construction, de l’administrateur de la zone inondable et de l’association.

BreakThru Realty est une agence immobilière agréée en Florida. La conception et la construction sont réalisées par des professionnels agréés et assurés que vous choisissez, dans le cadre de vos propres accords avec eux.

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