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La règle FEMA des 50 % : ce que les acheteurs immobiliers en Florida qui prévoient une rénovation doivent savoir

La règle qui détermine l’ampleur des rénovations autorisées en zone inondable

BreakThru Realty aide les acheteurs à trouver un bien immobilier au bon emplacement qui nécessite des travaux, puis coordonne les architectes, les designers et les entrepreneurs agréés qui le transforment en bien immobilier correspondant à leurs attentes. Dans une grande partie de la région côtière de South Florida, une règle fédérale influence ce projet plus que toute autre. Ce guide explique en quoi consiste la règle des 50 %, comment le chiffre est calculé et quelles questions poser avant d’acheter un bien immobilier que vous comptez rénover.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Ce que dit la règle

Les collectivités qui participent au National Flood Insurance Program doivent réglementer les constructions dans la Special Flood Hazard Area, les zones à haut risque figurant sur les cartes de FEMA. Selon ces règles, lorsque le coût de l’amélioration d’un bâtiment est égal ou supérieur à 50 % de la valeur marchande de la structure avant le début des travaux, le projet constitue une « amélioration substantielle » et l’ensemble du bâtiment doit être mis en conformité avec les exigences actuelles en matière d’inondation. Pour une maison, cela signifie généralement que le niveau le plus bas doit se trouver à la hauteur d’élévation requise ou au-dessus de celle-ci ; pour une maison ancienne construite sur dalle, cela peut nécessiter de la surélever ou de la reconstruire.

La moitié de quoi, exactement ?

Le pourcentage de 50 % est calculé par rapport à la valeur marchande de la structure seule, et non au prix que vous avez payé ni au terrain. Dans un quartier où le terrain représente la majeure partie de la valeur, la part correspondant au bâtiment peut être faible, ce qui rend le seuil bien inférieur à ce que les acheteurs imaginent. Les collectivités partent généralement de la valeur du bâtiment établie par l’évaluateur foncier du comté, ajustée au marché, et beaucoup acceptent une évaluation privée de la structure réalisée à cette fin. L’administrateur local de la plaine inondable décide du chiffre retenu.

Quels coûts sont pris en compte ?

La partie relative aux coûts est vaste. Elle comprend généralement les matériaux et la main-d’œuvre nécessaires à l’ensemble du projet, aux tarifs du marché, y compris les travaux réalisés personnellement par le propriétaire, ainsi que les travaux structurels, les finitions, les cuisines, les salles de bain et les systèmes du bâtiment. Certains éléments sont généralement exclus, notamment les plans, les frais de permis et les travaux à l’extérieur du bâtiment, comme l’aménagement paysager et les piscines. Chaque collectivité applique les directives de FEMA au moyen de sa propre ordonnance et de ses propres formulaires ; la liste applicable à une adresse précise provient donc du service de la construction de la ville ou du comté concerné.

Règles cumulatives et dommages substantiels

Deux extensions de la règle surprennent les acheteurs. Certaines collectivités additionnent les améliorations sur une période de plusieurs années au lieu d’examiner chaque permis séparément ; les travaux réalisés récemment par un propriétaire précédent peuvent donc utiliser une partie de la marge disponible avant même que vous commenciez. Le même test de 50 % s’applique aussi aux réparations effectuées après des dommages, quelle qu’en soit la cause : un bâtiment « substantiellement endommagé » doit également être mis en conformité lors de sa réparation. Ces deux règles sont établies localement et il est possible de poser des questions à leur sujet avant de faire une offre.

Quels biens immobiliers sont concernés ?

La règle concerne les bâtiments situés dans la Special Flood Hazard Area qui ne respectent pas déjà les exigences actuelles en matière d’inondation, ce qui vise généralement les maisons anciennes construites avant la première carte des inondations de la collectivité ou à une élévation inférieure à celle désormais requise. Un bien immobilier situé en dehors des zones à haut risque cartographiées, ou déjà construit à l’élévation requise ou au-dessus de celle-ci, n’est pas soumis aux mêmes contraintes. Lorsqu’il existe, un certificat d’élévation indique la position de la maison par rapport à l’élévation requise.

Que faire avant d’acheter ?

Si le bien immobilier qui vous plaît se trouve en zone inondable et que vous prévoyez plus qu’une simple remise en état, réglez cette question pendant la période d’inspection. Identifiez la zone inondable et l’élévation requise, demandez un certificat d’élévation, obtenez la valeur de la structure qui sera retenue par la collectivité et demandez à un entrepreneur agréé d’établir le coût des travaux envisagés. Si le projet est proche du seuil, les options consistent à en réduire l’ampleur, à l’échelonner lorsque la réglementation locale l’autorise, à le concevoir pour respecter les exigences ou à choisir une autre maison. Potential Check est conçu pour vous présenter ces réponses à temps.

  • La zone inondable et l’élévation de base en cas d’inondation pour l’adresse
  • Un certificat d’élévation, si le vendeur ou la ville en possède un
  • La valeur de la structure qui sera retenue par le service de la construction, et s’il accepte une évaluation privée
  • Si la collectivité comptabilise les améliorations cumulativement et sur quelle période
  • Le coût établi par un entrepreneur agréé pour les travaux envisagés

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Questions fréquemment posées

Qu’est-ce que la règle FEMA des 50 % ?
Il s’agit de la règle relative aux améliorations substantielles dans les collectivités qui participent au National Flood Insurance Program. Si le coût de l’amélioration ou de la réparation d’un bâtiment situé dans une zone inondable à haut risque est égal ou supérieur à 50 % de la valeur marchande de la structure, l’ensemble du bâtiment doit être mis en conformité avec les exigences actuelles en matière d’inondation.
Le pourcentage de 50 % est-il basé sur le prix d’achat ?
Non. Il est basé uniquement sur la valeur marchande de la structure avant les travaux, sans le terrain. L’administrateur local de la plaine inondable décide du chiffre retenu, souvent à partir de la valeur du bâtiment établie par l’évaluateur foncier ou d’une évaluation privée de la structure.
La règle des 50 % s’applique-t-elle à toutes les maisons de Florida ?
Non. Elle s’applique aux bâtiments situés dans la Special Flood Hazard Area qui ne respectent pas déjà les exigences actuelles en matière d’inondation. Les maisons situées en dehors de ces zones, ainsi que celles déjà construites à l’élévation requise ou au-dessus de celle-ci, ne sont pas limitées de la même manière.
Puis-je éviter la règle en réalisant les travaux par étapes ?
Cela dépend de la collectivité. Certaines comptabilisent cumulativement les améliorations sur un nombre défini d’années précisément pour empêcher cela ; d’autres examinent chaque permis séparément. Le service de la construction compétent pour l’adresse fournit la réponse, et il convient de la demander avant d’acheter.
Qui décide si ma rénovation constitue une amélioration substantielle ?
L’administrateur de la plaine inondable de la ville ou du comté, dans le cadre de l’examen du permis de construire. Un entrepreneur, un agent ou un calculateur en ligne peut fournir une estimation, mais seule la collectivité prend la décision.

Sources

Les règles sont résumées à l’intention des acheteurs et peuvent changer. Pour un bien immobilier donné, renseignez-vous auprès du service municipal ou départemental de la construction, de l’administrateur de la zone inondable et de l’association.

BreakThru Realty est une agence immobilière agréée en Florida. La conception et la construction sont réalisées par des professionnels agréés et assurés que vous choisissez, dans le cadre de vos propres accords avec eux.

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