BreakThru Realty

Private Client · LLC et fiducies

Acheter un bien immobilier en Florida par l’intermédiaire d’une LLC ou d’une fiducie

Ce que montrent les registres publics, ce qu’une entité dissimule et ce qu’elle ne dissimule pas

Les Acheteurs posent des questions sur les sociétés à responsabilité limitée et les fiducies pour deux raisons : ne pas faire apparaître leur nom dans les registres du comté et séparer le bien immobilier de tout ce qu’ils possèdent par ailleurs. Les deux objectifs sont possibles en Florida, mais ni l’un ni l’autre ne fonctionne comme on l’imagine. Cette page explique ce qui reste public quelle que soit la structure, ce qu’une entité dissimule ou ne dissimule pas, ainsi que les conséquences en matière d’Exonération homestead et de financement. La décision revient à l’avocat et au CPA de l’Acheteur ; le rôle de BreakThru Realty est d’en savoir suffisamment pour mener l’achat conformément à la structure qu’ils conçoivent.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Discuter d’un achat structuré · Notre standard de confidentialité

Ce qui reste public en Florida

Quel que soit le propriétaire d’une parcelle, trois éléments sont accessibles à toute personne disposant d’un navigateur. L’acte est enregistré auprès du greffier du comté et indique le nom du bénéficiaire du transfert, qui sera celui de l’entité ou du fiduciaire. L’évaluateur immobilier du comté indique ce propriétaire officiel à côté de l’adresse, du prix de vente et de la valeur évaluée, et met ces informations à jour après chaque transfert enregistré. Si l’achat est financé, l’hypothèque est également enregistrée, avec le nom de l’Emprunteur et celui du prêteur. Une entité modifie donc le nom qui apparaît dans ces registres ; elle ne les rend pas privés, et toute personne qui effectue une recherche à partir de l’adresse trouvera toujours un achat, un prix et une date.

Ce qu’une LLC dissimule ou ne dissimule pas

Une société à responsabilité limitée de Florida doit être enregistrée auprès du registre des sociétés de l’État, qui publie le nom de la société, son adresse principale, son agent enregistré et, dans la plupart des dossiers, les noms de ses gérants ou des personnes autorisées. Un lecteur curieux qui trouve l’entité sur l’acte peut la rechercher en quelques minutes. Une entité créée dans un autre État doit tout de même être enregistrée en Florida pour détenir un bien immobilier ici de manière ordinaire, et l’avocat évaluera cette option par rapport aux autres. Ce qu’une LLC offre réellement, lorsque l’avocat la met en place et la gère correctement, est une séparation entre le bien immobilier et les autres actifs du propriétaire ; c’est cette fonction qui doit être considérée comme l’objectif principal.

Les fiducies foncières et le fiduciaire indiqué sur l’acte

Florida reconnaît les fiducies foncières, dans lesquelles l’acte désigne un fiduciaire et l’identité du bénéficiaire est conservée dans une convention de fiducie privée qui n’est pas enregistrée. Le fiduciaire peut être un avocat, une société de fiducie ou une entité, et le registre public n’indique que ce nom. La convention de fiducie détermine qui donne les instructions au fiduciaire, qui bénéficie de la fiducie et ce qui se passe en cas de décès ou de vente. Une fiducie entre vifs révocable fonctionne différemment et est généralement choisie pour la planification successorale plutôt que pour la confidentialité, puisque le constituant est souvent le fiduciaire. La question de savoir quelle fiducie, le cas échéant, convient à l’Acheteur relève de l’avocat qui la rédige, et ce choix influe sur la manière dont l’association, la société de titres et l’assureur traiteront l’achat.

Considérations relatives à l’Exonération homestead

Les protections homestead de Florida, notamment l’exonération de taxes foncières et le plafonnement des augmentations annuelles de la valeur évaluée, exigent généralement que le bien immobilier soit la résidence permanente d’une personne physique détenant un intérêt admissible. Certaines fiducies peuvent préserver l’admissibilité lorsqu’elles sont rédigées dans cette optique ; une LLC ne le peut généralement pas. Un Acheteur qui prévoit de faire du logement sa résidence principale et qui compte bénéficier de l’Exonération homestead devrait en parler à l’avocat et au CPA avant de choisir la structure, car le gain de confidentialité peut coûter plus cher en taxes qu’il ne le vaut. L’évaluateur immobilier du comté décide de l’admissibilité sur demande, et c’est la rédaction de l’avocat que l’évaluateur examine.

Comment les prêteurs traitent un achat par une entité

Un prêteur hypothécaire résidentiel évalue la solvabilité d’une personne, et une demande au nom d’une entité est traitée différemment : certains prêteurs ne prêtent pas du tout à une LLC pour une résidence principale, d’autres exigent une garantie personnelle, et une fiducie peut devoir satisfaire aux propres exigences du prêteur avant de pouvoir détenir le titre lors de la clôture. Le taux, les documents et le calendrier peuvent tous changer. Un Acheteur qui prévoit d’emprunter devrait consulter un prêteur hypothécaire avant la création de l’entité, afin que l’avocat puisse concevoir la structure en fonction de ce que le prêteur acceptera plutôt que de devoir la modifier au milieu de la période contractuelle.

Déclarations fédérales concernant les achats comptants

Les règles fédérales peuvent exiger que l’agent de clôture recueille et communique des informations sur les personnes physiques à l’origine d’une entité ou d’une fiducie qui achète un bien immobilier résidentiel sans prêt ; l’avocat et l’agent de clôture indiqueront si la règle s’applique à un achat donné et de quelle manière. Les informations sont transmises à une agence fédérale, et non au registre du comté, de sorte qu’elles ne changent pas ce qu’un voisin peut voir ; cela signifie toutefois qu’un achat par une entité n’est pas anonyme pour le gouvernement, et l’avocat de l’Acheteur devrait l’expliquer clairement avant que celui-ci ne choisisse une structure pour une mauvaise raison.

Mettre la structure en place avant le contrat

La règle pratique est que l’Acheteur désigné dans le contrat doit être celui qui procède à la clôture. Une entité ou une fiducie qui n’existe pas au moment où l’offre est rédigée ne peut pas la signer, et la cession ultérieure d’un contrat nécessite l’accord du Vendeur et peut susciter des questions. BreakThru Realty demande, au stade de la consultation initiale, si l’avocat a décidé de la structure et, dans le cas contraire, suggère de la régler avant de trouver un bien immobilier : créer l’entité, ouvrir son compte, préparer les documents d’habilitation dont la société de titres aura besoin et vérifier les règles de l’association concernant la détention et l’occupation par une entité, afin que la demande ne soit pas refusée pour une raison qui aurait pu être évitée dès la conception.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange
Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.
Votre nom ne figure pas dans notre communication
BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.
Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés
Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.
Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet
Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.
Un seul interlocuteur
Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.
Nous travaillons avec vos représentants
Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.
Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone
Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Discuter d’un achat structuré

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

Si j’achète par l’intermédiaire d’une LLC, n’importe qui peut-il découvrir que je suis propriétaire du logement ?
Souvent, oui. L’acte et le registre de l’évaluateur immobilier indiquent la LLC, et le registre des sociétés de l’État indique l’agent enregistré de la LLC et généralement ses gérants ; un lecteur déterminé peut donc faire le lien en quelques minutes, sauf si l’avocat a structuré la société de manière à l’éviter. Votre avocat peut vous expliquer quelles dispositions préservent la confidentialité du lien et quel en est le coût.
Une fiducie foncière de Florida empêche-t-elle le nom du bénéficiaire d’apparaître dans les registres publics ?
L’acte enregistré ne désigne que le fiduciaire, et la convention de fiducie qui identifie le bénéficiaire n’est pas enregistrée ; le nom du bénéficiaire n’apparaît donc ni chez le greffier ni chez l’évaluateur immobilier. Les prêteurs, les assureurs titres, les associations et les règles de déclaration fédérales peuvent toutefois exiger une divulgation à leur égard, ce que l’avocat qui rédige la fiducie expliquera.
Un logement détenu par une entité peut-il bénéficier de l’Exonération homestead de Florida ?
Généralement non lorsque le propriétaire est une LLC, et parfois oui lorsque le propriétaire est une fiducie rédigée de manière à préserver l’intérêt admissible de la personne physique. L’évaluateur immobilier du comté décide sur demande ; un Acheteur qui compte bénéficier de l’exonération devrait donc faire régler la structure par l’avocat et le CPA en tenant compte de cet objectif avant la signature du contrat.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire lorsque l’Acheteur est une fiducie ou une société ?
Parfois, selon des conditions différentes. De nombreux prêteurs résidentiels ne prêtent pas à une LLC pour une résidence principale, certains prêtent à une fiducie qui satisfait à leurs exigences, et la plupart demanderont une garantie personnelle du principal. Consultez un prêteur hypothécaire avant la création de l’entité afin que la structure soit conçue en fonction de ce que le prêteur acceptera.
Quand faut-il créer l’entité si je prévois d’acheter par son intermédiaire ?
Avant l’offre, afin que l’entité puisse signer le contrat et la demande auprès de l’association en son propre nom, sans qu’une cession ultérieure soit nécessaire. Sa création ne prend que peu de temps à l’avocat, mais l’ouverture du compte bancaire, la préparation des documents d’habilitation et la vérification des règles de l’association prennent plus longtemps ; tout doit être terminé avant que le bien immobilier adéquat ne soit mis en vente.

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