BreakThru Realty

Private Client · Adquisición privada

Cómo se lleva a cabo una adquisición privada de lujo en South Florida

Desde el informe escrito hasta las llaves, compartiendo su nombre solo cuando la ley lo exige

Una adquisición privada es una compra común con el orden de los acontecimientos cambiado. La autoridad, la confidencialidad y el informe se establecen antes de visitar cualquier propiedad; los fondos del comprador se muestran sin que sus estados de cuenta bancarios salgan de la sala; las ofertas se envían por medio del abogado; y el cierre se lleva a cabo en la oficina de un abogado en lugar de alrededor de la mesa de la cocina. Esta página explica cada etapa tal como la lleva a cabo BreakThru Realty, para que el comprador o la persona que actúe en su nombre sepa qué sucederá después antes de que ocurra.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Abrir una búsqueda privada · Nuestro estándar de privacidad

El informe escrito

Todo comienza con una página, no con una visita. El informe registra para qué se usará la propiedad, con qué frecuencia, las áreas y los tipos de propiedad que se consideran, qué características debe tener la casa (un muelle, una casa de huéspedes, cierta elevación sobre la calle, un edificio con vestíbulo atendido), qué la descartaría y el plazo. También registra quién puede dar instrucciones y quién no. El rango de presupuesto se conserva en el expediente del corredor y se analiza únicamente con las personas que el comprador designe. El informe se reescribe cada vez que cambia la perspectiva del comprador, para que la búsqueda siempre se realice con base en la versión actual y no en el recuerdo de la primera llamada.

Comprobación de fondos sin exposición

El vendedor de una propiedad importante no aceptará una oferta sin evidencia de que el comprador puede cerrar, y un comprador privado no quiere que sus estados de cuenta circulen entre desconocidos. La respuesta habitual es una carta del banco privado o de la oficina familiar que confirme que hay fondos suficientes para la compra, dirigida al corredor del anuncio, con el comprador identificado tal como lo identifica el banco. Cuando el comprador lo prefiere, se puede mostrar en persona al corredor del anuncio un estado de cuenta con información oculta, sin hacer copias. Si alguna parte del precio se financiará con un préstamo, consulte a un prestamista hipotecario antes de presentar la oferta, porque una carta de compromiso de préstamo tiene su propio calendario y sus propios requisitos de divulgación.

Encontrar la propiedad

El mercado público es donde se venden la mayoría de las propiedades importantes, y un comprador privado ve los mismos anuncios que cualquier otra persona, con visitas coordinadas a nombre del corredor. Más allá de eso, BreakThru Realty escribe a propietarios de propiedades que cumplen con el informe y no están en venta, pregunta a los corredores de anuncios sobre casas que se están preparando para salir al mercado y sigue los lanzamientos de constructores y los registros de Próximamente conforme a las reglas del servicio de anuncios múltiples. Nada de eso es inventario secreto; es el trabajo habitual de preguntar, realizado sin asociar el nombre del comprador. Cada opción se presenta al comprador en forma de un breve memorando en lugar de un enlace, para que una propiedad pueda descartarse sin visitarla.

Ofertas por medio del abogado

Cuando el comprador está listo, la oferta puede ser redactada y enviada por el abogado de bienes raíces de Florida del comprador; el corredor se encarga de negociar el precio y los términos, y el abogado se encarga del lenguaje. El comprador puede aparecer en el contrato como una entidad o un fideicomiso si el abogado ya lo ha establecido para entonces, lo cual es una razón para decidir la estructura de propiedad antes de encontrar una propiedad, no después. El depósito de garantía queda en la cuenta fiduciaria del abogado o en una compañía de títulos, nunca en poder del corredor. El período de inspección del contrato, la contingencia de financiamiento, si la hay, y la fecha de cierre se negocian teniendo en cuenta el calendario del comprador y no el del vendedor.

Diligencia debida para una propiedad importante

Una propiedad importante reúne varios sistemas bajo un mismo techo, y una inspección general de la casa solo examina algunos de ellos. La lista de diligencia debida para una propiedad de este tipo se prepara antes de que comience el período de inspección, asignando cada elemento a un profesional con licencia y a una fecha. Los propios asesores del comprador, incluido cualquier consultor de seguridad que contrate, reciben acceso conforme al mismo calendario. Los informes se comparten mediante un enlace seguro y se resumen para el comprador en un solo documento que indica qué se encontró, cuánto costaría corregirlo según la opinión de un contratista y qué debería renegociarse, reparar el vendedor o aceptarse.

  • Techo: antigüedad, material, historial de permisos y el informe de mitigación contra el viento que determina la cotización del seguro
  • Muro de contención, muelle y elevador, con los permisos obtenidos del condado y del municipio
  • Piscina, spa y equipos, incluida la barrera exigida por el código de construcción
  • Generador: fuente de combustible, permiso, interruptor de transferencia y registros de servicio
  • Ascensores, cuando estén presentes, con el certificado de inspección estatal
  • Capacidad del servicio eléctrico, plomería, aire acondicionado y cualquier historial de intrusión de agua
  • Inspección de cuatro puntos para una casa antigua, que muchas aseguradoras exigen antes de emitir la póliza

Inspección topográfica, título y cierre

Se solicita una nueva inspección de los límites en lugar de depender de la del vendedor, porque con los años las cercas, los muelles y las ampliaciones pueden desplazarse más allá de los límites, y una póliza de título no cubrirá lo que la inspección habría mostrado. El abogado del comprador revisa la búsqueda de título en busca de servidumbres, invasiones, permisos abiertos y gravámenes, y verifica el certificado de la asociación, cuando corresponde, para detectar cuotas pendientes. El cierre se lleva a cabo en la oficina del abogado o mediante notarización remota en línea desde el lugar donde se encuentre el comprador, con un poder notarial preparado por el abogado cuando otra persona firma. Las instrucciones para transferir fondos se verifican por voz con una persona conocida antes de mover los fondos, siempre.

Después de las llaves

El cierre es la mitad del trabajo para un comprador que no vivirá en la casa todo el año. Durante las primeras semanas, la propiedad necesita un seguro que refleje cómo se ocupará realmente, las cuentas de servicios públicos deben transferirse al nombre correcto, se deben restablecer los códigos de la entrada y la alarma, transferir las cámaras y redes a las cuentas del comprador, contratar o transferir al personal y preparar un plan para tormentas antes de que comience la temporada. BreakThru Realty administra residencias internamente para propietarios que desean un único punto de responsabilidad y presenta informes en el formato que prefiera el propietario o su oficina, para que la adquisición no termine con una casa de la que nadie se ocupa.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación
Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing
BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados
Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita
Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto
Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes
Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono
Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Abrir una búsqueda privada

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Es necesario informar al vendedor quién es el comprador antes de aceptar una oferta?
No. El vendedor tiene derecho a saber que el comprador puede cumplir, lo cual demuestra una carta bancaria o un estado de cuenta con información oculta, y a conocer el nombre que aparece en el contrato, que puede ser el de una entidad o un fideicomiso establecido por el abogado del comprador. El vendedor no puede exigir saber quién respalda esa entidad, aunque algunos lo preguntarán, y la respuesta es un asunto entre el comprador y su abogado.
¿Por qué se debe decidir la estructura de propiedad antes de encontrar una propiedad?
Porque es difícil cambiar posteriormente al comprador nombrado en el contrato sin el consentimiento del vendedor, y porque una entidad o un fideicomiso que aún no existe no puede firmar. Decidirlo primero permite al abogado constituir la entidad, abrir su cuenta bancaria y preparar los documentos de autoridad, para que cuando aparezca la propiedad adecuada se pueda presentar la oferta sin una demora que indique que el comprador tiene algo pendiente por organizar.
¿Cuál es un período de inspección razonable para una propiedad importante en South Florida?
Más largo que para una casa común, porque las inspecciones del muro de contención, el muelle, el techo, el generador, el ascensor y la piscina requieren cada una un especialista, y algunas requieren obtener primero los permisos del condado. El período se negocia en el contrato, y BreakThru Realty solicita suficientes días para completar toda la lista en lugar de aceptar un plazo corto que obligue a tomar una decisión con información parcial.
¿Puede un comprador privado cerrar la compra de una casa en Florida sin asistir en persona?
Sí. Florida permite la notarización remota en línea, por lo que la escritura y los documentos del préstamo, si los hay, pueden firmarse por video desde cualquier lugar, y un poder notarial preparado por el abogado del comprador permite que una persona designada firme en su lugar cuando la compañía de títulos lo acepta. Los fondos se transfieren después de una llamada telefónica que confirma las instrucciones, y las llaves se entregan a quien el comprador designe.
¿Quién retiene el depósito en una compra de alto valor en Florida?
Una compañía de títulos de Florida o el abogado del comprador, en una cuenta fiduciaria o de depósito en garantía sujeta a las normas estatales sobre cómo se retiene y se libera el dinero. El corredor no retiene depósitos en estas transacciones, y el contrato indica exactamente dónde se encuentra el dinero, para que los asesores del comprador puedan verificarlo de manera independiente en cualquier momento antes del cierre.

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