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Private Client · Venta discreta

Venta discreta de una propiedad de alto perfil

Las verdaderas ventajas y desventajas de una venta privada o con dirección reservada

Un vendedor conocido enfrenta dos problemas que un vendedor común no enfrenta. El anuncio en sí es noticia, y las fotografías son un recorrido por la propiedad. Hay maneras de vender sin ninguna de las dos cosas, desde reservar la dirección para que no se muestre en internet hasta vender sin ningún anuncio público, y cada opción tiene un costo: menos compradores, un conjunto más reducido de ventas comparables para establecer el precio y una venta más lenta o a un precio menor. Esta página explica cómo funcionan realmente estas opciones en South Florida, qué obligaciones sigue teniendo el corredor con usted y el comprador conforme a la ley de Florida, independientemente de la ruta que elija, y cómo se coordinan las visitas, la documentación y el cierre para que la venta se mantenga tan privada como lo permita la ley.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Hablar sobre una venta privada · Nuestro estándar de privacidad

Las tres maneras de vender discretamente

La venta más discreta es una venta privada: la propiedad nunca se anuncia, los compradores se encuentran mediante contacto directo con los agentes de los propietarios y compradores conocidos, bajo acuerdos de confidencialidad, y nada aparece en internet. La opción intermedia es ingresar un anuncio en BeachesMLS con la dirección reservada y la exhibición en internet limitada, lo que llega a los compradores de todos los agentes miembros mientras mantiene la propiedad fuera de los sitios para consumidores y de los canales de fotografías. La opción de mayor alcance es un anuncio completo con fotografías cuidadosas y visitas limitadas a compradores verificados con cita previa. Cada paso hacia una mayor privacidad reduce la cantidad de personas que ven la propiedad, y menos personas generalmente significa un grupo más pequeño de ofertas. La decisión le corresponde al vendedor, quien debe tomarla conociendo las ventajas y desventajas, no descubrirlas después.

Establecer el precio sin un conjunto público de ventas comparables

Una venta privada elimina la prueba más clara del precio: la reacción del mercado a un anuncio público. En su lugar, el precio debe establecerse a partir de las ventas cerradas que muestran el MLS y los registros del condado, ajustado según las características que la propiedad tiene y aquellas que no tenían las comparables, así como de la evaluación del corredor sobre lo que pagan actualmente los compradores verificados de ese segmento. El vendedor debe esperar que un comprador en una venta privada sepa que no hay competencia y establezca su oferta en consecuencia, y que una venta que llega a todos los agentes a través del MLS, incluso con la dirección reservada, tienda a poner a prueba el precio de manera más honesta. Presentamos ambos escenarios al vendedor por escrito antes de elegir la ruta, y revisamos el precio si un proceso privado genera interés pero no ofertas.

Fotografías, planos y lo que se muestra

Las fotografías interiores de la propiedad de una persona conocida circulan mucho más allá del anuncio, y un plano muestra a cualquiera dónde están las habitaciones. Para un anuncio con dirección reservada, fotografiamos la propiedad de manera que se perciba como una propiedad y no como una biografía: sin fotografías familiares, premios, artículos personales ni vistas que identifiquen la calle, con la opción de publicar un conjunto limitado y reservar el conjunto completo únicamente para compradores verificados. Los planos se entregan a los compradores calificados durante la visita en lugar de publicarse. En una venta completamente privada puede no haber fotografías; los compradores visitan la propiedad. Las decisiones de preparación siguen la misma regla: la propiedad se prepara para venderse, no para ser reconocida.

A quién se informa y en qué orden

El círculo de personas que saben que una propiedad está en venta es una lista que controla el vendedor, y la ponemos por escrito. En una venta privada, incluye al vendedor, los representantes del vendedor, el contacto designado del corredor y, conforme a acuerdos de confidencialidad, cada comprador y agente del comprador a medida que se presentan. En un anuncio con dirección reservada, los agentes miembros del MLS pueden ver que existe una propiedad y dónde está, pero la dirección no aparece en los sitios para consumidores y el nombre del vendedor nunca aparece en el anuncio. Al personal doméstico, los vecinos, la asociación y la recepción del edificio se les informa lo necesario para permitir una visita y nada más, y simplemente no se utilizan los letreros, las casas abiertas ni la distribución de folletos que anuncian un anuncio común.

Lo que la ley de Florida sigue exigiendo

Una venta discreta no está exenta. La ley de Florida exige que el vendedor revele los hechos conocidos que afecten materialmente el valor de la propiedad y que no sean fácilmente observables, y esa obligación no disminuye porque el anuncio sea privado. El corredor debe presentar al vendedor toda oferta que reciba, de manera oportuna y por escrito, independientemente de cómo se comercialice la propiedad, por lo que un vendedor no puede pedir que se ignoren algunos compradores, y el agente del comprador que presenta una oferta por un anuncio reservado debe ser tratado honestamente. Las visitas aún se realizan con un acuerdo escrito de corretaje vigente, los compradores aún se verifican mediante su identidad y comprobante de fondos, y el cierre aún se registra con el secretario del condado, lo que significa que el precio de venta y las partes se hacen públicos cuando se presenta la escritura.

Cómo se realizan las visitas para un vendedor conocido

Cuando se muestra la propiedad, se muestra a un comprador cuya identidad y fondos han sido verificados, en un horario aprobado por el vendedor, mientras el vendedor está fuera y los artículos personales ya fueron guardados. Se solicita al agente del comprador que confirme al comprador con anticipación, y no se permite la entrada a un comprador que no esté verificado, independientemente de lo que el agente diga sobre esa persona. Mostramos a una sola parte a la vez, con una persona designada del corredor presente durante toda la visita, mantenemos al personal fuera de la propiedad durante la visita y dirigimos los vehículos por la entrada o el garaje para que una visita no parezca una visita desde la calle. En las torres, se informa a la recepción que debe esperar a un visitante designado y nada más.

Contrato, cierre y registro

Una vez encontrado el comprador, la venta se lleva a cabo como cualquier otra, con algunas prácticas para Private Client. Las ofertas llegan a través del corredor y pueden negociarse por medio del abogado del vendedor, el contrato se firma electrónicamente o mediante un poder preparado por el abogado del vendedor si este se encuentra fuera, y el cierre se gestiona en una compañía de títulos o en la oficina de un abogado. La escritura indicará el nombre del comprador y el precio de venta será público, algo que el vendedor debe aceptar desde el principio. Si los fondos obtenidos plantean una cuestión de ganancias de capital, el vendedor debe consultarla con su contador público certificado, y un vendedor que no sea una persona estadounidense debe preguntar a su contador público certificado y a su abogado sobre la retención conforme a FIRPTA mucho antes del cierre, ya que esto cambia la cantidad que el comprador debe retener en la mesa de cierre.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación
Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing
BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados
Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita
Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto
Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes
Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono
Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Hablar sobre una venta privada

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Una venta privada obtendrá un precio menor que un anuncio público?
A menudo, y el vendedor debe saberlo antes de elegirla. Un comprador en una venta privada sabe que no hay una oferta competidora, y el precio se basa en ventas cerradas en lugar de ser probado por el mercado. Un anuncio en el MLS con dirección reservada mantiene la propiedad fuera de los sitios para consumidores y, al mismo tiempo, llega a los agentes miembros, por lo que tiende a poner a prueba el precio de manera más honesta. BreakThru Realty presenta ambos escenarios por escrito primero.
¿Puede el corredor rechazar ofertas de compradores con quienes preferiría no tratar?
No. La ley de Florida exige que el corredor presente al vendedor toda oferta que reciba de manera oportuna, independientemente de cómo se comercialice la propiedad. El vendedor decide cuál aceptar y puede establecer condiciones, como la identidad verificada y el comprobante de fondos, antes de conceder una visita, pero las ofertas que llegan no pueden ocultarse ni ignorarse.
¿Un anuncio con dirección reservada mantiene la propiedad fuera de los sitios web de bienes raíces?
Mantiene la dirección fuera de los sitios web para consumidores y limita las fotografías que se distribuyen, conforme a las reglas de BeachesMLS, mientras los agentes miembros aún pueden ver el anuncio y presentar a sus compradores. El nombre del vendedor no aparece en el anuncio. No impide que una persona determinada reconozca el interior, por lo que las fotografías se seleccionan teniendo eso en cuenta.
¿Aún tengo que revelar los defectos si la venta es privada?
Sí. Florida exige que el vendedor revele los hechos conocidos que afecten materialmente el valor de la propiedad y que no sean fácilmente observables para un comprador, y esa obligación aplica independientemente de que la propiedad se anuncie públicamente, se reserve o se venda sin anuncio. Privada no significa exenta, y un comprador que posteriormente descubra un defecto oculto tiene los mismos recursos legales en cualquiera de los casos.
¿El precio de venta se hará público después de una venta discreta?
Sí. La escritura se registra con el secretario del condado y el tasador de propiedades actualiza el registro, por lo que el nombre del comprador, o el de su compañía, y el precio se hacen públicos una vez que se cierra la venta. El impuesto de sellos documentarios sobre la escritura revela el precio incluso cuando no se indica expresamente. Una venta discreta controla quién sabe durante el proceso, no lo que muestra el registro público después.

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